（2014）万民初字第77号
原告梧州市基督教协会，住所地梧州市。
法定代表人莫寒生，该协会会长。
委托代理人李荣林。
委托代理人黄志忠，广西桂江律师事务所律师。
被告梧州市金麒麟贸易有限公司，住所地梧州市文澜路。
法定代表人黄槐建，该公司经理。
被告黄槐建。
被告黄槐剑。
上述三被告委托代理人甘堃，广西益远律师事务所律师。
上述三被告委托代理人胡敏坚。
原告梧州市基督教协会与被告梧州市金麒麟贸易有限公司、黄槐建、黄槐剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月5日受理后，于2014年1月13日、2014年2月14日公开开庭审理了本案。原告梧州市基督教协会的委托代理人李荣林、黄志忠，被告梧州市金麒麟贸易有限公司（以下简称金麒麟公司）、黄槐建、黄槐剑的委托代理人甘堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梧州市基督教协会诉称，2004年7月13日，被告黄槐建、黄槐剑各出资25万元，设立梧州市金麒麟贸易有限公司，2007年12月12日，该公司被吊销执照。2005年1月8日，梧州市金麒麟贸易有限公司（乙方）与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：租用房屋为梧州市白鹤里18号整幢房屋建筑面积1957㎡，及周边属甲方红线范围内的土地、场地使用权。租用期限为15年，即2005年5月10日起至2020年5月9日止。乙方在一年内支付甲方50万元，该50万元作为前八年的房屋租金。在房屋竣工验收交付使用起六个月内，乙方一次性支付10万元给甲方，余下40万在下半年内付清。否则甲方有权终止合同，收回房屋，乙方承担甲方由此造成的经济损失。八年后即2013年5月9日起，租金按每平方米4.5元计算，每月租金8806.5元，乙方每月五日前按时交付给甲方，逾期则按欠费款百分之一收取滞纳金，若半年未交房租，甲方有权终止合同收回房屋。双方签订本合同之日，乙方交付1万元合同保证金给甲方，租赁期满后乙方未违反合同条款，甲方归还本金给乙方。合同签订后，被告支付履行合同保证金1万元给原告。2005年1月10日，原告将合同约定的租赁房屋交付被告使用。从2005年5月起至2013年8月止，被告分18次支付租金共42万元。尚欠2013年5月9日前的租金8万元，依合同约定，被告从2013年5月9日起至2013年11月25日止，应交租金为56948.7元，被告累计尚欠租金136948.7元。被告逾期支付前8年的租金，应按中国人民银行同期6个月以内贷款基准利率计算赔偿原告的损失105181.64元。另依合同约定，被告从2013年5月9日起至2013年11月25日止欠原告租金56948.7元，应按约定支付逾期滞纳金5694.87元给原告。根据《公司法》规定，作为梧州市金麒麟贸易有限公司股东的黄槐建、黄槐剑应自被吊销执照而解散之日起十五日内成立清算组开始清算，但至今清算程序尚未开始，依《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国公司法>；；若干问题的规定（二）》的规定，二人应对违反前述法定清算义务造成的后果承担法律责任。公司自被吊销执照而解散后，被告黄槐建、黄槐剑作为股东仍以公司的名义占有使用租赁房屋，依《公司法》规定，应当对公司债务承担连带责任。为此，原告特向法院起诉，请求法院判决：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，由被告返还租赁房屋给原告；2、被告支付2013年11月25日前的租金136948.7元给原告；3、被告赔偿逾期支付租金的损失105181.64元；4、被告支付逾期支付租金的滞纳金5694.8元；5、确认被告已交付履行合同保证金1万元归原告所有；6、被告自2013年11月26日起至本案判决生效之日止每日支付租金293.55元。