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温州市基督教三自爱国运动委员会与张萍、郑天通等房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
发布时间: 2016/11/3日    【字体:
作者:浙江省温州市中级人民法院
关键词:  温州市 基督教三自爱国 房屋租赁  
 
 
浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)浙温民再字第10号
 
抗诉机关:浙江省温州市人民检察院。
 
申诉人(原审原告、上诉人):温州市基督教三自爱国运动委员会。
负责人余建荣。
委托代理人吴圣理:。
委托代理人:朱礼斌。
 
被申诉人(原审被告、上诉人):张萍。
被申诉人(原审被告、上诉人):郑天通。
委托代理人:邵必忠、项盼盼。
被申诉人(原审被告):张强。
被申诉人(原审被告):徐玲玲。
 
原审原告“三自爱国会”诉原审被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲房屋租赁合同纠纷一案,温州市鹿城区人民法院于2009年11月20日作出(2009)温鹿民初字第2303号民事判决。判决后,原审原告“温州三自爱国会”与原审被告张萍、郑天通均不服提起上诉。本院于2010年7月13日作出(2010)浙温民终字第657号民事判决。原审原告“温州三自爱国会”仍不服,向检察机关提出申诉,浙江省人民检察院于2012年11月12日作出(2012)浙检民行抗字第97号民事杭诉书,向浙江省高级人民法院提出抗诉,浙江省高级人民法院于2012年12月18日作出(2012)浙民抗字第109号裁定书,指令本院再审。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。温州市人民检察院指派检察员陈仕泼出庭。原审原告“温州三自爱国会”及其委托代理人吴圣理、朱礼斌,原审被告张萍、郑天通及其委托代理人邵必忠、顾盼盼,原审被告张强、徐玲玲到庭参加诉讼,本案现己审理终结。
 
一审原告“温州三自爱国会”诉称:原告为温州市鹿城区康乐坊173弄4号房产合法所有人,原告与原租住户吴倩华之间存在租赁关系,因吴倩华己亡故,原、被告之间无租赁合同,不存在租赁关系,1、要求判令被告腾还温州市鹿城区康乐坊173弄4号二楼两间房屋,2、判令被告给付原告房屋腾还之日前的房租;3、本案诉讼费由被告承担。
 
鹿城区人民法院一审查明;坐落温州市鹿城区康乐坊173弄4号的房屋系原告温州市基督教三自爱国运动委员会所有,1951年由原温州市人民委员会向教会租用,在上世纪60年代初由温州市房管局实行统一包租,承租单位为原市政府行政科。1958年由原市政府安排分配上述房屋中的二楼两间房屋(计46.05平方米)由被告张萍、张强的父母张景臣、吴倩华承租使用。1979年7月张景臣亡故。1990年11月5日,温州市房管局根据《关于停止包租宗教房产及有关问题处理意见的联合通知》之规定,自1990年12月1日起对康乐坊174弄4号计1939.09平方米房屋停止包租归还原告自行经营管理。上述房屋停止包租后,由吴倩华继续与原告保持租赁关系。2007年4月吴倩华亡故后,由被告按照每月每平方米2.65元的标准缴纳租金至2008年第三季度。为妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题,温州市人民政府办公室于2008年4月20日出台了《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》要求:“市区停止包租宗教房产的现住户,由市政府在5年内安排住房供其购买或租赁后迁出;期间,宗教团体与现住户应保持正常的租赁关系”。
 
