（2019）苏0303民初5245号

原告（反诉被告）：孙进平，男，1950年10月28日生，汉族，住徐州市云龙区。

委托诉讼代理人：杨艳，江苏圆点律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任婷婷，江苏圆点律师事务所律师。

被告（反诉原告）：吴凤，女，1967年10月14日生，汉族，住徐州市睢宁县。

被告：徐州市基督教协会门诊部，住所地徐州市东甸子庆丰路23号。

负责人：乔建设，该门诊部院长。

委托诉讼代理人：施玉龙，男，1968年8月13日生，汉族，该门诊部员工，住徐州市睢宁县。

原告孙进平与被告吴凤、徐州市基督教协会门诊部（以下简称基督教门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙进平及其委托诉讼代理人杨艳、被告吴凤、被告基督教门诊部的委托诉讼代理人施玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告孙进平向本院提出诉讼请求：判令被告支付房租及物品转让费用77000元以及利息（暂按同期中国人民银行贷款利率自2016年1月1日起计算至实际支付之日止）。事实和理由：被告负责经营的徐州市基督教协会门诊部在承租原告房屋时拖欠原告租赁费用4.5万元，双方约定2014年底付清。期间，被告为了使用方便，购买了原告的该出租房屋内的空调以及饭店用品等共计3.2万元，双方约定2015年12月31日前付清。因双方租赁合同一直续签至2017年7月17日，被告一直拖着没有离开。原告一直催要，被告未支付。现在被告已经搬迁，经原告多次催要，被告仍未支付。被告上述行为已经严重损害原告的合法权利，原告依法提起诉讼，请求法院查明事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求。

被告吴凤辩称，对原告的起诉我要求看原件，我2009年租原告的房子是为了开办门诊部医疗用房。我投资了500万元，当时是民房，我们装修改造花了将近100万元。这一年中直到2010年我们建化粪池、建消防、建环评，雇佣了很多工人打扫卫生。到2010年的时我们副本下来了，2011年2月14日正式下来了大证，同时我们接到大证之后刚要营业市政府文件来了，封闭修路。庆丰路两头堵死，我们没有办法营业。我们打电话找原告，原告说干就是了，我不问你要房租，路铺好了就能干了。2012年下半年路通了，封闭没有解又修桥，一直到2013年5月份才打开，打开之后我们才营业。2013年我们刚开始干，2014年黄山办事处统一更换门头，2014年7月份房租到期了。我又找原告，说这两年都没怎么干，这些工人工资怎么办。在和原告续签合同的时，原告说我还差45000元的房租，有四年是有收据的，有一年没有给收据，后来原告说我还欠45000元，我说你不是不要房租的吗。原告说让我给打个条子，又不要我钱，就是为了对家里有个交代，我就打了个条子。从2014年至2016年三年的时间我给原告有三个收条，15万的收条。2017年2月6日原告的儿子孙斌连着三天给我打电话找我借钱，又亲自来了两趟找我借钱，在2月6日我借给孙斌5万元。我说房子要拆了我不能再给房租了。孙斌说如果拆了算我借的钱，不拆的话就算我的房租。到现在为止，5万元还没有退给我。等于三年原告和他儿子两个人从我这拿了20万元。事后我打电话找孙斌要，电话关机，到现在也没给我钱。关于32000元附属物的问题，第一份房屋租赁合同可以看出是让我代卖的35000的物品，到第二份房屋租赁合同就没有这一项了，让我给代卖我没有地方代卖。他们让我写条子，我是写的承诺。现在东西还放在那，不知道怎么到2014年变成了我欠的钱。原告把这些饭店物品放在我那极大的占用了我的空间，我的人力，搬来搬去，到现在东西我也没有拉走。给我的东西没拉走，附属物东西已经赔给原告了，现在原告又问我要钱，当时让孙斌拉他不愿意拉，现在还放在房子里，我也没拉。附属物搬上搬下我都是雇人搬的，占用了我楼上四间房屋。我现在要原告给付我租金和工人工资还有损失。