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、社会团体法人证书复印件，拟证明原告具备主体资格；2、电脑查询单，拟证明梧州市金麒麟贸易有限公司的主体资格及股东情况，黄槐建和黄槐剑均为公司股东，各占公司百分之五十的股权，该公司于2007年12月12日被吊销营业执照及证明该公司的经营范围；3、黄槐建的身份证复印件，拟证明梧州市金麒麟贸易有限公司股东黄槐建的身份情况；4、房屋租赁合同复印件，拟证明租赁合同中各方的权利义务；5、房屋所有权证复印件，拟证明原告是出租房屋的所有权人；6、收据19份，拟证明被告缴交租金的情况，即从2005年5月起至2013年8月止，被告分18次共支付租金42万元，因此不存在超过诉讼时效的情况；7、赠与合同、公证书、决议，拟证明本案出租的房屋为广西基督教协会赠与原告梧州市基督教协会，该房屋为梧州基督教协会所有。
被告金麒麟公司辩称，一、答辩人承租原告房屋及周边场地的目的是开办养老院，因原告未能将全部周边场地移交给答辩人，以及因梧州“6.8”特大地质灾害的发生，整个珠山道路长时间封锁，致使答辩人租赁原告房屋及场地的目的未能实现，鉴于不可抗力的自然灾害，当时双方已口头达成一致意见，原告同意减免部分租金并同意延期交纳，答辩人已按当时的约定缴纳了租金，原告并没有提出异议。二、地质灾害整治结束之后，市政府征用答辩人承租的周边场地决定兴建博物馆，道路及建筑施工产生烟尘及噪声，答辩人曾要求原告与政府有关部门协调但没有结果，答辩人也要求原告减免租金。原告虽然没有书面回复，但对答辩人缴交的租金却从没有提出过书面异议。三、答辩人没有按原来合同约定缴交租金，是因为原告并没有将合同约定的周边场地交给答辩人使用、因地质灾害不可抗力因素以及市政府征用周边场地建博物馆等各种客观因素，造成答辩人当初承租的房屋及周边场地的目的不能实现，多年来原告对答辩人缴交的租金并无异议，原告现在才提出追索原来双方无异议的租金己超过了诉讼时效。因签订合同的目的不能实现，答辩人同意解除（终止）双方签订的合同，但原告的第二至第四个诉讼请求显属无理，并已超过诉讼时效，请法庭予以驳回。答辩人没有违约，原告应将答辩人交纳的1万元保证金予以退回。四、租赁合同所发生的纠纷及债权债务均与股东无关，请求法院驳回原告对股东黄槐建、黄槐剑的诉讼请求。
被告金麒麟公司为其辩解向法庭提供的证据有：珠山颐安院关于再次要求减免部分租金报告、函各一份，拟证明在合同履行期间内出现了情势变更和不可抗力，所租赁场地部分已成为博物馆是无可争议的事实，被告多次要求原告减免租金；并且在地质灾害过后，道路施工长时间未能恢复畅通。
被告黄槐建、黄槐剑辩称，本案是被告金麒麟公司与原告梧州市基督教协会的债权债务纠纷，与股东无关。
被告黄槐建、黄槐剑为其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。
经过开庭质证，三被告对原告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4，认为原告只履行了合同的部分义务，合同约定以原告名义办理各项手续获得税费减免等优惠，但在其后并未实现，且约定土地红线范围内的清理工作及自来水、三相电接通，但地质灾害发生后，需要由员工自行解决取水问题；对证据5无异议；对证据6无异议，但认为现在追索以前的租金已经超过诉讼时效；对证据7无异议。原告对被告金麒麟公司提供的证据认为，这两份报告不具有真实性，原告并没有收取该报告；此报告也不具有关联性，被告金麒麟公司的经营范围在营业执照上记载得很清楚，并没有养老院的经营权限；且被告金麒麟公司已经被吊销营业执照，不应继续进行经营活动。
结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：对原、被告双方确认的证据予以采信；对一方当事人提出异议的证据，因无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2005年1月8日，被告梧州市金麒麟贸易有限公司与原告梧州市基督教协会签订房屋租赁合同，双方在合同中约定：甲方（原告）将所属位于梧州市白鹤里18号出租给乙方（被告）使用。租用期限为15年，即2005年5月10日起至2020年5月9日止，装修期从房屋竣工验收交付使用之日起算共四个月（即2005年1月10日起至2005年5月9日止）。