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江苏倍宇教学装备有限公司、安徽省基督教三自爱国运动委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
发布时间: 2020/7/5日    【字体:
作者:安徽省合肥市中级人民法院
关键词:  三自爱国运动委员会 房屋租赁合同纠纷  
 
江苏倍宇教学装备有限公司、安徽省基督教三自爱国运动委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
日期: 2019-09-19
法院: 安徽省合肥市中级人民法院
案号:(2019)皖01民终6732号
上诉人(原审原告、反诉被告):江苏倍宇教学装备有限公司,住所地江苏省宿迁市沭阳县公园路13号楼102室。
 
法定代表人:葛志会,执行董事兼总经理。
 
委托诉讼代理人:夏玉萍,女,公司员工。
 
委托诉讼代理人:孙宏旗,国浩律师(合肥)事务所律师。
 
被上诉人(原审被告、反诉原告):安徽省基督教三自爱国运动委员会,住所地安徽省合肥市张洼路以东综合培训楼(新站区扶疏路中段)。
 
法定代表人:陈田元,主席。
 
委托诉讼代理人:王文,安徽兴皖律师事务所律师。
 
被上诉人(原审被告、反诉原告):安徽省基督教协会,住所地安徽省合肥市张洼路以东综合培训楼(新站区扶疏路中段)。
 
法定代表人:薛连喜,会长。
 
委托诉讼代理人:王文,安徽兴皖律师事务所律师。
 
上诉人江苏倍宇教学装备有限公司(以下简称倍宇公司)因与被上诉人安徽省基督教三自爱国运动委员会、安徽省基督教协会(以下两被上诉人简称基督教两会)房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初295号民事判决,向本院提出上诉。
 
本院于2019年7月25日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。
 
本案现已审理终结。
 
倍宇公司上诉请求:撤销一审判决第一、三项,请求改判支持倍宇公司的全部诉讼请求,基督教两会承担本案全部诉讼费用。
 
事实和理由:1.基督教两会存在欺诈、违背承诺、恶意违约的行为,导致本公司租赁房屋用于宾馆正常经营的合同目的没有达到,一审判决以本公司没有严格审查为由认定本公司存在过错,并自行承担损失,完全错误。
 
2010年7月,基督教两会就在报纸上多次刊登招租广告,明确涉案房屋可以用于开办餐饮、宾馆等,刻意隐瞒涉案房屋的宗教属性以及土地属于划拨用地的客观情况,本公司基于对基督教两会这一特殊团体的信任,签订了《房屋租赁合同》,预付租金,并投入巨资进行装潢,后来由于房屋及土地属性问题,导致“开业前消防安全检查合格证”无法办理,餐饮完全停业,宾馆无法正常经营。
 
在涉案房屋装修过程中,基督教两会才出示房产证,并一再承诺不影响办理任何手续,后来,本公司在办理“开业前消防安全检查合格证”时遇到障碍,要求解除合同并退还租金、赔偿损失,但基督教两会一再承诺会协调并配合办理,不会影响正常经营,也出具证明给相关部门,相关部门给倍宇公司下达整改通知,并要求停止经营,在此情况下,基督教两会的相关负责人还是一再承诺会协调解决问题,但基督教两会一审提交的证据显示,其在内部会议纪要(2014年6月12日)中已经明确推卸责任,不积极配合办理相关消防手续,基督教两会相关负责人仍然不告知真实情况,承诺会继续协调配合,解决消防手续问题,这才导致涉案宾馆一直处于不正常经营状态至今。
 
2.本公司未按照约定缴纳剩余房租具有合理的抗辩理由,不构成违约。
 
倍宇公司租赁涉案房屋的目的是为了宾馆(包括餐饮)的正常经营,正常经营必须的“开业前消防全检查”无法办理,这也就意味着宾馆(包括餐饮)无法处于正常合法的经营状态,而这一状况的造成是由于租赁房屋属性问题造成的,在基督教两会没有能有效解决上述问题从而使本公司达到正常经营状态的时候,本公司有权拒绝缴纳剩余租金。
 
