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北京龙安华诚建筑设计有限公司与宁夏伊斯兰教经学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
发布时间: 2018/7/5日    【字体:
作者:宁夏回族自治区银川市中级人民法院
关键词:  宁夏伊斯兰教经学院 房屋租赁 合同纠纷  
 
北京龙安华诚建筑设计有限公司与宁夏伊斯兰教经学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
 
日期: 2016-12-22
法院: 宁夏回族自治区银川市中级人民法院
案号:(2016)宁01民终1525号
 
上诉人(原审原告、反诉被告):北京龙安华诚建筑设计有限公司,住所地北京石景山区实兴大街30号院3号楼2层B-0066室。
法定代表人:孙柏辉,该公司经理。
委托诉讼代理人:张嘉晨,宁夏言成律师事务所律师。
委托诉讼代理人:鹿璐,宁夏言成律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告):宁夏伊斯兰教经学院,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路881号。
法定代表人:王明亮,该学院院长。
委托诉讼代理人:吴迎雪,宁夏昊诺律师事务所律师。
上诉人北京龙安华诚建筑设计有限公司与上诉人宁夏伊斯兰教经学院因房屋租赁合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2014)金民初字1118号民事判决,向本院提起上诉。
 
本院立案后,依法组成合议庭,经过阅卷审查和询问双方当事人,对证据和事实进行了核对,认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条  第一款  之规定,决定对本案不开庭审理。
 
上诉人北京龙安华诚建筑设计有限公司(以下简称龙安华诚公司)委托诉讼代理人张嘉晨,上诉人宁夏伊斯兰教经学院(以下简称伊斯兰教经学院)委托诉讼代理人吴迎雪到庭参加诉讼。
 
本案现已审理终结。
 
上诉人龙安华诚公司上诉请求:撤销原判,改判支持龙安华诚公司的诉讼请求。
 
事实和理由:一、龙安华诚公司是在伊斯兰教经学院单方违约提高房租、断水断电情况下无奈搬出,双方已经不具有继续协商承租的可能性,所以没有提存租金不能成为龙安华诚公司违约的原因。
 
二、伊斯兰教经学院虽然没有亲自表述出断水断电的事实,但在上诉人龙安华诚公司质问伊斯兰教经学院时,伊斯兰教经学院未予辩驳,也没有否认,故一审法院没有认定伊斯兰教经学院断水断电的事实系事实认定错误。
 
三、伊斯兰教经学院反诉所称没有恢复原状、造成影响后续租赁的损失,其直接原因就是伊斯兰教经学院涨房租的违约行为,所以这些损失不能反过来向龙安华诚公司主张。
 
上诉人伊斯兰教经学院辩称,一、龙安华诚公司于2014年六月底搬离,至今未付2014年水电费,在一审中也没有提交相关支付证据,故断水断电不是伊斯兰教经学院的过错。
 
二、龙安华诚公司所谓相关事实取证困难的主张毫无依据。
 
如果是伊斯兰教经学院断水断电,该公司可以采取公证处现场取证等方法留存证据,不存在上诉人所谓客观取证有难度。
 
三、龙安华诚公司改装室内设施,现伊斯兰教经学院无法利用,理应恢复。
 
上诉人伊斯兰教经学院上诉请求:撤销原判决第三项,改判龙安华诚公司向伊斯兰教经学院恢复房屋原状并支付房屋租赁费9035.92元。
 
事实和理由:一、一审法院认定伊斯兰教经学院与龙安华诚公司均构成违约的事实认定错误。
 
2014年1月,龙安华诚公司未按合同约定缴纳当年房屋租金,其构成根本违约。
 
二、龙安华诚公司在对房屋进行装饰装修时,并未征得伊斯兰教经学院的同意。
 
且由于龙安华诚公司造成的根本违约,现合同已解除,房屋装饰装修不符合伊斯兰教经学院的办公需求,无法利用,龙安华诚公司应补偿伊斯兰教经学院损失并支付剩余房屋租金9035.92元。
 
龙安华诚公司辩称,依据龙安华诚公司提交的录音证据可以认定伊斯兰教经学院存在切断房屋水电的违约行为。
 
也正是因为伊斯兰教经学院单方涨租金、擅自断水断电的违约行为,龙安华诚公司才无奈搬出涉案房屋,故龙安华诚公司不存在违约行为。
 
2014年6月,龙安华诚公司已经搬离了涉案房屋,且在搬离后未继续使用或控制涉案房屋,至于办公楼的遗留物不会影响到房子的再利用,故2014年6月至2015年2月期间的房屋租金,龙安华诚公司不应保留。
 
龙安华诚公司向一审法院起诉请求:1、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同;2、判令被告支付违约金7万元。
 
伊斯兰教经学院向一审法院反诉请求:1、判令原告搬离租赁被告的房屋,将房屋向被告返还;2、判令原告向被告给付房屋租赁费用19500元,并按每日128.22元的标准自2014年1月1日起至2015年2月6日向被告支付占有使用费;3、判令原告恢复被告房屋原状。
 
一审法院认定的事实:2011年1月1日,原、被告签订《经学院房屋租赁合同》一份,约定被告将其学院办公楼三层十三间375平方米租赁给原告用于办公,租赁期限为六年,被告自2011年1月1日起将此房屋交付原告使用,至2016年12月31日止;租金在每年元月一日前原告必须一次性付给被告年租金46800元(不包括水、电、暖),如不按时支付,被告有权收回该房屋,终止合同;租赁期间不得任意终止或变更合同,如一方终止或变更合同,造成的经济损失由该方赔偿;同时还约定了其他权利义务。
 
