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上海宇锦投资有限公司诉被告开封市天主教教务委员会房地产开发经营合同纠纷
发布时间: 2018/8/2日    【字体:
作者:上海市黄浦区人民法院
关键词:  开封市 天主教教务委员会 房地产开发经营合同纠纷  
 
民事判决书 
案号:(2015)黄浦民四(民)初字第2号
 
 
原告上海宇锦投资有限公司。
法定代表人张井华。
委托代理人戴勇、褚建鑫,江苏江海律师事务所律师。
 
被告开封市天主教教务委员会。
法定代表人柴玉良。
委托代理人李万方。
 
原告上海宇锦投资有限公司诉被告开封市天主教教务委员会房地产开发经营合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员茅德成独任审判,公开开庭进行了审理,原告的委托代理人戴勇,被告的委托代理人李万方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
原告上海宇锦投资有限公司诉称,2012年11月9日原告与被告下属开封天主教资产管理中心(以下简称“管理中心”)签订联合开发协议,以被告名下的上海市重庆南路XXX弄XXX号及231号房产及土地(以下简称系争房屋)与原告进行联合开发。同日,被告及管理中心出具授权委托书,委托原告全权办理上述房产及土地改扩建项目,协议签订前后,管理中心以拆迁安置补偿金名义收取原告人民币(以下币种均为人民币)120万元。时至今日,被告既不解除对系争房屋代理经租管理,更不能提供系争房屋拆除重建的立项审批文件,致使原告不能达到联合开发目的。2014年7月原告向被告发送解除合同通知,并要求被告退还120万元,但被告未予理会。故原告诉至诉法院要求确认原、被告联合开发协议于2014年7月22日解除;被告返还原告120万元;被告支付原告占用上述款项的利息(20万元自2012年9月8日计算至实际给付日,100万元自2012年11月10日计算至实际给付日)。
 
被告开封市天主教教务委员会辩称,不同意原告诉请。协议书第六条规定,在联合开发过程中,双方只能以加盖公章的文件为准,除此无论职务或口头承诺均无效。故原告与管理中心达成的协议并非被告盖章,被告不是本案适格主体,不应受本协议限制。如果将管理中心作为被告,应该由河南为管辖地。
 
经审理查明,被告为系争房屋房地产权利人。
 
诉讼中,原告称管理中心系被告分支机构;被告自述,管理中心原系被告房产管理处,后演变为管理中心,属被告内部部门(二级机构)。因教会不从事经营活动,委托管理中心负责被告资产管理(包括被告名下房产的修缮、出租、买卖和开发),管理中心系承包性质。
 
2012年11月19日,被告及管理中心共同出具《授权委托书》,委托上海宇锦投资有限公司全权办理系争房屋的改扩建项目的相关事宜,具体涉及本房地产开发的前期所发生的费用由原告予以垫付,最终一并进入成本。
 
同日,原告(乙方)与管理中心(甲方)签订《联合开发协议书》,约定甲方将系争房屋(1,226㎡)与乙方联合开发,1、甲方提供系争房屋属权的文件真实完整合法有效;2、乙方负责对该地块联合开发并办理相关部门的各项申报手续,及所需的合法有效的证明文件和证照。并负责该款目后期的承建及资产处置;3、甲方资产总值以上海市评估部门对该地块的评估价格为准,甲、乙双方在确立联合开发合作关系时,乙方分三次向甲方支付联合开发拆迁安置补偿金1000万元,第一次支付100万元,第二次支付300万元,剩余土地房屋拆迁安置补偿金在工程开工时支付;4、甲乙双方在联合开发的过程中,前期所需的各项费用均由乙方先予支付(此费用摊入联合开发成本)。甲方同意乙方摊入的其它费用及承办手续费用为实际利润的10%,剩余利润甲、乙双方各占百分之五十;5、该项目开发改造的房地产权属双方共同进行处置;6、在合作开发过程中,双方只认可加盖公章书面文件,任何人员(无论职务高低)在项目合作过程中所做的承诺都属于无效行为,本天主教教务委员会对此不承担任务责任;……11、因不可抗力,致本协议不能履行,本协议将自行终止,双方互不承担责任。在办理该项目时涉及的相关费用,甲乙双方共同协商处理。乙方向甲方支付的款项,甲方无条件退回等。
 
协议成立后,原告于2012年9月8日、11月10日向管理中心分别支付20万元和100万元(其中20万元以原告法定代表人张井华个人名义汇款,管理中心出具收拆迁安置补偿金100万元的收据)。
 
2012年9月29日,被告及管理中心共同向上海市国土规划局、上海市黄浦区人民政府及黄浦区国土规划局发送《关于对上海市黄浦区重庆南路XXX弄XXX号及231号房产拆除重建报告》,开封市天主教位于上海市黄浦区重庆南路XXX弄XXX号及231号房产及土地1,226㎡,建造已有百年,砖木结构。房屋陈旧老化,已存在危房隐患,上海市政府有关部门多次要求开封市天主教为社会稳定及和谐为大局,对该处房产进行改造重建。开封市天主教教务委员会研究决定,为了改变上海承租居民的居住环境,特申请办理拆除重建等相关手续。
2012年10月19日,被告向上海市测绘院购买系争房屋电子地形图。诉讼中,被告提供了上海市规划和国土资源管理局《规划一书两证外网在线申报系统》网站。
 