基督教两会也多次承诺在消防问题没有得到解决之前,暂不收取租金。
 
基督教两会已经明确表示拒绝配合办理消防手续,而且客观上也无法办理,在此情况下,本公司有权要求其退还支付的前期租金200万元。
 
3.关于宾馆的营业状态,一审判决没有客观描述和认定,也导致错误判决。
 
房屋权属瑕疵导致开业前消防全检查合格证始终无法办理,为了减少损失,本公司打着基督教两会培训接待中心的名义接待客人,这不是一种正常的营业状态,更不是租赁房屋想要达到的合同目的。
 
更何况,作为重要配套的餐饮也在有关部门的要求下全部关停(1、2层合计一千多平方)。
 
4.《土地管理法》第四条明确规定:“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
 
”涉案土地属于划拨用地,房屋规划用途为“宗教”,明显不能对外出租用于经营,特别是宾馆(餐饮)经营,因此,双方的《房屋租赁合同》已经违反法律的规定,违法合同当然无效。
 
5.一审判决对双方诉讼费计算明显不公平。
 
本公司起诉金额1200万元,而基督教两会的反诉金额将近1300万元,但一审法院对于诉讼费用的计算却正好颠倒,认定本公司承担受理费96310元,基督教两会承担的受理费仅49630元。
 
基督教两会辩称,倍宇公司依法办理了工商营业执照、消防验收合格证、卫生防疫、环境保护和特种行业治安许可,正常经营,并且依法纳税,其陈述消防验收不合格、不能正常经营和造成巨大损失完全不是事实。
 
基督教两会守约,倍宇公司违约,倍宇公司无权要求解除合同,无权要求基督教两会支付65.1万元违约金。
 
双方签订的《房屋租赁合同》合法有效,基督教两会的出租房产及土地属性并不存在瑕疵,该房屋规划用途为“宗教”,使用权类型为“划拨”,基督教两会出租房屋符合《国务院批转宗教事务局、国家建委等单位关于落实宗教团体房产政策等问题的报告》国发〔1980〕188号文件的规定,基督教两会出租房屋得到主管部门批准同意。
 
倍宇公司是消防安全责任人,其所谓“消防安全检查合格证……一直无法办理”,与基督教两会的出租房屋及土地属性无关。
 
根据《人员密集场所消防安全管理》5.1规定,人员密集场所的消防安全责任人由该场所的法定代表人或主要负责人担任,承包、租赁场所的承租人、租赁范围的消防安全责任人。
 
倍宇公司诉称其“宾馆始终无法正常经营,致使租赁该房屋的目的无法实现”不是事实,自装修完毕该宾馆就一直正常经营,实现了营利目的。
 
倍宇公司拖欠房租构成严重违约。
 
双方均认为合同有效,本诉与反诉诉讼请求均为解除合同,也不存在房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致合同无效的情形,倍宇公司无权要求赔偿其损失。
 
倍宇公司拖欠房租达数年之久,依法正常经营将近7年,法院当然不应支持倍宇公司的该诉讼请求,更何况2012年6月18日-2019年6月18日房屋7年租期,合同就已经到期,租赁期内装饰装修残值损失已经不复存在。
 
倍宇公司没有任何证据证明其装潢费用1100余万元,只是提交没有加盖任何单位公章的两页纸。
 
截至2019年1月18日倍宇公司应当支付房屋租金4072000元,并支付按照合同约定的租金标准自2019年1月18日起直到将租赁房屋实际交付日为止的租金,总计租金607.2万元,已经支付200万元,尚欠407.2万元。
 
倍宇公司拖欠租金达到数年之久,早已超过3个月,基督教两会有权要求解除合同。
 
根据合同第十二条,倍宇公司应当立即无条件将所租赁房屋交还。
 
倍宇公司截至2019年1月18日应支付约定的租金滞纳金8144000.00元,并支付按照合同约定的租金标准自2019年1月18日起直到清偿全部租金日为止的租金的2倍的滞纳金。
 
倍宇公司向一审法院起诉请求:1.解除双方签订为《房屋租货合同》;2.基督教两会向倍宇公司支付违约金651000元(合同租金总额的10%);3.基督教两会赔偿倍宇公司宾馆装修工程款共计11767297元(最终以实际评估金额为准);4.基督教两会承担本案全部诉讼费用。
 