合同签订后,被告交付上述房屋,原告支付2011年至2013年租金并对房屋进行装修。
 
2014年,被告欲上涨房屋租金并变更房屋租赁合同,双方经协商未达成协议。
 
后被告向原告开具年租金为77850元的行政事业性收费、政府性基金缴款通知单。
 
原告未按期支付2014年房屋租金,并于2014年6月下旬自行搬离房屋。
 
原告认为被告的违约行为导致原告无法使用房屋并开展业务,造成巨大经济损失,故诉至一审法院,被告认为原告拖延支付租金使合同目的不能实现,为此提出反诉。
 
2015年2月5日,被告向一审法院提出先予执行申请,要求原告对被告三层十三间房屋履行实际交付,恢复原状。
 
经审查,作出(2014)金民初字第1118-1号民事裁定,裁定原告承租的被告办公楼三层十三间房屋,于裁定送达后交由被告使用。
 
该裁定于2015年2月9日送达。
 
经原告申请,银川市中级人民法院依法委托银川市兴庆区价格认证中心对伊斯兰经学院办公楼三层十三间375平方米房屋的装修价值进行价格鉴定,该价格认证中心出具银兴价(鉴)字[2015]002号价格鉴证报告,结论为上述房屋的装修价值为65200元,装修成新率为65%,最终确定现值为42380元。
 
一审法院认为,原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定全面履行己方义务。
 
合同约定房屋租赁期限为6年,每年元月一日一次支付给年租金46800元,且租赁期间不得任意终止或变更合同,如一方终止变更合同造成的经济损失由该方赔偿。
 
在租赁期限内,被告欲上涨房屋租金并变更合同,其行为已构成违约;而原告从被告处租赁房屋,支付租金系其合同主要给付义务,其未按期支付,亦构成违约。
 
原告要求解除合同,被告同意解除,予以准许。
 
被告要求原告返还房屋,已向一审法院申请先予执行,故该项诉求无必要重复处理。
 
在双方均存在违约导致合同解除的情形下,综合考虑剩余租赁期内原告装饰装修的残值损失、原告欠付至先予执行时的房屋租金及双方在违约责任中所负责任的比例,双方不再互付给付义务,即对原告要求被告支付违约金的诉讼请求及被告要求原告支付租金、占有使用费、恢复原状的反诉请求,均不予支持。
 
双方关于因对方违约在先未履行合同义务的抗辩意见,不予采信,违约责任的认定标准不以过错为要件,在无适当免责事由的情形下,仅考量当事人的履约行为是否符合合同约定,如不符合,即为违约,且原、被告均未举证证实其存在免责事由,此其一;其二,即使存在因债权人原因,致使债务人难以向其交付债的标的物的情况,债务人可将该标的物交给提存机关而消灭债务,本案原告交付标的物租金系货币,即便因被告原因难以支付租金,其可将租金向公证机关提存,从而消灭己方债务避免违约责任的承担。
 
原告对价格认证报告不予认可并申请重新鉴定,但未提出证据证明鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足、经质证认为不能作为证据使用的其他情形之一,故不予准许。
 
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第一百二十条  、第二百二十六条  ,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条  第(三)项  及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条  之规定,判决:一、解除原告(反诉被告)北京龙安华诚建筑设计有限公司与被告(反诉原告)宁夏伊斯兰教经学院签订的经学院房屋租赁合同;一、驳回原告(反诉被告)北京龙安华诚建筑设计有限公司的其他诉讼请求;二、驳回被告(反诉原告)宁夏伊斯兰教经学院的反诉请求。
 
本诉案件受理费1550元,由原告(反诉被告)北京龙安华诚建筑设计有限公司负担;反诉费144元,由被告宁夏伊斯兰教经学院负担。
 
二审中,双方当事人均没有提交新证据。
 
二审查明的案件事实与一审查明的事实一致,对一审查明的事实本院予以确认。
 
本院认为,伊斯兰教经学院与龙安华诚公司签订的《经学院租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,合法有效。
 
在合同履行过程中,伊斯兰教经学院欲上涨房租并变更合同,经过双方协商未达成一致,双方应按原合同标准继续履行各自的义务。
 
龙安华城公司作为承租人,在合同约定的时间内未及时支付租金,且于2014年6月搬离,其行为构成违约。
 
伊斯兰教经学院在明知龙安华诚公司于2014年6月搬离涉案房屋的情况下,未及时督促龙安华诚公司与其办理交接手续,返还房屋,放任损失的扩大,亦存在过失。
 
一审法院考虑到双方在履行合同中都存在过错及龙安华诚公司装修残值与龙安华诚公司所欠房租数额相当的情况下,判决双方互不给付,并无不当。
 
对于伊斯兰教经学院在合同履行过程中是否存在断水断电的情况,龙安华诚公司不能提交确实充分的证据证实,故不予认定。
 
另外,龙安华诚公司还辩称2014年6月之后已经搬离涉案房屋,2014年6月之后其不应当支付租金,但其在搬走时并未与伊斯兰教经学院进行交接,而在原审法院先予执行后,涉案房屋才交由伊斯兰教经学院使用。
 
故对龙安华诚公司的该意见,不予采纳。
 
综上所述,上诉人龙安华诚公司、伊斯兰教经学院的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
 
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  一项的规定,判决如下:
 
驳回上诉,维持原判。
 
二审案件审理费1600元,由上诉人北京龙安华诚建筑设计有限公司负担1550元,上诉人宁夏伊斯兰教经学院负担50元。
 
本判决为终审判决。
 
审判长周景远
审判员徐玉芳
代理审判员任朝霞
二〇一六年十二月二十二日
书记员陈丽霞
 
附:法律相关条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。
经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定,是终审的判决、裁定。
 
转自裁判文书网
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