原判认为,坐落温州市鹿城区康乐坊173弄4号二楼两间房屋系原告所有,后由温州市房管局统一包租,并由原市政府安排分配被告张萍、张强的父母张景臣、吴倩华承租使用的事实清楚,证据充分。张景臣、吴倩华亡故后,被告已继续缴纳房屋租金至2008年第三季度,原告亦已收取租金,双方为不定期租赁合同关系。原告称双方无租赁合同,不存在租赁关系,与事实不符。不定期租赁,当事人可以随时解除合同,现原告要求被告腾空房屋由其收回自用并支付腾空房屋之前的租金,合理合法,应予支持。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于原、被告之间租赁合同关系形成的历史原因,且温州市人民政府对此类历史遗留问题的解决,已经出台了相应的处理意见,即由市政府在5年内安排住房供市区停止包租宗教房产的现住户购买或租赁后迁出,故自温州市人民政府办公室出台文件的2008年4月20日起至2013年4月20日止,应视为给予被告腾空房屋的合理期限。期间双方当事人仍应继续保持租赁合同关系。另,原告要求被告按照每月每平方米15元的标准给付租金过高,应予酌情调整为按每月每平方米10元计算为宜,且自2008年10月1日起至原告起诉之日止,即原告主张权利前的被告拖欠的租金,应由被告按照每月每平方米2.65元的原标准给付。讼争房屋自1990年12月1日起即停止包租归还原告自行经营管理,政府部门已经按照有关规定予以落实政策,被告张萍、郑天通称本案属于历史遗留落实政策性质的房地产纠纷案件,与事实不符。故其请求驳回原告起诉,于法不符,不予支持。被告张强、徐玲玲经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定,判决:一、被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲于2013年4月20日前腾空坐落温州市鹿城区康乐坊173弄4号二楼两间房屋由原告温州市基督教三自爱国运动委员会收回自用。二、被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲于本判决生效之日一次性给付原告温州市基督教三自爱国运动委员会2008年10月1日至2009年8月26日的租金1012元;2009年8月27日起至被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲腾空上述房屋之日止的房屋租金,由被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲按照每月每平方米10元的计算标准按月给付。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元,由被告张萍、郑天通、张强、徐玲玲负担。
 
“温州三自爱国会”、张萍、郑天通不服一审判决,向本院提出上诉。“温州三自爱国会”上诉称,上诉人与被上诉人张萍、郑天通、张强、徐玲玲没有签订租赁合同。本案虽然是落实政策后发生的租赁关系,温州市房管局将涉讼房屋停止包租后归还上诉人自行经管,并规定“现使用单位和个人原则上应和宗教团体换约续租”。“换约续租”实质上就是要签订房屋继续租赁合同。根据合同法的规定,租赁期限超过6个月而未订立书面租赁合同的,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同;根据《城市房屋租赁管理办法》的规定,承租人将承租方闲置、转租、或逾期6个月补交房租的,出租人可以解除租赁关系,收回房子。被上诉人违反了上述法律法规,租赁关系应予立刻解除,腾还房屋。涉讼房屋原承租人系被上诉人母亲,已经亡故,租赁关系自行终止。按照法律法规规定,子女没有继承承租父母房屋的权利。所以上诉人与被上诉人没有租赁关系。即使被上诉人可以按照温政办(2008)56号文件购买经济适用房,但其已经自动弃权。涉讼房屋系私房,不适用公房租金标准。根据市政府温政88(58)号文件,上诉人可以收取原租金的6倍,即2.65元乘以6,为15.90元。原判判决至2013年4月20日前腾空归还涉讼房屋,期限过长,腾还之前房租按每月每平方米10元计算过低。请求改判被上诉人立刻腾空诉争房屋,判令被上诉人给付上诉人房屋腾还之日前的房租按每月每平方米15元计算(自2008年10月1日至判决腾空之日归还之日止),本案诉讼费用由被上诉人负担。并补充:涉讼房屋的面积应为50.02平方米。
 
张萍、郑天通上诉称:本案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,不属于人民法院受理范围。涉讼房屋属于上诉人父亲作为老干部的福利待遇之一,由于住房是教产而没有进行房改,属于历史遗留问题,政府部门有责任落实老干部政策和房改政策。国家已有政策规定处理历史遗留问题,被上诉人“温州三自爱国会”不举证不引用1989年8月12日的《关于停止包租宗教房产及有关问题处理意见的联合通知》,而用1988年11月21日市房管局给市政府的《关于市区落实私房政策有关问题处理意见的报告》,有意规避宗教房产处理政策。根据原审法院的(2009)温鹿行受初字第13号行政裁定书,市房管局的《通知》不是行政主体依行政职权作出的决定,也不是教会房产的产权证书的附件。依据市政府于2008年4月20日发布的《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》,涉讼房屋的问题以市政府解决为前提,不能直接向法院起诉。被上诉人未提供充分证据证明系涉讼房屋的所有权人,市房管局的《通知》不能作为本案房屋系被上诉人所有的证据。上诉人曾向原审法院提交(2009)温鹿行受初字第13号行政裁定书,但原判未对上诉人提交的该份证据作出认定,存在程序错误。依据《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》,现住户迁出的前提是市政府安排住房给现住户购买或租赁,意见中的5年是市政府给现住户安排住房的时间,不是现住户迁出的时间。原判每月按10元租金违背了客观事实。请求撤销原判,裁定驳回起诉或改判驳回被上诉人的诉讼请求。
 