基督教两会向一审法院反诉请求:1.解除基督教两会与倍宇公司签订的《房屋租赁合同》,倍宇公司立即无条件将所租赁房屋交还给基督教两会;2.倍宇公司支付基督教两会房屋租金4072000元;2019年1月19起由倍宇公司继续按照合同约定的租金标准支付基督教两会租金直至合同期满日或将所租赁房屋交付给基督教两会日;3.倍宇公司支付基督教两会《房屋租赁合同》约定的租金滞纳金8144000元(应交房租的2倍);2019年1月19日起倍宇公司逾期不支付房租,则滞纳金从该日起计算直到到合同期满交付房屋日或将所租赁房屋交付给基督教两会日;4.倍宇公司支付基督教两会违约金651000元(合同租金总额的10%);5、倍宇公司支付基督教两会垫付的所租房屋电梯养护费42000元(2013年至2018年6年,每年7000元)。
 
2019年1月19日后电梯维护费由倍宇公司继续交付,直到到合同期满房屋交付日或将所租赁房屋交付给基督教两会日;6.倍宇公司承担本案反诉费。
 
一审法院认定事实:2011年10月18日,倍宇公司(当时倍宇公司名称为“宿迁倍宇教学装备有限公司”)与基督教两会签订《房屋租赁合同》一份,约定:基督教两会将其位于安徽省合肥市新站区扶疏路七里塘街道西侧房屋(房地产权证登记房地坐落在张洼路以东综合培训楼)出租给倍宇公司使用。
 
房屋租赁期7年,自2012年6月18日起至2019年6月18日止(2011年10月18日至2012年6月18日为装修期)。
 
租金为每月每平方20元,出租面积为3500㎡,每月租金为70000元,第3年开始每年每月每平方米增加租金1元。
 
同时约定,倍宇公司为解决基督教两会尚欠工程款之实际困难,倍宇公司同意在合同签订后一周内预先转存2000000元入基督教两会账户,作为提前支付给基督教两会两年多的房屋租金。
 
上述房屋租赁合同签订后,倍宇公司按照合同约定支付了2000000元租金。
 
2011年10月26日倍宇公司即向基督教两会提出申请开始对案涉房屋进行装修。
 
2011年11月3日取得案涉房屋房地产权证,房地产权证载明房屋建筑面积为6层共4102.26㎡。
 
2011年11月9日倍宇公司向基督教两会提出申请,且双方共同确认了案涉房产合同租赁面积与房地产权证载明面积存在差距,实际一至五层为3299.8㎡,且约定装修期需要顺延,截至2011年12月31日前不算装修期。
 
2012年7月18日双方签订水电移交通知,确认水于2012年7月15日接通、电于2012年6月15日下午推闸送电。
 
2008年10月28日对基督教两会报送的新站区张洼路209号基督教两会综合培训楼,新站综合开发试验区公安消防大队以合新公消验[2008]第28号建筑工程消防验收合格意见书认定该基督教两会综合培训楼地上六层,建筑面积4195㎡,经消防验收具备使用条件,消防验收合格。
 
倍宇公司于2012年11月29日以承租基督教两会上述租赁房屋注册成立万得福宾馆。
 
2012年11月合肥新站区万得福宾馆获得《卫生许可证》。
 
2012年11月22日合肥新站区万得福宾馆获得《特种行业许可证》。
 
在租赁合同履行中2013年1月20日倍宇公司向基督教两会报送了《关于万得福宾馆申请减免房租的报告》申请在第一个承租七年内每年给予减免10万元房租。
 
基督教两会提供了2014年2月26日《省基督教两会主席会长会务(扩大)会议纪要,第3次》,会议纪要载明基督教两会同意每年减免其房租10万元,七年共计70万元。
 
2014年3月2日基督教两会对合肥新站综合开发试验区管理委员会递交《关于安徽省基督教“两会”筹建办公楼和培训中心及有关事项的报告》,报告中反映基督教两会为满足办公人员及培训学员日常住宿及餐饮需要,出租多余部分房屋。
 
