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傅伟庆、广州市佛教协会租赁合同纠纷二审民事判决书
发布时间: 2018/2/12日    【字体:
作者:广东省广州市中级人民法院
关键词:  佛教协会 租赁合同  
 
·         法院: 广东省广州市中级人民法院
·         案号:(2017)粤01民终18659号
 
诉人(原审被告):傅伟庆,男,1970年10月10日出生,汉族,住广州市越秀区。
被上诉人(原审原告):广州市佛教协会,住所地广州市越秀区西华路永安约31号。
法定代表人:耀智,该协会会长。
委托代理人:冯钜深,广东联合发展律师事务所律师。
委托代理人:施楚婷,广东联合发展律师事务所实习律师。
原审被告:吴蔚妍,女,1972年5月23日出生,汉族,住广州市越秀区。
上诉人傅伟庆因与被上诉人广州市佛教协会(以下简称佛教协会)及原审被告吴蔚妍租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初704号民事判决,向本院提起上诉。
 
本院于2017年9月22日立案后,依法组成合议庭审理了本案,上诉人傅伟庆、被上诉人佛教协会委托代理人冯钜深与施楚婷、原审被告吴蔚妍到庭参加诉讼。
 
本案现已审理终结。
 
上诉人傅伟庆上诉请求:1.撤销一审判决;2.改判佛教协会主张的2015年1月至2016年1月的租金(共计3948元)诉求已过诉讼时效;3.由佛教协会承担本案诉讼费用。
 
事实与理由:傅伟庆与佛教协会的书面租赁合同于2015年11月30日终止,佛教协会于2017年1月4日才立案向傅伟庆追偿租金,因租金纠纷的诉讼时效为1年,故依法只应追溯至2016年1月。
 
2016年1月之前的租金诉求已过诉讼时效,法院不应再予以受理。
 
被上诉人佛教协会答辩称:(一)傅伟庆在一审庭审中表示同意支付所欠租金,一审判决也明确了该事实,因此傅伟庆应为在一审庭审中认的内容承担法律后果,其以租金超过诉讼时效为由提起的上诉,违反了诚实信用原则,应当予以驳回。
 
二、傅伟庆在一审过程中并无提出佛教协会的诉请已超过诉讼时效,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条  规定:“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持”。
 
原审被告吴蔚妍述称:对一审判决及傅伟庆的上诉请求均无意见。
 
佛教协会向一审法院起诉请求:1.解除佛教协会与傅伟庆签订的《广州市房屋租赁合同》,判令傅伟庆、吴蔚妍立即迁出广州市越秀区下塘新村30号二楼并将该房屋腾空交还佛教协会管业自用;2.傅伟庆、吴蔚妍向佛教协会支付2015年1月1日起至实际腾空交还房屋之日止的租金(按照每月329元的标准计算);3.傅伟庆、吴蔚妍向佛教协会支付迟延给付2015年1月1日至2016年12月31日期间的租金违约金(自2015年1月11日开始计算至2016年12月10日止,每日按照应付未付租金的3%计算,以不超过本金为限)。
 
一审法院认定事实:广州市下塘西路下塘新村30号二楼房屋(建筑面积131.9平方米)登记所有权人为佛教协会。
 
2013年11月1日,佛教协会(出租人、甲方)与傅伟庆(承租人、乙方)签订《广州市房屋租赁合同》,约定:甲方同意将坐落在下塘西路下塘新村30号二楼出租给乙方作住宅使用,建筑面积21.91平方米,租赁期限为2013年12月1日至2015年11月30日,月租金额为329元;租金按月结算,由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付给甲方;乙方逾期交付租金的,每逾期一日,须按当月租金额的3%向甲方支付违约金;未经甲方同意,乙方不得将房屋转租他人使用,如乙方擅自将房屋转租,一经发现,甲方有权单方终止合同、收回房屋,并没收保证金等。
 
傅伟庆按照329元/月的标准向佛教协会支付了截止至2014年12月31日的租金。
 
该合同约定的租赁期限届满后,佛教协会与傅伟庆未再续签书面租赁合同,但傅伟庆未将房屋交还佛教协会。
 
2016年4月26日,傅伟庆、吴蔚妍签订《租赁合约》,约定傅伟庆将涉案下塘新村30号房屋(含首层及二楼)出租给吴蔚妍作商业使用,租期从2016年5月15日起至2018年5月14日止等。
 