被上诉人张强、徐玲玲辩称:同意上诉人张萍、郑天通的意见。涉讼房屋属历史遗留问题,是市政府以福利的性质分给我方的,现让我方搬迁,会形成不稳定因素。房租按每平方米租金15元没有依据。请求支持张萍、郑天通的上诉请求。
 
本院二审查明,认定原判关于“坐落温州市鹿城区康乐坊173弄4号的房屋系原告所有,1951年由原温州市人民委员会向教会租用”该节事实叙述,应变更为“坐落温州市鹿城区康乐坊173弄4号的房屋系1951年由原温州市人民委员会向教会租用。”认定原判关于“1990年11月5日,温州市房管局根据《关于停止包租宗教房产及有关问题处理意见的联合通知》之规定,自1990年12月1日起对康乐坊174弄4号计1939.09平方米房屋停止包租归还原告自行经营管理”该节事实叙述,应变更为“1990年11月5日,温州市房管局根据《关于停止包租宗教房产及有关问题处理意见的联合通知》之规定,自1990年12月1日起对康乐坊174弄4号计1939.09平方米房屋停止包租交由“温州三自爱国会”自行经管。”对原判认定的其他事实,予以确认。
 
本院二审认为,涉讼房屋系由温州市房产管理局在停止包租后交由“温州三自爱国会”经营管理。原向温州市人民政府承租涉讼房屋的承租人即张萍、郑天通、张强、徐玲玲的母亲吴倩华与“温州三自爱国会”保持承租关系。因此,系“温州三自爱国会”承继了温州市人民政府与吴倩华的房屋租赁关系,成为涉讼房屋的出租人。涉讼房屋属于温州市人民政府办公室于2008年4月20日发布的《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》中规定的停止包租宗教房产遗留问题的情形,该《意见》适用于本案,“温州三自爱国会”应在该《意见》规定的期限内,即2013年4月20日之前,与张萍、郑天通、张强、徐玲玲保持正常的租赁关系。
 
根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款的规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。结合本案涉讼房屋租赁关系的特殊历史政策原因,以及上述《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》的规定,张萍、郑天通、张强、徐玲玲可以继续承租涉讼房屋。因此,“温州三自爱国会”与张萍、郑天通、张强、徐玲玲之间,属房屋出租人与承租人的关系,张萍、郑天通主张不属于人民法院受理民事案件范围,该理由不能成立,本院不予支持。张萍、郑天通主张,其在一审中向原审法院提交(2009)温鹿行初字第13号行政裁定书,而原判未作出认定,存在程序错误。经审查,张萍、郑天通的该主张缺乏事实依据,本院不予支持。
 
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。本院认为,由于本案涉讼房屋的特殊历史政策原因背景,《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》,可认定为以书面形式对涉讼房屋的租赁期限作出界定,即租赁期限为2008年4月20日至2013年4月20日,故原判认定为不定期租赁合同关系,定性不当,应予纠正。
 
“温州三自爱国会”起诉要求解除租赁关系,应属出租人在租赁期限届满之前要求解除租赁关系。其主张张萍、郑天通、张强、徐玲玲自2007年7月1日起不交租金,但本案事实表明,租金已经交纳至2008年第三季度。而且,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。由于“温州三自爱国会”未提交证据证明其已经就迟延支付的租金要求承租人在合理期限内支付,而承租人逾期不支付的事实。故对“温州三自爱国会”要求判令张萍、郑天通、张强、徐玲玲腾还涉讼房屋的诉讼请求,应不予支持。
 
在双方保持租赁关系期间,张萍、郑天通、张强、徐玲玲作为承租人,应向出租人“温州三自爱国会”支付租金。原判认定“温州三自爱国会”要求按每月每平方米15元计算租金过高,并确定自2008年10月1日起至起诉之日止,即拖欠的租金按照每月每平方米2.65元的原标准给付,处理适当,本院予以确认。关于“温州三自爱国会”主张的2009年8月27日起至张萍、郑天通、张强、徐玲玲腾空涉讼房屋之日止的租金。因该租赁事实在本次诉讼前并未发生,且因“温州三自爱国会”并未就此提出明确诉讼请求,遵循不告不理原则,以及民事活动自愿、公平原则,双方当事人可依原有租金标准或参照同类租赁房屋的租金标准自行协商解决。原判认定应按每月每平方米10元的计算标准按月给付,缺乏事实与法律依据,应予纠正。
 