2012年10月15日合肥新站区万得福宾馆获得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》进行了消防备案,备案号为340000WYS120016791。
 
2014年3月25日合肥市公安局新站分局向基督教两会下达合新公(责)限字[2014]第13号《责令限期整改治安隐患通知书》,确认基督教两会有违反内部消防安全管理制度的行为。
 
2014年4月22日合肥市公安局新站分局出具合新公七(延)同字[2014]第2号同意延期整改治安隐患通知书同意万得福宾馆延期整改治安隐患,延期整改时间从2014年4月24日至2014年5月23日。
 
2019年1月8日倍宇公司以基督教两会对于租赁的房屋开办万得福宾馆未能提供消防许可手续构成根本违约为由诉讼来院请求解除合同赔偿损失。
 
基督教两会提出反诉要求解除合同支付房租。
 
一审法院认为,倍宇公司与基督教两会自愿达成《房屋租赁合同》系租赁双方真实意思表示,内容亦未违反法律或者行政法规的强制性规定,应为合法有效。
 
现倍宇公司以基督教两会提供的房屋因权属性质问题,导致消防验收手续无法办理、宾馆无法营业,造成根本违约,故请求解除合同并赔偿违约金、装修损失。
 
而基督教两会则以倍宇公司长期未按合同支付租金为由提起反诉,请求解除合同并支付租金、滞纳金、违约金、电梯养护费等损失。
 
综上,本案双方争议的核心系租赁房屋用于开办的万得福宾馆消防验收手续无法办理是否系出租方单方违约以及合同解除后的处理问题。
 
虽然基督教两会在庭审中举证了其申报的地上六层合计建筑面积4195㎡房屋具备消防验收的条件,但基督教两会始终未能提供证据证明其出租房屋开办的万得福宾馆通过消防验收许可的事实成立。
 
在本案中,对于房屋属性的客观状况以及对消防许可所造成的妨碍,双方在签订《房屋租赁合同》时或者合同签订后就应该知晓,如果说对于消防许可验收未能办理存在过错,在主观上租赁双方都存在明显的过错,均应当对造成的损失承担相应责任。
 
根据双方提供的证据证明案涉万得福宾馆有建设工程竣工验收消防备案受理凭证及公安机关出具的限期整改通知书以及双方为此事多次协商办理消防许可的事实存在。
 
但是没有证据证明争议的万得福宾馆消防许可客观上可以办理或者已经办理下来。
 
同时根据万得福宾馆工商登记、税务登记以及特行许可的证据证明该宾馆一直在营业状态,且倍宇公司还向基督教两会书面申请每年减免十万元租金,基督教两会还明确同意减免的事实客观存在。
 
倍宇公司作为承租方对于基督教两会的宗教实体身份及划拨用地属性应是明知的,但其未对案涉房屋的权属性质在办理消防验收时的政策要求进行严格审查仍然承租该房屋,并投入资金进行装修,对于倍宇公司所主张的各项损失应自行承担。
 
同时,倍宇公司在缴纳了2000000元前期的房租后未按合同约定缴纳其余房租亦属违约,因此对于倍宇公司所缴纳的2000000元,根据倍宇公司对所承租房屋的使用情况以及双方履行合同的客观事实情况依法不予返还。
 
房屋租赁合同为双务合同,按照权利与义务相一致的原则,倍宇公司在负有交付租金的义务的同时,基督教两会也负有提供足以用于开办宾馆的租赁物的义务。
 
而基督教两会始终未能举证证明其将所出租的租赁物消防许可手续办理下来或者协助承租人办理下来。
 
出租方基督教两会对于租赁物的消防许可办理在合同签订和合同履行过程中均存在着过错,所以不得按合同规定收取其余的租金和维护费及损失。
 
对于倍宇公司已经缴纳的2000000元房租,由于倍宇公司已实际经营了数年,故基督教两会也依法不予退还。
 
关于《房屋出租协议》解除的问题,由于租赁双方的违约行为,同时鉴于双方都要求解除合同,上述合同若继续履行已不能实现合同目的,故该院确认双方签订的《房屋出租协议》解除,倍宇公司应向案涉房屋产权人返还案涉房屋。
 
