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广州市佛教协会与黄俏敏租赁合同纠纷上诉案
发布时间: 2018/9/7日    【字体:
作者:广东省广州市中级人民法院
关键词:  广州市 佛教协会 租赁合同  
 
广州市佛教协会与黄俏敏租赁合同纠纷上诉案
 
日期: 2011-05-06
 
法院:广东省广州市中级人民法院
案号:(2011)穗中法民五终字第486号
 
(2011)穗中法民五终字第486号
上诉人(原审原告):广州市佛教协会。
法定代表人:耀智,会长。
委托代理人:冯钜深,广东联合发展律师事务所律师。
委托代理人:罗敬锋。
被上诉人(原审被告):黄俏敏。
上诉人广州市佛教协会因与被上诉人黄俏敏租赁合同纠纷一案,不服广州市荔湾区人民法院(2010)荔法民三初字第2170号民事判决,向本院提起上诉。
 
本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
 
原审法院经审理查明:广州市荔湾区珠玑路114号是广州市佛教协会的产业。
 
黄俏敏从2003年开始承租该房屋。
 
2005年9月30日广州市佛教协会(甲方)与黄俏敏(乙方)签订《广州市房地产(住宅)租赁契约》,合同约定:甲方同意将广州市荔湾区珠玑路114号二、三楼房屋出租给乙方作住宅使用,使用面积30.28平方米,月租金额216.50元,租赁期限从2005年10月1日至2025年9月30日;租金按月(季)结算,由乙方在每月(季)的第日前交付本期租金给甲方,乙方逾期交付租金,每逾期一日,由甲方按月租金额的百分之三收取违约金;租赁期内,甲方须提前解除契约的,应事前征得乙方同意。
 
合同签订后,广州市佛教协会曾于2009年起诉黄俏敏,认为黄俏敏从2006年11月开始拒绝交租,起诉黄俏敏解除双方签订的租赁合同,黄俏敏将房屋腾空交还广州市佛教协会,黄俏敏支付2006年11月至2009年8月31日、每月按422元计算所欠的租金及违约金。
 
原审法院于2009年12月16日作出(2009)荔法民三初字第1882号,查明黄俏敏通过中国银行分批汇了2009年8月前的租金给广州市佛教协会,认为广州市佛教协会、黄俏敏双方签订的契约约定的租赁期间未满,黄俏敏不同意搬迁,广州市佛教协会要求黄俏敏搬迁、腾退房屋不符合契约的约定内容,不予支持。
 
黄俏敏通过中国银行划付租金的凭证有部分已超过年租赁时间,构成了部分违约的事实,应承担违约责任,故判决黄俏敏向广州市佛教协会支付2007年10月1日至2008年7月4日和2008年10月1日至2009年2月24日的逾期交租违约金,驳回广州市佛教协会要求解除其与黄俏敏于2003年9月5日和2005年9月30日分别签订的《广州市房地产(住宅)租赁契约》的诉讼请求,驳回广州市佛教协会其他诉讼请求。
 
该判决已发生法律效力。
 
广州市佛教协会在2010年8月31日的《南方都市报》刊登一份《催缴租金声明》,声明黄俏敏、黄泽伦等承租人在该公告之日起10日内以现金方式到广州市佛教协会财务室清交,逾期不支付,双方租赁合同解除。
 
2010年9月30日,广州佛教协会向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、解除广州市佛教协会、黄俏敏签订的《广州市房地产租赁合同》,黄俏敏立即迁出广州市荔湾区珠玑114号二楼、三楼,将房屋腾空交还给广州市佛教协会管业自用;2、黄俏敏清付自2009年9月1日至搬迁之日止的租金,暂计从2009年9月1日至2010年9月30日租金为2814.5元,2010年10月1日至搬迁之日的租金每月按216.50元计付;3、黄俏敏支付迟延给付租金造成的损失281.4元(按欠租的10%计付);4、黄俏敏承担本案全部诉讼费。
 
在审理过程中,黄俏敏向原审法院提供了其曾于20lO年1月15日向广州市佛教协会发出《关于确认交租方式的声明》并附银行账号存折复印件,认为2009年9月以来黄俏敏多次上门交租均遭无理拒绝,中国银行不再受理交租划入,到邮局汇款同样遭退款处理,为便于区分责任,也为利于双方合同的履行,特开设中国工商银行存款账户36028669010xxx539,将租金定期存入足够金额,以供广州市佛教协会按合同划扣。
 