综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定,判决如下:
一、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院(2009)温鹿民初字第2303号民事判决第一项。
二、变更浙江省温州市鹿城区人民法院(2009)温鹿民初字第2303号民事判决第二项为“张萍、郑天通、张强、徐玲玲于本判决生效之日起五日内一次性给付温州市基督教三自爱国运动委员会2008年10月1日至2009年8月26日的租金1012元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回温州市基督教三自爱国运动委员会的其他诉讼请求。
 
一审案件受理费329元,由温州市基督教三自爱国运动委员会负担279元,张萍、郑天通、张强、徐玲玲负担50元。
二审案件受理费329元,由温州市基督教三自爱国运动委员会负担279元,张萍、郑天通、张强、徐玲玲负担50元。
 
检察机关抗诉认为:1、二审判决未确定涉案房屋所有权不当。涉案房屋权属的明确,有利于进一步确定当事人之间的民事法律关系。根据原审判决确认的有效证据,足以说明涉讼房屋的产权人系“温州三自爱国会”,一审也作了确认,而二审法院无视上述己证事实将“温州三自爱国会”认定为出租人身份,从而排除了实际所有权人请求法院解除租赁合同的合法权益。
 
2、二审法院关于能否解除合同的认定存在明显的错误之处。本案中,涉讼房屋原承租人吴倩华于2007年4月亡故后,张萍等以母亲的名义继续缴纳房屋租金至2008年第三季度,“温州三自爱国会”亦收取了租金,但双方也未订立书面合同,且租赁期限超过六个月,因此,依照法律规定,双方之间为不定期租赁关系,出租人“温州三自爱国会”享有随时解除合同的权利,一审法院也对双方当事人之间存在不定期租赁合同关系作了认定,但二审法院却以本案涉讼房屋的特殊历史政策原因背景为由,认为依据《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》,可认定为以书面形式对涉讼房屋的租赁期限作出界定,二审法院这一认定显然违背了物权优先的精神,在“温州三自爱国会”不愿意缔结合同的情况下,二审法院强行认定本案成立固定期限租赁合同,明显与契自由原则相违。二审法院还认定,张萍、郑天通等人可以继续承租涉讼房屋。本案中,张萍、郑天通等人没有任何事实证明他们与原涉案房屋承租人吴倩华在其死亡前有共同居住两年以上的情形,相反“温州三自爱国会”在一审时就己举证证明张萍等人并不是涉案房屋的现住户,且被申诉人等在温州市区另有住房的情况。
 
3、二审法院在涉案房屋租金问题上也同样存在认定不当。二审判决认定“温州三自爱国会”未就2009年8月27日起至张萍腾空房屋之日止的租金提出明确诉讼请求,与事实不符。经查,“温州三自爱国会”起诉状中诉讼请求和上诉状上诉请求均己对2009年8月27日起至张萍等腾空涉讼房屋之日止的租金提出明确的诉讼请求,二审判决认定未提出,显然与事实不符。综上,温州市中级人民法院(2010)浙温民终字第657号民事判决认定事实错误,适用法律不当。请依法再审。
 
本院再审过程中,申诉人“温州三自爱国会”称,1、原判认定本案的案由系租赁合同纠纷不当,本案应以排除妨害纠纷确定案由;2、一审法院认定申诉人系讼争房屋的产权人和出租人正确,二审法院将温州市人民政府当作产权人,而不承认申诉人是涉讼房屋的产权人系认定事实错误;3、申诉人与原承租人吴倩华系不定期租赁关系,二审法院将不定期租赁变成无限期租赁显属错误;4、按照法律规定,被申诉人不符合继续承租的条件,没有继续承租涉讼房屋的权利,即便是不定期租赁,申诉人也完全可以解除租赁关系,二审法院认定本案不能解除租赁关系,适用法律不当;5、被申诉人提供证据证明被申诉人仍居住涉讼房屋,该证人证言因与本案有利害关系,为了共同利益作伪证,其证言不应采信;6、四被申诉人不是《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》规定的现住户,不能享受购买经济适用房的政策待遇;7、法院不能以《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》作为违反国家法律法规判决的依据;8、申诉人曾就2009年至腾空房屋之日的租金提出过明确的诉讼请求,法院认定申诉人没有主张与事实不符。
 