乙方在一年内支付甲方50万元作为前八年的房屋租金，在房屋竣工验收交付使用日起六个月内，乙方一次性支付10万元给甲方，余下40万元在下半年内付清。否则甲方有权终止合同，收回房屋，乙方承担甲方由此造成的经济损失。八年后即2013年5月9日起，租金按每平方米4.5元计算，每月租金8806.5元，乙方每月五日前按时交付给甲方，逾期则按欠费款百分之一收取滞纳金，若半年未交房租，甲方有权终止合同收回房屋。双方签订本合同之日，乙方交付1万元合同保证金给甲方，租赁期满后乙方未违反合同条款，甲方归还本金给乙方。合同还对房屋转租权、房屋的修缮责任等事项作出了约定。2004年5月19日，原告出具内容为“黄槐建交来珠山房屋押金”金额为1万元的收据。2005年1月8日，原告出具内容为“梧州市金麒麟贸易有限公司交来珠山租金”金额为10万元的收据。2006年1月27日至2013年2月9日期间，原告共16次收到租金共计30万元并出具了相应收据。2013年8月8日，原告出具内容为“黄建先生交来珠山拖欠租金”金额为2万元的收据。上述收据，双方当事人均予以认可。因被告未再支付租金，原告以本案起诉理由向法院提起诉讼要求处理，各被告则以答辩理由进行抗辩。
另查明，被告金麒麟公司成立于2004年7月13日，注册资本50万元，由被告黄槐建、黄槐剑各认缴出资25万元，经营范围为金属材料、矿产品、化工产品等批发、零售。2007年12月12日，该公司被吊销营业执照。2002年7月22日，广西壮族自治区基督教协会将梧州市文澜路白鹤里18号房屋赠与原告梧州市基督教协会。2006年6月8日，梧州市范围发生“6·8”特大地质灾害，本案讼争的梧州市文澜路白鹤里18号房屋所坐落的梧州市珠山周边山体地段发生崩塌、滑坡、坡面泥石流等重大地质灾害现象。
本院认为，被告金麒麟公司与原告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。原告已依约定将租赁房屋交付被告金麒麟公司使用、收益，被告金麒麟公司则应按照合同中约定的租金支付方式及支付期限向原告支付租金。被告金麒麟公司认为双方当事人已口头达成一致、原告同意减免部分租金并同意延期缴纳的答辩意见，因其未能提交证据证实且租金收据上明确记载为租金欠款，因此对其抗辩，本院不予采纳。对于被告金麒麟公司认为原告追索拖欠租金已过诉讼时效的答辩意见，因其直至2013年8月8日仍向原告支付租金，因此诉讼时效因其部分履行义务的行为而中断，故对其已超过诉讼时效的抗辩，本院亦不予采纳。本案中，三被告对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求均予以认可，对此，本院予以确认，解除原告与被告金麒麟公司于2005年1月8日签订的房屋租赁合同。由于被告金麒麟公司一直拖欠租金未付，显属违约，根据合同中“租赁期满后乙方未违反合同条款，甲方归还本金给乙方”的约定，以及双方确认的2004年5月19日金额为1万元收据，对原告请求确认押金1万元归原告所有的诉讼请求，本院依法予以支持。被告金麒麟公司认为由于“6·8”特大地质灾害的发生，对承租房屋造成较大影响，对此，本院认为，由于地质灾害的发生，租赁物坐落的梧州市珠山周边山体地段发生崩塌、滑坡、坡面泥石流等灾害现象，造成道路及用水等困难，因此对其答辩意见，本院予以采纳，根据不可抗力的影响，酌情予以免除期间四个月（2006年6月8日至2006年10月7日）的租金。原告在诉状中虽未列明被告黄槐建、黄槐剑对被告金麒麟公司所欠租金承担连带责任为诉讼请求，但根据其诉称的事实与理由和庭审时多次强调二人应承担连带责任的主张，以及三被告作出的抗辩意见，应将其该项主张视为一项独立的诉讼请求一并予以处理。本院认为，因原告并未提供证据证实被告金麒麟公司由于未清算导致公司财产贬值、流失、毁损或灭失而造成其损失，因此，对于被告金麒麟公司所欠原告的债务依法应以其公司财产予以清偿，故对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，对于本案讼争的租金及相应损失、滞纳金，本院确认如下：一、2005年5月10日至2013年5月9日期间。