2014年7月22日,原告向被告及管理中心寄送《通知》,提出由于被告及管理中心未能解除系争房屋宗教代理经租管理,不能提供系争房产拆除重建的立项批文,致使原告无法进行对联合开发的各项申报和相关手续的办理,双方联合开发的合同目的难以实现。通知解除双方2012年11月9日签订的联合开发协议。并要求被告及管理中心在2014年7月31日前退还己收的120万元。同月27日,被告收讫通知。管理中心于10月30日回函原告,称:根据协议,贵公司先向我单位支付协议履约金120万元,但之后未按合同支付所欠余款,以资金困难为由,不予支付,造成我单位无法开展正常工作等;你单位提出解约,有违诚意。要求收函后30日协调解约一事。
 
另查,本院向上海市卢湾公房资产经营管理有限公司调查得悉,系争房屋自上世纪五十年代由人民政府接管后,进行代理经租。重庆南路XXX弄XXX号实际由杨某某与李某某二户长期租住。2003年8月7日,原上海市卢湾区房屋土地管理局【沪卢房地(2003)第94号】向原上海市房屋土地资源管理局《关于注销卢湾区兴城建设发展有限公司重庆南路XXX号房屋产证的请示》:重庆南路XXX号,原门牌233号,产权人开封市天主教教务委员会,系宗教代经产,由卢湾区公房资产经营公司(现为上海市卢湾公房资产经营管理有限公司)管理。该处房屋产权有开封市天主教教务委员会与上海兴城建设发展有限公司重复发证现象,经市政府私房落政办召集民宗委、卢湾区建委、卢湾区房地局、上海兴城建设发展有限公司、卢湾区公安分局协调,决定注销卢(2000)002261号重庆南路XXX号上海兴城建设发展有限公司的权证;上海市公安局卢湾分局出入境管理办公室维持租赁重庆南路XXX号房屋,租金按办公用房结算,并从1998年1月1日开始结算。2003年10月13日上海市房屋土地资源管理局【沪房地资政(2003)401号】《关于重庆南路XXX号房地产产权问题的批复》,经研究同意自2003年10月起,重庆南路XXX号房地产产权确认为开封市天主教教务委员会所有,房屋列入宗教代理经租管理,租金自1998年1月起结算。
 
上述事实,有原告提供、出示《授权委托书》、《联合开发协议书》、汇款凭证及收条、原告致被告《通知》及被告《回函》;被告提供、出示《重建报告》、电子地形图定单、《规划一书两证外网在线申报系统》;本院调查的产业档案、原上海市卢湾区房屋土地管理局请示、上海市房屋土地资源管理局批复。上述证据及当事人陈述,经法庭质证,本院予以确认。
 
本院认为,本案争议焦点在于:一、被告诉讼主体身份的确认;二、原告要求确认解除联建协议及后果的认定。
 
一、根据被告庭审自述,管理中心系被告内部部门(二级机构),因教会不从事经营活动,委托管理中心负责被告资产管理(包括被告名下房产的修缮、出租、买卖和开发)。鉴于,管理中心系被告内设部门,不具有企业、社团组织的法人资格,故管理中心不具有独立承担民事责任。据此,原告以被告作为授权人及管理中心的管理人作为诉讼主体,符合法律规定,即管理中心对外所签订的合同及合同所产生的民事法律后果,应由被告承担。被告提出其系不适格的诉讼主体的辩解,本院不予采纳。
 
二、原告与管理中心于2012年11月9日签订《联合开发协议书》,系双方当事人真实意思表示,未违反国家禁止性法律规定,应认定合法有效。双方协议约定及庭审表述,双方合同目的系对系争房屋进行联合开发,拆除重建,并对经改造后的房地产共同处置。根据行政法规规定,拆除重建的首先应向规划部门申请,获规划部门审核拆迁许可证、建设用地许可证及建造许可证,但审理中被告仅提供其向上海市国土规划局、上海市黄浦区人民政府及黄浦区国土规划局发送的《关于对上海市黄浦区重庆南路XXX弄XXX号及231号房产拆除重建报告》,且该报告是否获批,未提供相关材料予以证明。另系争房屋存在宗教代理经租事实,审理中被告也未提供相关证据证明已与房客达成安置或补偿协议。综上,由于受审批和客观事实限制,被告对系争房屋的拆除重建,至今无法实现。鉴于,现系争房屋拆除存在阻碍,更无法进行重建,原告系基于系争房屋拆除为联合开发合同目的难以实现,故要求解除双方联合开发协议之诉请,本院予以支持。原告以被告收讫原告发送的解除函日期(2014年7月27日)为协议解除日,符合法律规定,本院予以确认。根据合同法规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。协议中对协议终止后,原告垫付款的利息损失,双方并未约定,由于原告所支付的垫付款所产生的孽息应归原告所有,故对原告主张按央行公布的同期同类贷款利率计算利息损失,本院予以支持。
 
鉴于,诉讼中被告仅提供向政府部门提交的拆迁重建报告、购买电子地形图定单等,未提供联合开发中实际出资的费用。据此,如有实际损失可另行主张结算。
 
综上,根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第(五)项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
 
一、被告开封市天主教教务委员会应于本判决生效之日起十日内退还原告上海宇锦投资有限公司垫付的拆迁补偿金人民币120万元;
 
二、被告开封市天主教教务委员会应于本判决生效之日起十日内按央行公布的同期同类贷款利率及应退还垫付款人民币120万元赔付原告上海宇锦投资有限公司至实际给付日止的计息损失(其中:人民币20万元自2012年9月8日起计算;人民币100万元自2012年11月10日起计算)。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
案件受理费人民币16,580元,因适用简易程序,减半收取,计人民币8,290元,由原告上海宇锦投资有限公司负担人民币3,290元、被告开封市天主教教务委员会负担人民币5,000元。
 
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
  
 
 
   审  判  员  茅德成 
   书  记  员  周  玲 
     二〇一五年八月二十五日 
 
转自上海市高级法院网
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