被告基督教门诊部辩称，同被告吴凤的意见。合同约定租赁结束后退还5000元的水电押金，原告没有退还。

被告吴凤向本院提出反诉请求：1、反诉被告孙进平赔偿2011年2月1日至2012年12月31日修路期间医务人员工资242331元的一半121165元；2、反诉被告退还2011年2月1日至2013年3月31日、2015年11月4日至2017年7月17日的房租237000元（包括孙斌借的50000元）；3、反诉被告赔偿2009年7月17日至2017年7月17日将饭店物品强留在承租房内人员工资9.6万元（以每月1000元计算8年）、仓储费38400元（四年）；4、反诉被告2015年11月4日至2017年8月24日委托吴凤负责他家房屋拆迁事宜的工资42000元（以每月2000元计算21个月）；5、反诉被告退还2009年6月1日至2010年12月31日装修费用1117522元的一半558761元；6、反诉被告借用门诊部8年以上营业执照名义，把民房变为营业用房之间差额补偿款30万元；7、反诉被告赔偿2011年2月1日至2013年3月31日、2015年11月4日至2017年7月17日近4年时间门诊部无法经营的损失50万元。

事实和理由：一、第一份合同（五年时间）1、租房：2009年5月，我和侄儿纪强找到庆丰路23号孙进平的房子，经多次商谈，于2009年5月17日在金凯隆大厦与孙进平签订了租房合同，起始时间是2009年7月17日，签合同当日付4000元，孙进平用一堆旧木材换去，后又要求给他代处理饭店物品3.5万元，因卫生局要验房证，房证办的是他三个儿子的名字，想要有房证就得变合同，变成孙锋、孙武、孙斌的名字的合同。孙进平趁机强逼我给他写条，承诺处理饭店物品，我说我又不开饭店拉到旧货市场买不到这个价格，我怎么给你处理。但是无论怎么推，孙进平就是不愿拉走其饭店物品，非得强逼给他写条承诺，强把饭店物品留在承租房内，为此我请他吃饭，想把此事推掉，孙进平说你请我吃饭就给我写32000元吧，处理后再给我钱。这样就有了32000元的承诺条。我卖不到他说的价格，就一直放在承租房内，直到拆迁前我都交给他儿子孙斌了。这些物品都已被评估，放在附属物内，拆迁部门都已赔过他们了。2、打扫装修：2009年6月开始我们投入大量资金和时间进行装修改造，把民房改造为医疗用房，装修十分费钱费力，我们按照医疗机构用房的标准严格执行。4、批准设立：2010年1月，市局下发设置医疗机构批准书，把我们申报的爱德医院更名为徐州市基督教协会门诊部，按医疗要求和环保局要求，我们要二次装修。5、领证：2010年8月27日，经过一年的努力，我们医疗机构副本批下来了，2011年2月14日，医疗机构大证发下来了。6、修路：2011年2月，当我们鼓足劲要大干时，门诊部门前的路突然被堵死了，市政重点工程庆丰路北段封闭修路长1.25公里，包括一条房亭河，河上的桥是危桥，为了安全，路两头都被封死堵住了，连行人进出都困难，我着急，不住和孙进平联系，孙进平到现场亲眼看到此情景说我不问你要房租，等路修好了，你干就是了。又说，你都投资进去了，等路修好了，你干就是了，慢慢再挣回来。7、义诊：为了能留住医务人员，我们开始下教会、社区去做义诊工作，从2011年至2012年我部人员都在做义诊工作，知道2013年5月全面解除封闭，我们才开始试营业。8、续合同：2014年7月房屋合同到期，续签合同要提前二个月，2014年5月，孙进平找我续签合同，按照我给他交钱的条，说我还欠他4.5万元房租，我说你不是说不要房租的吗。他说只是做个样子给家人看看。这样才有4.5万元房租的欠条。第一个五年合同，我们只经营一年二个月，一年多时间装修房屋，二年多时间在修路、修桥中等待，我租房装修是为营业，不能营业，房东应负连带法律责任，赔偿门诊部人员工资和不能营业造成的损失。二、第二份合同（三年时间）1、2014年3月，云龙区城管局给这一条路上门面房都免费更换了新门头。