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第九十一条  第(二)项  、第九十四条  第(四)项  ,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定,判决:一、确认江苏倍宇教学装备有限公司与安徽省基督教三自爱国运动委员会、安徽省基督教协会之间签订的位于合肥市张洼路以东综合培训楼的《房屋出租协议》解除;二、江苏倍宇教学装备有限公司于判决生效之日起十日内向安徽省基督教三自爱国运动委员会返还其承租的合肥市张洼路以东综合培训楼;三、驳回江苏倍宇教学装备有限公司的其他诉讼请求;四、驳回安徽省基督教三自爱国运动委员会、安徽省基督教协会的其他诉讼请求。
 
一审本诉案件受理费96310元,由江苏倍宇教学装备有限公司负担,反诉案件受理费49630元,由安徽省基督教三自爱国运动委员会、安徽省基督教协会负担。
 
二审期间,倍宇公司向本院提交证据为:2019年6月拍摄案涉宾馆配套餐厅及后厨照片十张,证明案涉宾馆因无法办理开业前的消防验收合格证,致其配套餐厅被执法机关责令停止营业,至诉讼时案涉宾馆餐厅已经停止营业不能使用,倍宇公司为此遭受重大经济损失(损失包括江苏倍宇公司对餐厅投入的装修及设备)。
 
基督教两会的质证意见为,对证据的真实性有异议,拍摄地点及拍摄人员无法确认;对关联性有异议,达不到证明目的,餐厅营业,宾馆仍正常经营;对合法性有异议,该组不属于二审新证据。
 
基督教两会向本院提交证据为:公证书一份,证明案涉房屋消防于2012年12月15日、2013年8月31日、2015年8月26日共三次验收合格。
 
倍宇公司的质证意见为,公证书中网页内容基督教两会已在一审作为证据提交,该组证据针对案涉建筑物竣工验收消防抽查,是对案涉房屋硬件设施的检查结果,不能代替宾馆开业前所要取得的消防安全验收合格证,且目前也未取得,未取得的原因是基督教两会没有提供符合法律规定或相关部门要求的建筑物导致,所以达不证明目的。
 
对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实,本院予以确认。
 
本院认为,倍宇公司与基督教两会签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制规定,双方均应按约履行各自合同义务。
 
基督教两会在合同签订后交付案涉房屋,倍宇公司占有使用案涉房屋多年,应当支付租金。
 
倍宇公司称基督教两会承诺在消防问题解决前无须支付房屋租金的意见,没有证据证明,基督教两会亦不予认可,本院不予采信。
 
案涉合同于2011年10月18日签订,案涉房屋在2011年11月3日即被领取了房地产权证书,倍宇公司自述在2012年7月开始装修案涉房屋,一审法院认定倍宇公司对案涉房屋性质应属明知并无不当,倍宇公司上诉认为基督教两会存在欺诈行为的意见,没有事实和法律依据,本院不予采纳。
 
案涉合同约定的租赁期限已经届满,一审法院根据双方诉请确认案涉租赁合同解除、倍宇公司返还案涉房屋并无不当,本院予以确认。
 
倍宇公司未按合同约定支付租金应属违约,现案涉合同租赁期限届满,其要求基督教两会支付违约金和装修工程款的意见,依据不足,本院不予支持。
 
倍宇公司的其他上诉理由均不成立,本院不予采纳。
 
综上,倍宇公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
 
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  之规定,判决如下:
 
驳回上诉,维持原判。
 
二审案件受理费96310元,由江苏倍宇教学装备有限公司负担。
 
本判决为终审判决。
 
审判长张长海
 
审判员马枫蔷
 
审判员方玮韡
 
二〇一九年九月十九日
 
法官助理贾柏轩
 
书记员俞文静
 
附相关法条:
 
《中华人民共和国民事诉讼法》
 
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
 
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
 
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
 
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
 
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审
 
转自裁判文书网
http://openlaw.cn/judgement/b6d7cf03ccdf4f48b76e2ef60b674694?keyword=%E5%9F%BA%E7%9D%A3%E6%95%99%E5%8D%8F%E4%BC%9A
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