该声明黄俏敏以特快专递方式寄给广州市佛教协会,收件人是张慈贤秘书长,单位名称是广州市佛教协会,地址是广州市六榕路89号。
 
但该邮件被收件人拒收,退回寄件人。
 
2010年1月15日,黄俏敏在中国工商银行广州市站前路支行开设账号为xxx存款账户,将合同约定的租金定期向该账户存入足够金额,至201O年9月11日该账户上的存款是2816.99元。
 
黄俏敏提供于2010年8月31日通过中国邮政储蓄银行广州荔湾支行汇款2598元给广州市佛教协会的汇款收据,在汇款收据附言注明是珠玑路114号二楼09年9月至1O年8月房租。
 
但该行告知黄俏敏,该汇款由于广州市佛教协会不收,该行将退回该笔汇款给黄俏敏。
 
原审法院认为:广州市佛教协会、黄俏敏双方签订的《广州市房地产(住宅)租赁契约》是双方的真实意思表示,合法有效,广州市佛教协会、黄俏敏双方应严格按契约约定的内容履行。
 
虽然广州市佛教协会、黄俏敏双方在契约中对支付租金期限约定不明确,在本案,从黄俏敏于2010年1月向广州市佛教协会发出确认交租方式的声明,并将租金足额存入声明中的专用账户内,且在2010年8月31日通过中国邮政储蓄银行以汇款的方式支付租金给广州市佛教协会,黄俏敏以上的行为足以证明并不是黄俏敏不依约按时交纳租金,而是广州市佛教协会拒收黄俏敏的租金,黄俏敏并无拒交租金的违约行为,故在租赁期限未届满的前提下,广州市佛教协会以黄俏敏不交租金为由请求解除双方签订的租赁合同依据不足,故广州市佛教协会要求解除其与黄俏敏双方所签的合同,黄俏敏搬迁、腾退房屋,不符合合同约定,该院不予支持。
 
广州市佛教协会并未实际收到黄俏敏汇去的租金,故黄俏敏仍应按合同约定向广州市佛教协会支付租金。
 
由于本案是广州市佛教协会拒收租金,黄俏敏不存在故意迟延支付租金的行为,广州市佛教协会要求黄俏敏支付租金损失没有法律与事实依据,该院不予支持。
 
黄俏敏在继续承租房屋期间,应依约履行向广州市佛教协会缴纳租金的义务。
 
综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第二百二十六条  的规定,判决如下:一、驳回广州市佛教协会要求解除其与黄俏敏于2005年9月30日签订的《广州市房地产(住宅)租赁契约》的诉讼请求。
 
二、自本判决发生法律效力之日起10日内,黄俏敏向广州市佛教协会支付从2009年9月1日至判决发生法律效力之日止的租金(租金按每月216.50元计算)。
 
三、驳回广州市佛教协会的其他诉讼请求。
 
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
该案受理费75元,由广州市佛教协会负担50元,黄俏敏负担25元。
 
判后,广州市佛教协会不服原审判决,上诉至本院认为:一、原审判决认定“但该行告知黄俏敏,该汇款由于广州市佛教协会不收,该行将退回该笔汇款给黄俏敏”属认定事实错误。
 
2010年8月31日被上诉人通过中国邮政储蓄银行广州荔湾支行汇款缴交2009年9月至2010年8月的租金,但上诉人并没有收到这一汇票。
 
被上诉人确认该汇款被退汇,而多种原因可能导致汇款退汇,但原审判决并没有查明退汇原因,被上诉人也没有证据证明是上诉人拒收导致退汇。
 
汇票上仅注明“退汇”,原审法院并没有对中国邮政储蓄银行广州荔湾支行作出任何调查就认定“但该行告知黄俏敏,该汇款由于广州市佛教协会不收,该行将退回该笔汇款给黄俏敏”是认定事实错误、缺乏依据的。
 
二、原审判决认为“广州市佛教协会、黄俏敏双方在契约中对支付租金期限约定不明确”、“并不是黄俏敏不依约按时交纳租金”是错误的。
 
上诉人与被上诉人签订的《广州市房地产(住宅)租赁契约》第三条明确约定“租金按月(季)结算”,原审判决在事实认定部分也已经认定,而后又认为“双方在契约中对支付租金期限约定不明确”,前后矛盾。
 
