上海市佛教协会诉杨某、第三人上海十方实业公司返还原物纠纷一案
日期： 2009-08-21
法院： 上海市第二中级人民法院
案号：（2009）沪二中民二(民)终字第1539号
上诉人(原审原告)上海市佛教协会。
法定代表人觉某，会长。
委托代理人李某，该协会员工。
被上诉人(原审被告)杨某。
原审第三人上海十方实业公司。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人夏某某，该公司员工。
委托代理人黄某某，该公司员工。
上诉人上海市佛教协会因返还原物纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2009）静民一（民）初字第505号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明:上海十方实业公司（以下简称十方公司）系上海市佛教协会（以下简称佛教协会）下属经济实体。
杨某系十方公司的职工。
本市常熟路100弄某号405室系争房屋原系十方公司承租的公有住房，性质为集体宿舍，出租人为上海华园物业管理有限公司（以下简称华园物业公司）。
2007年4月28日，杨某与十方公司签订《房屋租赁合同》一份，约定:十方公司将上述系争房屋出租给杨某作为职工宿舍之用，建筑面积45平方米，租赁期10年，自2007年5月1日起至2017年4月30日止，租金每月人民币500元（以下币种均为人民币），押二付二，先付后用，杨某应在每两个月30日之前预付下两个月租金。
合同签订后，十方公司将房屋交付杨某使用，杨某按约支付租金。
2008年6月20日，佛教协会向华园物业公司提出《关于申请变更承租户名的报告》一份，内容为:座落于常熟路100弄某号405室，承租人十方公司（宿舍）。
十方公司系佛教协会下属经济实体，根据市佛协会长办公会议精神，为理顺关系，便利统一管理，现申请变更承租户名为佛教协会名下。
2008年7月1日，华园物业公司办理了系争房屋承租人由十方公司变更为佛教协会的过户手续，向佛教协会颁发了《租用公房凭证》。
佛教协会因要求杨某搬离系争房屋未果，故向原审法院提起诉讼，要求判令杨某立即按照清洁良好使用状态腾退本市常熟路100弄某号405室房屋。
原审又查，2008年12月22日，杨某向十方公司银行帐户内存入租金1,500元。
2009年3月30日，杨某又向上海十方物业管理有限公司帐户内存入租金1,500元。
原审法院认为，在租赁合同中有一个基本的法律制度“买卖不破租赁”，即出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给他人时，租赁合同对新所有权人有效。
此处的所有权变动，并不限于出售租赁物的行为，还应包括赠与、互易以及将租赁物作为合伙投资等情况。
系争房屋的性质虽为公有房屋，而非产权房，但自从房改政策推行以来，公有房屋的承租权依法可以转让，亦具有一定的市场价值。
因此，系争房屋承租权的转让应当参照“买卖不破租赁”的制度执行。
本案中，杨某系十方公司的职工，系争房屋又是十方公司承租的集体宿舍，因此，杨某与十方公司签订《房屋租赁合同》，将系争房屋转租给杨某居住使用，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。
在杨某与十方公司《房屋租赁合同》的有效存续期间，佛教协会作为十方公司的上级单位向出租人华园物业公司申请变更了系争房屋的租赁户名，即使佛教协会不知道杨某与十方公司《房屋租赁合同》的存在，该租赁关系仍然能够对抗佛教协会。
杨某基于租赁合同关系占有使用系争房屋属于有权占有，佛教协会要求杨某按照清洁良好使用状态腾退本市常熟路100弄某号405室房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。
据此，原审法院判决如下:上海市佛教协会要求杨某按照清洁良好使用状态腾退本市常熟路100弄某号405室房屋的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，佛教协会不服，向本院提起上诉称:本案系争房屋不存在所有权变动，不应适用我国合同法第二百二十九条。
十方公司将系争房屋出租给杨某的行为是转租行为，现系争房屋承租人已变更为佛教协会，租赁合同解除，十方公司与杨某间转租合同也应随之解除。
请求二审法院支持己方在原审中的诉讼请求。
被上诉人杨某辩称:杨某系十方公司的职工，系争房屋的性质又是集体宿舍。
杨某系无房户，故十方公司与杨某签订《房屋租赁合同》，将系争房屋作为公司提供的福利出租给杨某使用。
职工宿舍不付租也可以居住，何况杨某现在一直按约支付租金。
请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人十方公司述称:同意上诉人佛教协会的意见，请求二审法院支持佛教协会在原审中的诉讼请求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，十方公司作为系争常熟路房屋的承租人，将该房屋提供给本单位职工杨某使用，并收取一定租金，并无不当。
佛教协会虽现成为系争房屋的承租人，但该承租人的变更并不影响原十方公司与杨某之间租赁关系的有效性。
原审法院对系争房屋承租权的转让应当参照“买卖不破租赁”制度执行的理由已充分阐述，本院予以认同并不再赘述。
佛教协会的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 第一款 第（一）项 之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人上海市佛教协会承担。
本判决系终审判决。
审判长王泳雷
代理审判员张志煜
代理审判员刘建颖
二○○九年八月二十一日
书记员仇祉杰
转自裁判文书网
http://openlaw.cn/judgement/20c2ed1d96be455f9e577f876021ca45?keyword=%E4%BD%9B%E6%95%99%E5%8D%8F%E4%BC%9A
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