2、2015年6月12日云龙区政府贴出房屋征收公告，2015年11月4日再次贴出征收公告，我都拍下发给孙武和孙斌。此后，每天都有一大群城管人员在门前转或坐到我们房内，撕门上和墙上的医疗标签、广告字牌、禁烟标志，在门诊部内打闹、搅扰，我们报警警方也不出警。3、2016年1月孙进平找我要房租，我说房屋征收要拆了，你还要房租吗？孙进平和他儿子都说黄山垄公告都贴十几年了，到现在也没拆完，贴公告到拆迁还不知得等多少年。4、2016年5月31日办事处再次贴出公告，告知拆迁，并拆了几户钉子户，连武警都来了又把庆丰路两头堵上了，门诊部被搅得不能营业，我就给孙进平、孙斌打电话说我们无法营业。孙斌就来门诊部对我说，你以后只要给我打电话就行了，家人都没有时间来处理此事，就授权让我负责处理，我也不能天天在这里，我授权给你，你在这里方便，帮看着，你有营业执照，房价能赔的高，赔高了到时会分你一份的。5、2016年9月22日，房屋征收补偿方案公开贴出，庆丰路这一条路上门面房的门头都拆了，我找孙斌说到损失问题，他说，放心，你的损失我家都会赔给你，我不会放过他们的。6、2017年2月6日前，孙斌三次找我，要借5万元钱，说你先借给我应急，若房屋拆了就算我借你的，等房屋补偿款下来就还你，若不拆就算房租。我趁机要求孙斌找拆迁办，找评估公司来人对门诊部评估，我亲自带着评估公司人员对所有一切都异议登记，包括饭店物品都做了登记，随后就都交给孙斌，同时和孙斌越好，在他们签字前一定要提前告知，让我们提前找地方搬东西。我让孙斌写个条，他说我写那条早就没有了。7、在等待拆迁过程中，孙进平多次来到门诊部，说房价要是赔的高，一定会给我补偿损失。并在2017年7月17日给我写了授权委托书，让我继续负责他家的房屋拆迁事宜。8、2017年8月，在我毫不知情下，挖机到门口了，拆迁负责人告诉我房东十几天前就签字了。我给孙斌打电话问真假，孙斌支支吾吾，我才知道上当了，慌忙中只搬了写医疗仪器和简单桌椅，哪里还有时间搬饭店物品。9、从2015年11月4日公告后到2017年8月拆迁前，房屋因为征收，土地是集体的，双方间的租赁协议已经实际解除，孙进平理应退还我房租，孙斌也应当把借我的钱退还给我。孙进平既然给我授权，让我作为他家房屋拆迁过程中指定的负责人，就应当给我工资，赔我损失。两份合同8年时间，我们实际使用时间不足3年，房屋经过我们装修抬高了房屋价值，有了我们经营8年以上的营业执照，孙进平的民房变成营业用房，增加了房屋价值。反诉被告上述行为严重损害了反诉原告的合法权利，给反诉原告带来极大损失和伤害，请求法院查明事实，依法裁判，支持反诉原告的反诉请求。

原告孙进平对被告吴凤的反诉辩称，一、该诉请同反诉原、被告在2018年的租赁合同纠纷一案中诉请基本是一致的，应属于重复诉讼。二、所有的诉请均没有事实和法律依据，请法院在查清事实基础上依法驳回反诉原告的反诉。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月17日，孙进平（甲方）与纪强、吴凤（乙方）签订《楼房租赁协议》一份，约定甲方将坐落在徐州东甸子庆丰路23号自建三层楼房（层楼为四层）、现此址另加一层房屋300平方（为地下一层与一层）租赁给乙方，租赁期限为5年，自2009年7月17日至2014年7月17日止，租金支付方式为按年结算，每年乙方向甲方付三层楼房租金40000元另加一层房屋租金10000元，共计租金50000元，首次付租金20000元，其余款项下半年一次性付清30000元，次年提前30天支付下年租金，依次顺延；甲方要求乙方代处理空调3台及饭店用品，处理价格3.5万元，但其处理物品所有权仍归甲方所有；木材一次性处理给乙方，乙方一次性付款5000元，预交5000元水电费押金，解除合同时甲方将当月水电费、电话费缴费单交予乙方后，退回5000元押金。该合同后附《饭店物品清单》一份，载明的物品包括总台、方桌、红木沙发等33种物品，其中还包括空调3台。