合同约定，被告应在一年内支付50万元作为前八年的房屋租金，其中，在房屋竣工验收交付使用日起六个月内（即2005年1月10日至2005年7月9日）一次性支付10万元，余下40万元在下半年内（即2005年7月10日至2006年1月9日）付清。由于双方当事人对2005年1月8日金额为10万元的收据均无异议，故本院对该笔款项予以认定，确认其为上述应支付的10万元租金。对于2006年1月9日前应支付的40万元租金，被告金麒麟公司并未按时支付。根据双方当事人确认的收据，2006年1月27日至2013年2月9日期间，原告共16次收到租金共计30万元，故被告金麒麟公司于2005年5月10日至2013年5月9日期间所欠租金为79167元［（400000元－300000元）－500000元÷8年÷12个月×4个月≈79167元］。由于被告金麒麟公司一直拖欠租金未付且未能提出有效抗辩，原告根据合同要求被告以中国人民银行公布的六个月以内同期金融机构人民币贷款基准利率承担所受利息损失的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。根据2006年1月27日至2013年2月9日期间被告16次支付的租金及同期基准利率分段计算，至2013年5月9日，被告金麒麟公司拖欠租金应支付利息损失为92106元。二、2013年5月10日至2013年11月25日期间。根据合同约定，自2013年5月9日起每月租金为8806.5元，被告金麒麟公司应于每月五日前交付原告，逾期则按欠费款1%收取滞纳金。原告认为，2013年5月9日至2013年11月25日共194天，被告金麒麟公司共欠租金为56948.7元、滞纳金为5694.8元。本院认为，根据双方确认的2013年8月8日金额为2万元的收据以及欠款的实际天数，被告于2013年5月10日至2013年11月25日所欠租金为37535.8元（8806.5元／月×6个月＋293.55元／天×16天－20000元=37535.8元）。同时，由于被告金麒麟公司逾期未支付租金且未能提出有效抗辩，其还应承担滞纳金375.36元（37535.8元×1%≈375.36元）。三、2013年11月25日至今期间。原告诉请要求被告自2013年11月26日起至本案判决生效之日止每日支付租金293.55元，对此，本院认为，根据双方房屋租赁合同的约定及欠款的实际天数，应以每月租金8806.5元计算为妥。综上，被告金麒麟公司应向原告支付2013年11月25日前租金116702.8元、利息损失92106元、滞纳金375.36元，并以月租8806.5元向原告计付2013年11月25日后的租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告梧州市基督教协会与被告梧州市金麒麟贸易有限公司于2005年1月8日签订的房屋租赁合同，被告梧州市金麒麟贸易有限公司将所租赁的梧州市文澜路白鹤里18号房屋返还原告梧州市基督教协会；
二、被告梧州市金麒麟贸易有限公司支付租金116702.8元、利息损失92106元、滞纳金375.36元，并以每月租金8806.5元计算自2013年11月26日起至本判决规定的履行期限止的租金给原告梧州市基督教协会；
三、确认被告梧州市金麒麟贸易有限公司于2004年5月19日已交付的合同保证金10000元归原告梧州市基督教协会所有；
四、驳回原告梧州市基督教协会对被告黄槐建、黄槐剑就被告梧州市金麒麟贸易有限公司上述债务承担连带责任的诉讼请求。
本案案件受理费5168元，减半收取2584元，由原告梧州市基督教协会负担387元，被告梧州市金麒麟贸易有限公司负担2197元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于梧州市中级人民法院。
代理审判员 汪瑞远
二〇一四年二月二十日
书 记 员 黄月瞳
转自裁判文书网
推荐到抽屉
网易微博
腾讯微博
新浪微博
搜狐微博
京公网安备 11010802036807号 技术支持：北京麒麟新媒网络科技公司