被申请人张萍、郑天通辩称,1、本案系房屋租赁纠纷,并非确权纠纷,抗诉书抗非所审,抗非所判;2、本案的租赁关系有着深刻的历史背景,基于此,温州市人民政府颁发了温政办(2008)56号文件,该文件中对双方租赁关系作出了“妥善处理”和“应保持正常的的租赁关系”的规定,同时,有大量的证据证明被申诉人系现住户,抗诉书第二点理由不能成立;3、本案在二审中,上诉人提出月租金的请求,却无提供明确的事实和政策依据,故其诉讼请求是不明确的,二审对此从宏观上认定正确。
 
再审期间,被申诉人张萍、郑天通提供证据:1、温州市职工租住公有住房证明单,证明吴倩华租住的是公有住房;2、关于催告接受缴纳依判决书确定租金的函,快递详单、视频光盘,证明被申诉人已经将租金1012元送交申诉人,申诉人拒收,被申诉人进行了书面催告;3、住建委在线访谈,证明市政府正在争取解决宗教房屋遗留问题;4、温政(1991)17号《温州市城镇房屋租赁管理暂行办法》,证明如果涉诉房屋是私房的话本案就不适用该文件;5、《批转市房产管理局关于市区落实私房政策有关问题处理意见报告的通知》,证明本案不适用该文件;6、市房管局市宗教事务局关于停止包租宗教房产及有关问题处理意见的联合通知,证明本案应适用该文件。
 
被申诉人张萍、郑天通在审庭中申请证人出庭,证人邹某、陈某证言,证明张萍、郑天通均居住在康乐坊174弄4号。
 
对以上证据,“温州三自爱国会”认为,对证据1,我没有看到该证据,而且以此不能改变房屋性质,对证据2,我方不承认原审判决,而且现在已经中止原判决执行,对证据3,与本案无关,对证据4、5,涉诉房屋不是公房,温房发(2006)43号答复函可以参照温政(1988)58号文件,温政(1991)17号文件第17条规定涉诉房屋的租金按照市场价格来定,对证据6,如果要继续承租的话要换约续租,被申诉人没有与申诉人签订租赁合同,随时可以终止租赁关系。
 
对证人证言,“温州三自爱国会”认为,该两位证人因与本案有利害关系,为了共同利益作伪证。
 
对张萍、郑天通提供的上述证据,经审核,本院再审认为:上述证据中部分不属于新的证据,部分与本案没有关联性,再审不予采纳。对证人证言,因两位证人均属康乐访173弄4号房屋居住户,与本案存在利害关系,其证言不予采纳。
 
本院再审认为:原向温州市人民政府承租涉讼房屋的承租人吴倩华在温州市房产管理局与“温州三自爱国会”停止包租关系后与“温州三自爱国会”继续保持承租关系,现双方仅为房屋租赁关系发生纠纷,故并不涉及讼争房屋的所有权确认问题,原二审根据讼争房屋的历史成因,认定讼争房屋系1951年由原温州市人民委员会向教会租用正确。
 
温州市人民政府办公室于2008年4月20日发布了《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》,该《意见》对类似于本案的停止包租宗教房产遗留问题作出规定,被申诉人张萍、郑天通、张强、徐玲玲作为原承租人吴倩华的子女,在母亲吴倩华出世后,继续向“温州三自爱国会”按以前的租金标准交纳房屋租金至2008年第三季度,故“温州三自爱国会”应在《意见》规定的期限内与张萍、郑天通、张强、徐玲玲保持正常的租赁关系。
 
鉴于本案双方的租赁关系有其特殊的历史政策原因背景,现《温州市人民政府办公室关于妥善处理市区停止包租宗教房产遗留问题的意见》又对此作出了明确规定,故本案应认定为固定期限的租赁合同。
 
原一、二审确定张萍、郑天通、张强、徐玲玲作为承租人应按照每月每平方米2.65元的标准给付拖欠的租金正确,再审予以确认。关于“温州三自爱国会”主张的2009年8月27日起至张萍、郑天通、张强、徐玲玲腾空涉讼房屋之日止的租金,因双方租赁关系的建立,存在特殊的历史政策原因,双方当事人应当遵循公平、自愿原则另行解决。综上,抗诉和申诉理由均不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一项、第二百一十三条之规定,判决如下:
 
维持本院(2010)浙温民终字第657号民事判决
本判决为终审判决。
审 判 长 王天舜
审 判 员 林丽宏
审 判 员 周林环
 
二〇一三年四月十日
代书记员 吴程远
 
转自中国裁判文书网
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=6b72f0ed-b5bf-4cef-af80-88bc5911e498&KeyWord=宗教团体
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