2014年5月9日，吴凤向孙进平出具欠条一份，载明：“1、今欠到孙进平房租费4.5万元，2014年底付清。2、欠孙进平处理空调及饭店用品费3.2万元，2015年12月31日前付清。”

根据吴凤提供的银行卡存款业务回单、转账凭证、收条记载，孙进平于2009年5月17日书写收条载明收取纪强4000元、5月18日收取纪强5000元，孙进平农业银行账户于2010年2月12日现金存款30000元、2012年1月18日现金存款30000元、2013年2月5日现金存款50000元、2014年1月25日现金存款50000元、2015年3月17日现金存款50000元、2016年1月15日吴凤转账50000元，吴凤于2017年2月6日向孙斌的工商银行账户转账50000元。吴凤另提供农业银行账户明细对账单一份，显示2009年5月19日转出26000元。吴凤称上述金额系其或纪强支付的租金、木材处理款和押金。孙进平称被告2013年至2014年的年度未付租金。法庭释明要求双方均提供支付租金的银行账户明细，但双方均未补充提供相应证据。

根据吴凤提供的市政府关于下达《徐州市2011年度城建重点工程计划》的通知（徐政发〔2011〕1号）记载，徐州市2011年度城建重点工程计划中含庆丰路北段改造项目。

徐州市人民政府于2014年12月10日发布征收土地方案公告，拟对云龙区黄山街道黄山拢社区居委会、云龙区黄山街道店子社区居委会、云龙区骆驼山街道金骆驼居委会、云龙区骆驼山街道狮子山居委会等范围内的土地进行征收。徐州市云龙区住房和建设局于2015年6月12日发布房屋征收调查公告，对庆丰路以东、城东大道以南、农科所以西、农院学校以北（以征收范围图为准）的房屋情况进行调查登记。2015年11月4日，徐州市云龙区人民政府发布公告，对庆丰路东、医学院西、房亭河南、云龙区政府北范围的房屋实施征收。2016年9月22日徐州市云龙区人民政府发布房屋征收补偿安置方案。2017年7月17日，孙进平向吴凤出具授权委托书，委托吴凤负责房屋拆迁事项。

2017年8月18日，基督教门诊部在本院起诉孙进平、孙武、孙斌、孙峰，案由为租赁合同纠纷，基督教门诊部的诉讼请求为：判令被告给付房屋补助款780238.4元、附属物104349元、拆迁、过渡、奖励费用108884元、停产停业损失598002元、板房、下水道等费用312732元。

