(2016)川05民终1380号

上诉人（原审被告）李新，女，汉族，生于1970年3月29日，住四川省泸州市江阳区。

被上诉人（原审原告）泸州市佛教协会，住所地四川省泸州市龙马潭区春晖路12号7幢楼，统一代码51510500725516055E。

法定代表人德祥，会长。

委托诉讼代理人岳蕾，四川辞鉴律师事务所律师。

上诉人李新因与被上诉人泸州市佛教协会房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初465号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2017年3月21日受理本案后，依法组成合议庭于2017年4月10日公开开庭进行审理。上诉人李新，被上诉人泸州市佛教协会的委托诉讼代理人岳蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人李新上诉认为，一、房屋租金变更双方未达成一致意见，泸州市佛教协会不能单方涨房租，合同未解除应按原租金标准计算房屋租金；二、房屋出租时未实现水电气三通，租赁期间泸州市佛教协会未对房屋进行修缮，李新对该房屋进行维护构成无因管理，泸州市佛教协会应偿还李新因无因管理支出的费用；三、主张房屋租金的时效为一年，2012年7月至2015年11月期间的租金主张已过诉讼时效。因此，上诉人李新请求二审法院撤销原审判决，并依法予以改判。

被上诉人泸州市佛教协会答辩认为，一、讼争房屋系泸州市佛教协会单独所有的房产，泸州市佛教协会有权自主与承租人约定房屋租金；二、双方当事人签订的租赁合同已于2011年10月28日到期，之后双方未签订书面租赁合同构成不定期租赁关系，双方可以随时解除租赁合同关系。因此，被上诉人泸州市佛教协会请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并依法维持原判。

泸州市佛教协会一审起诉时请求判令：一、解除双方当事人关于泸州市江阳区新马路90号楼1单元24号房屋的租赁合同，并退还房屋；二、李新支付泸州市佛教协会从2012年7月起至退还房屋时止每月188元的房屋租金；三、诉讼费用由李新承担。

原判认定，李新租住的泸州市江阳区新马路X号楼X单元X号住房所属产权1994年时在泸州市房地产监理所所有权人登记为泸州市佛教协会、所有权性质为集体；2013年1月16日，该讼争房屋登记在泸州市佛教协会名下，并载明单独所有、用途为住宅。

2009年10月29日泸州市佛教协会与李新签订了《泸州市佛教协会直管公房住宅租赁合同》约定佛教协会将位于泸州市新马路90号楼1单元24号房屋租与李新居住；租期2009年10月29日至2011年10月28日止；附有计租标准表每月70.50元。李新向泸州市佛教协会所交该讼争房屋2012年5月-6月租金为141元每月租金为70.50元，从2012年7月起李新未支付过租金。泸州市佛教协会工作人员于2014年到该讼争房屋所在滨江路社区与租户（包括李新）、社区主任、社区法律顾问等人员举行了关于房租问题的协商会议，但与李新未达成一致意见未签订合同。

另认定，泸州市佛教协会与案外人喻礼惠于2014年4月1日签订的关于位于新马路X号X单元X号房屋（约51㎡）的《房屋租赁合同》约定每月租金为400元。李新于2016年2月24日收到泸州市佛教协会的起诉状副本。

原判认为，李新现居住的江阳区新马路90号楼1单元24号房屋系泸州市佛教协会所有，2009年10月29日双方签订的《租赁合同》已到期；2009年后双方虽未签订书面的租赁合同，但已形成事实的不定期房屋租赁关系。结合泸州市佛教协会已通知李新房租涨价，双方虽未对租金涨价标准达成一致意见，但李新多年未缴纳房租，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原审法院认为泸州市佛教协会要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，要求李新搬离租赁房屋的请求理由充分，应予支持，解除合同之日认定为自泸州市佛教协会起诉状副本送达给李新之日即2016年2月24日。关于泸州市佛教协会要求李新支付从2012年7月起至退还房屋时止每月188元的房屋租金的请求，根据双方对租金涨价标准未协商一致的情况，且李新不予认可每月188元的租金标准，结合李新20**年6月向泸州市佛教协会缴纳的租金为每月70.50元的标准，李新庭审中认可租金涨为每月95.50元的意见，故原审法院认为李新应从2012年7月起至合同解除之日即2016年2月24日止共计1333天按每月95.50元标准向泸州市佛教协会支付租金：95.50元÷30日×1333天=4243元；从合同解除之次日即2016年2月25日起到向泸州市佛教协会腾退房屋之日止按每月95.50元的标准支付房屋占用费。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、泸州市佛教协会与李新关于位于泸州市江阳区新马路90号楼1单元24号房屋租赁合同关系于2016年2月24日解除；二、李新于本判决生效之日起三十日内搬离泸州市江阳区新马路90号楼1单元24号房屋；三、李新于本判决生效之日起十日向泸州市佛教协会支付尚欠的租金4243元及房屋占用费（按每月95.50元的标准，从2016年2月25日起至李新腾退租住房屋之日止计算）；

四、驳回泸州市佛教协会的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由李新负担。

本案在二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。

本院经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致，本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点如下：一、泸州市佛教协会对2012年7月至2015年11月期间的房屋租金的主张是否已过诉讼时效；二、自2012年7月起房屋租金应如何计算。

第一，关于诉讼时效的问题。上诉人李新认为泸州市佛教协会对2012年7月至2015年11月期间的房屋租金的主张已超过法定诉讼时效，该主张不应得到支持。经审查，李新于一审期间未提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间为提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，本案中李新未于一审期间提起时效抗辩，在没有新证据的情况下于二审期间提出时效抗辩，本院不予支持。

第二，自2012年7月起房屋租金应如何计算的问题。上诉人李新认为双方未就租金变更达成一致意见，被上诉人不能单方调整租金，在此情况下租赁合同未解除期间的租金应按原租金标准予以计算。经审查，本案讼争房产系被上诉人泸州市佛教协会单独所有，被上诉人作为该房产的所有权人，其有权对该房产进行管理、收益。泸州市佛教协会与李新之间签订的房屋租赁合同已于2011年10月28日到期，之后双方未签订书面合同，视为构成不定期房屋租赁关系，在此期间泸州市佛教协会有权要求变更房屋租金或解除租赁关系。在租赁关系解除之前，双方未就租金变更达成一致意见，应按该房屋所处地段的市场价格结合房屋自身情况确定房屋租金，但李新于一审庭审中认可将房屋租金涨为每月95.50元，原审按该金额判决后泸州市佛教协会也未上诉，应视为双方当事人均对该租金标准予以认可。因此，原审法院按每月95.50元的标准确定房屋租金并无不当，上诉人主张按原租金标准进行计算，没有事实和法律依据，本院对上诉人李新该上诉主张不予支持。

综上所述，上诉人李新的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人李新负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　李　平

审　判　员　李　野

代理审判员　姚　远

二〇一七年五月十八日

书　记　员　胡云双

附法律条文：

1、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间为提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”

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