被上诉人于2010年8月31日交纳2009年9月至2010年8月的租金根本就不符合合同“租金按月(季)结算”的约定。
 
四、原审判决认为“广州市佛教协会拒收黄俏敏的租金”是错误的,并且证据不足。
 
1、原审法庭调查阶段双方已经确认之前是通过被上诉人上门现金交租、上诉人上门现金收租、银行转账等方式交租的,并且通过银行转账均需要事前经过上诉人的同意。
 
虽然被上诉人曾通过银行转账缴交过租金,但银行转账并不是交租的交易习惯,也不是合同约定的交款方式。
 
2009年9月之后,为了区别租金和社会捐款,上诉人不同意通过银行转账交租,要求以现金方式交租,此事已电话通知了各租户,并且在《南方日报》作出了通告,上诉人的这一举措并不是针对被上诉人作出的。
 
上诉人从来没有拒绝收取被上诉人的租金,而是被上诉人从未主动交租。
 
2、2010年8月31日被上诉人通过中国邮政储蓄银行汇款缴交2009年9月至2010年8月的租金,但上诉人并没有收到这一汇票。
 
而且这笔租金不符合合同“租金按月(季)结算”的约定,即使上诉人拒绝收取,也有其正当的理由。
 
3、对于《EMS国内特快专递邮件详情单》和《关于确认收租方式的声明》,上诉人并没有收到。
 
上诉人认为,租赁合同没有约定交租方式,但收租方式并不能由被上诉人单方确认,并且《EMS国内特快专递邮件详情单》和《关于确认收租方式的声明》属于张慈贤的个人信件。
 
合同法规定,难以履行债务的,债务人可以将标的物提存。
 
被上诉人认为上诉人拒绝收取租金,在此情况下,可以依法通过提存的方式交租,通过银行转账、邮寄汇款、发函等方式向广州市佛教协会交租均不符合法律规定。
 
四、被上诉人无正当理由未支付租金,上诉人有权解除合同,并要求被上诉人赔偿迟延支付租金造成的损失。
 
被上诉人确认并经原审判决查明,被上诉人未支付2009年9月1日至今的租金。
 
上诉人在《南方都市报》催告被上诉人缴交租金,并给以合理的支付期间,但被上诉人逾期仍未支付,按照合同法第227条的规定,上诉人可以解除合同,按照合同法及租赁合同的约定,被上诉人还应当赔偿迟延支付租金造成的损失。
 
据此,故请求:撤销原判,改判支持上诉人的诉讼请求;被上诉人承担本案全部诉讼费用。
 
被上诉人黄俏敏答辩称,原审法院查明事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉,维持原审判决。
 
经庭询,原审查明事实无误,本院予以确认。
 
本院认为:上诉人、被上诉人于2005年9月30日签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,并无违反法律强制性规定,属合法有效的合同,双方均应切实履行。
 
被上诉人作为承租人,应当依约定向被上诉人支付租金。
 
虽然被上诉人未对租金进行提存,但根据被上诉人一审提交的证据,被上诉人先后采取银行划帐、邮政汇款等方式向上诉人支付过租金;并且积极主动向上诉人发函要求明确交租方式,后又设立银行帐户每月存款。
 
被上诉人的上述行为足以说明被上诉人积极履行其交租义务。
 
虽然双方在合同中约定“租金按月(季)结算”,但并未明确约定结算的时间和方式。
 
上诉人起诉称电话通知被上诉人交租,但被上诉人拒绝交租,对该主张上诉人并未提供证据。
 
上诉人称其在报纸刊登声明通知被上诉人交租,但被上诉人承租使用涉案房屋,并不属于下落不明的情形,上诉人亦未提供证据证明其是在穷尽了上门当面通知、电话通知、信件通知等方式均无法通知到被上诉人的情况下才采取刊登声明的方式。
 
因此,本院认定上诉人刊登声明的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第六十条  关于当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同性质、目的和交易习惯履行通知义务的规定。
 
上诉人对其所称的被上诉人拒不交租的行为应当承担举证不能的法律后果。
 
原审法院认定被上诉人不属于恶意欠租,不构成违约并无不当。
 
上诉人的上诉理由不成立,本院不予采纳。
 
综上所述,审查原审判决并无不当,应予维持。
 
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第(一)项  的规定,判决如下:
 
驳回上诉,维持原判。
 
二审案件受理费150元,由广州市佛教协会负担。
 
本判决为终审判决。
 
审判长潘志刚
代理审判员苏喜平
代理审判员彭湛
二O一一年五月六日
书记员黄仕玲
 
转自裁判文书网
http://openlaw.cn/judgement/dca26c04bd1a414b86752ca8feb29bf0?keyword=%E4%BD%9B%E6%95%99%E5%8D%8F%E4%BC%9A
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