本院审理后查明的事实为：“孙进平系孙武、孙斌、孙峰的父亲。徐州市庆丰路74号房屋、76号房屋、78号房屋分别系孙武、孙斌、孙峰所有，涉案房屋土地的性质为集体所有。2009年7月17日，基督教门诊部工作人员吴凤（乙方）与孙武、孙斌、孙峰（甲方）签订《楼房租赁协议》，约定将坐落于徐州市东甸子庆丰路23号自建三层楼房（层楼为四层），又建一房屋（楼层为地下室与一层）租赁给基督教门诊部，租赁期限五年，自2009年7月17日至2014年7月17日止。租金支付方式为按年结算，每年乙方向甲方付自建三层楼房（层楼为四层）租金肆万元整（￥40000.00元），另加又建一房屋（楼层为地下室与一层）租金壹万元整（￥10000.00元）次年提前30天支付下年租金，依次顺延。2014年5月9日，基督教门诊部负责人吴凤（乙方）与孙武、孙斌、孙峰（甲方）签订《楼房租赁协议》，约定将坐落于徐州市东甸子庆丰路23号自建三层楼房（层楼为四层），又建一房屋（楼层为地下室与一层）房屋租赁给基督教门诊部，租赁期限三年，自2014年7月17日至2017年7月17日止。租金支付方式为按年结算，每年乙方向甲方付自建三层楼房（层楼为四层）租金肆万元整（￥40000.00元），另加又建一房屋（楼层为地下室与一层）租金壹万元整（￥10000.00元）次年提前30天支付下年租金，依次顺延。孙进平、孙武、孙斌、孙峰确认在此三年期租赁期限内，基督教门诊部不欠付房租。2017年8月14日，孙武、孙斌、孙峰（乙方）分别与徐州市云龙区黄山街道办事处（甲方）签订《房屋征收补偿协议》，补偿协议中载明产权性质为私有，用途为住宅。其中孙武同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房款相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为562499元，孙武补偿总款1560052元，差价款997553元由甲方支付给孙武。补偿款1560052元中包含房屋价值1216434元、附属物37337元、搬迁、过渡、奖励等费用35102元、停产停业损失210671元、自建房43953元、夹心板房2605元、隔热层13950元。孙斌同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房款相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为497224元，孙斌补偿总款1196334元，差价款699110元由甲方支付给孙斌。补偿款1196334元中包含房屋价值966254元、附属物27713元、搬迁、过渡、奖励等费用29761元、停产停业损失112650元、自建房52273元、隔热层2681元。孙峰同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房款相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款为496675元，孙峰补偿总款2268773元，差价款1772095元由甲方支付给孙峰。补偿款2268773元中包含房屋价值1718504元、附属物39299元、搬迁、过渡、奖励等费用44021元、停产停业损失274686元、自建房70343元、隔热层10560元、地下室111360元。上述三份协议中自建房赔偿在相对应的《徐州市区房屋征收附属物评估结论》中体现为违章建筑材料回收费。涉案房屋的原房产证上记载总层数为2层，自建房、夹心板房、隔热层均不属于原产权证登记的面积，自建房在涉案房屋的一楼以及阁楼，隔热层在涉案房屋的四楼。2017年8月底，基督教门诊部搬离涉案房屋。涉案房屋被房屋征收部门拆除。2017年9月1日，基督教门诊部负责人吴凤与孙进平就吴凤提供的门诊一楼设施形成《证明》一份，双方确认清单上凡是打“√”都属于房东所有，凡是划“——”都不存在。”

本院经审理后作出(2017)苏0303民初4592号民事判决，判令孙武给付基督教门诊部夹心板房赔偿2605元，驳回基督教门诊部其他的诉讼请求。

判决后，基督教门诊部提出上诉，徐州市中级人民法院审理确认了一审认定的事实，另查明：针对孙斌所有房屋的拆迁补偿，房屋征收附属物评估结论单载明，其中包含广告牌27.6平方米，补偿价1932元。徐州市中级人民法院作出（2018）苏03民终2762号民事判决：一、维持（2017）苏0303民初4592号民事判决第一项，即“判决生效之日起十日内，孙武给付徐州市基督教协会门诊部夹芯板房赔偿2605元”；二、撤销（2017）苏0303民初4592号民事判决第二项；三、孙斌于本判决生效之日起十日内给付徐州市基督教协会门诊部附属物补偿款1932元；四、驳回徐州市基督教协会门诊部的其他诉讼请求。

本院认为：本案房屋租赁合同系吴凤签订，实际承租人系基督教门诊部，而基督教门诊部是民办非企业组织，属非法人组织，吴凤系投资人，故本案房屋租赁合同的合同义务应先由基督教门诊部在其财产范围内承担，不足部分由吴凤承担无限责任。