2016年8月8日,佛教协会向傅伟庆发出《催缴租金通知书》,要求傅伟庆向其缴清包含涉案房屋在内的四套房产所欠租金等。
 
一审审理过程中,佛教协会与傅伟庆、吴蔚妍共同确认,傅伟庆将涉案房屋转租给吴蔚妍没有经过佛教协会同意,现该房屋由吴蔚妍作学生托管中心使用。
 
一审法院认为:佛教协会与傅伟庆签订的《广州市房屋租赁合同》为有效合同。
 
该合同约定的租赁期限届满后,双方未续签书面租赁合同,佛教协会也未提出异议,因此根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条  的规定,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
 
一方面,该法第二百三十二条规定,不定期租赁的当事人可以随时解除合同。
 
另一方面,傅伟庆拖欠租金逾两年且未经佛教协会同意将房屋转租给吴蔚妍。
 
因此,佛教协会要求解除与傅伟庆的租赁合同关系、收回涉案房屋及按合同约定的标准补交未付租金依据充分,一审法院予以支持。
 
关于违约金标准,上述合同约定每日按照当月租金额的3%计算确属过高,佛教协会也未举证证明其损失的具体数额,故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  第二款  的规定,酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。
 
傅伟庆以案外其他房屋的水电安装问题作为拒付本案所涉租金的抗辩于法无据,此外其辩称佛教协会拒收租金及违约金应扣减租金10万元的意见无相关证据予以印证,故对傅伟庆的答辩一审法院不予采纳。
 
至于傅伟庆、吴蔚妍应否承担责任的问题,因佛教协会与吴蔚妍并无直接合同关系,佛教协会要求吴蔚妍向其支付租金、违约金依据不足,但鉴于吴蔚妍向傅伟庆承租涉案房屋,是该房屋目前的使用人,故有义务与傅伟庆共同承担向佛教协会交还房屋的义务。
 
综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第一百一十四条  、第二百二十四条  、第二百三十二条  、第二百三十六条  之规定,于2017年3月31日作出如下判决:一、自本判决发生法律效力之日起,佛教协会与傅伟庆之间关于广州市下塘西路下塘新村30号二楼房屋的租赁合同关系解除。
 
二、傅伟庆、吴蔚妍于本判决发生法律效力之日起30日内,将广州市下塘西路下塘新村30号二楼房屋(建筑面积21.91平方米)腾空交还给佛教协会。
 
三、傅伟庆在本判决发生法律效力之日起10日内,一次性向佛教协会支付2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金(按每月329元的标准计付);自本判决发生法律效力之次日起至傅伟庆、吴蔚妍交还房屋之日止的房屋使用费,由傅伟庆继续按照上述标准逐月支付给佛教协会。
 
四、傅伟庆在本判决发生法律效力之日起10日内,一次性向佛教协会支付迟延给付2015年1月1日至2016年12月31日期间租金的违约金(自2015年1月11日起至2016年12月10日止,以同期应付未付租金为基数,参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算,违约金总额以不超过未付租金数额为限)。
 
五、驳回佛教协会的其他诉讼请求。
 
如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
本案一审受理费减半收取30元,由傅伟庆负担。
 
本院二审期间,双方当事人均未提交新证据。
 
经二审审查,一审法院查明事实无误,本院予以确认。
 
二审中,傅伟庆确认:其在一审中没有提出诉讼时效的抗辩,因为其不懂法律。
 
本院认为:《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条  “第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
 
当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。
 
针对傅伟庆的上诉请求和理由,本院认为,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条  规定:“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。
 
”本案傅伟庆于一审期间未提出诉讼时效抗辩,二审也未能提供新证据证明佛教协会对于租金的请求权已经超过诉讼时效,故傅伟庆上诉认为佛教协会主张的2015年1月至2016年1月的租金已过诉讼时效,不符合法律规定,应不予支持。
 
综上所述,上诉人傅伟庆的上诉理由不成立,应予驳回;原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
 
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第(一)项  规定,判决如下:
 
驳回上诉,维持原判。
 
本案二审案件受理费60元,由上诉人傅伟庆负担。
 
本判决为终审判决。
 
审判长黄春成
审判员蔡培娟
审判员闫娜
二〇一七年十一月十七日
书记员林漫榆
黄咏欣
 
转自裁判文书网
http://openlaw.cn/judgement/6dcbe55d9b15460caa60bd1eb01381a5?keyword=佛教协会
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