本案房屋租赁合同约定的租赁期间自2009年7月17日直至2017年7月17日，租金为每年50000元，故租赁期间的租金合计应为400000元。吴凤提交的银行卡存款业务回单、转账凭证、收条记载显示，吴凤自2009年5月至2017年2月交付孙进平、孙斌共计319000元，即使加上2009年5月19日银行账户对账单记载转出的26000元，合计345000元，亦不足合同约定的租金总额。吴凤主张其中转账给孙斌的系借款，但未提供其与孙斌之间达成借款合意的证据，本院不予确认。吴凤称孙进平承诺在修路期间不收取租金，但其提供的纪强等人签字的证明不具有合法证据的形式，本院不予认定。根据已生效案件的认定，2014年至2017年租赁期间，基督教门诊部并不欠付租金，而单单欠前五年租赁期间的租金，且孙进平无法说清所欠租金的确切期间。若基督教门诊部确实欠付前期租金的话，孙进平所收取的租金理应先抵扣之前欠付租金，绝无置之不理的道理。案涉租赁房屋在基督教门诊部承租期间，确遇门前修路施工，势必影响其经营，若其退租又影响该房后续的出租即影响孙进平等人收取房屋租金的利益。故在修路期间对该房屋造成的利益损失，理应由房屋租赁双方合理分担。基于以上理由，孙进平虽持有吴凤书写的租金欠条，即使吴凤支付的租金未达合同约定的数额，该不足部分亦属承租人应当分担的租金损失，孙进平要求吴凤、基督教门诊部支付该部分租金及利息的诉讼请求，本院依法不予支持。

根据生效判决及本案原告自述，2009年5月17日《楼房租赁协议》并非双方实际履行的合同，而被2009年7月17日的《楼房租赁协议》所取代，原合同中吴凤代处理空调3台及饭店用品的条款并未记载于实际履行的合同中。孙进平持吴凤书写的欠条主张上述物品的处理款项，但经比对，其中大部分物品已在房屋征收中予以补偿，剩余未补偿的物品已无价值，更何况原合同约定上述物品所有权归孙进平，即使未予处理变价，所产生的损失亦应由孙进平承担。孙进平依据吴凤书写的欠条要求其支付相应物品价款既属主张重复的利益又显示公平，故本院依法不予支持。

关于吴凤的反诉请求，其诉请第5项装修损失、第7项经营损失已在前述案件中由基督教门诊部主张过，经生效判决予以驳回，吴凤作为基督教门诊部的权利义务补充承担者，在本案中提出该两项诉请构成重复诉讼，本院依法不予支持；其诉请第1项、第3项人员工资系基督教门诊部在承租案涉房屋经营期间所应当承担的经营费用，虽遇门前修路及房屋待征收的期间，但该期间的经营费用理应由基督教门诊部自行承担；诉请第3项中的仓储费与本案本诉不属同一法律关系，本院不予理涉；其诉请第2项返还租金，因支付租金系承租人的基本合同义务，虽遇有修路、征收事由影响其经营，但该事由并非出租人引起，不能归责于出租人，承租人实际使用了房屋即应当支付房租，且本院综合判断影响房屋使用的原因，合理分担了双方损失，故该项诉请于法无据，本院不予支持；其诉请第4项属委托报酬，与本案本诉不属同一法律关系，本院不予理涉，且双方并未约定该委托需支付报酬，应属无偿的委托合同，依法不应支持；其诉请第6项房屋差额补偿，案涉房屋在基督教门诊部承租前即作为饭店经营，并非因本案租赁关系的产生才改为营业用房，基督教门诊部领取营业执照在该处经营的前提是房屋符合经营条件，故吴凤该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：

一、驳回本诉原告孙进平的诉讼请求；

二、驳回反诉原告吴凤的诉讼请求。

本诉案件受理费1725元，由孙进平负担；反诉案件受理费10920元，由吴凤负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审　判　长　　梁　征

人民陪审员　　张世强

人民陪审员　　刘启军

二〇二〇年十月二十九日

书　记　员　　张　欣

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