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庄惠仁与厦门市基督教三自爱国运动委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
发布时间: 2019/3/14日    【字体:
作者:福建省厦门市中级人民法院
关键词:  三自爱国运动委员会 房屋租赁合同纠纷  
 
 
日期: 2016-04-04
法院: 福建省厦门市中级人民法院
案号:(2015)厦民终字第5073号
 
上诉人(原审被告)庄惠仁,男,74岁,汉族,住厦门市思明区。
上诉人(原审被告)庄安人,男,72岁,汉族,住厦门市思明区。
共同委托代理人蓝安绪、张晓莉,福建志远律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)厦门市基督教三自爱国运动委员会,住所地厦门市思明区。
法定代表人陈美满,主席。
委托代理人王飞、李静思(实习),福建金海湾律师事务所律师。
上诉人庄惠仁、庄安人因与被上诉人厦门市基督教三自爱国运动委员会(以下简称基督教三自爱委会)房屋租赁合同纠纷一案,不服厦门市思明区人民法院(2015)思民初字第14693号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭进行了审理。
 
本案现已审理终结。
 
2015年9月21日基督教三自爱委会向原审法院起诉,请求判令:1、庄惠仁、庄安人立即清还思明区鼓浪屿福建路43号二层、三层房屋;2、庄惠仁、庄安人共同偿付拖欠的房屋租金2812元(自2015年1月至2015年8月31日);3、庄惠仁、庄安人共同支付房屋占用费(按市场评估价从2015年9月1日起计至实际清还之日止)。
 
原审判决查明,厦门市思明区鼓浪屿福建路43号(共三层)房屋登记为基督教三自爱委会所有。
 
2007年4月11日,庄惠仁、庄安人以其母亲黄恩典的名义(乙方)与基督教三自爱委会(甲方)签订一份《住宅租赁合同》,约定:乙方承租甲方管理的福建路43号房屋作为住宅使用;月租金参照《厦门市公有住宅标准》为351.5元;租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日。
 
黄恩典去世后,实际由庄惠仁、庄安人向基督教三自爱委会承租福建路43号二层、三层房屋即讼争房屋和交纳租金。
 
上述合同约定的租赁期限届满后,双方当事人未续签书面租赁合同,但庄惠仁、庄安人继续租用讼争房屋,并按上述合同约定的租金标准按年度向基督教三自爱委会交纳租金至2014年,每年度租金的交纳时间为当年年底或次年年初,基督教三自爱委会开具收款收据交由庄惠仁、庄安人收执。
 
自2015年1月1日起至今,庄惠仁、庄安人未向基督教三自爱委会交纳租金,庄惠仁、庄安人认为2015年度的租金尚未到支付时间,庄惠仁、庄安人并未拖欠。
 
2015年8月12日,基督教三自爱委会向庄惠仁、庄安人寄发《关于解除思明区鼓浪屿福建路43号二层、三层房屋租赁合同关系并收回租赁房屋的通知书》,内容包括:一、自本通知送达之日,双方的不定期租赁合同关系解除;二、庄惠仁、庄安人应于2015年9月1日前向基督教三自爱委会清退并交付租赁房屋,结清拖欠的房租,逾期将以侵占房屋为由追索侵占费用(以市场租赁价格计算)。
 
庄惠仁、庄安人于次日收到上述函件。
 
厦门市思明区公证处对前述邮寄送达的过程进行公证。
 
原审判决查明以上事实,有基督教三自爱委会提交的国有土地使用证、房屋所有权证、《住宅租赁合同》、(2015)厦思证内字第5954号公证书(含《关于解除思明区鼓浪屿福建路43号二层、三层房屋租赁合同关系并收回租赁房屋的通知书》、邮件详情单、邮件查询单),庄惠仁、庄安人提交的收款收据,以及双方当事人的陈述为证,原审法院予以确认。
 
此外,庄惠仁、庄安人还向原审法院提交百度搜索、鼓浪屿文史资料、福建省级文物保护单位照片、庄廼昌手书资料、庄廼昌户口页、庄惠仁户口页、庄安人户口页、证明(书)等证据,并申请证人陈阿东、郑炯垣出庭作证,证明:1、本案并非普通的房屋租赁法律关系,自1932年开始,庄惠仁、庄安人前后五代人居住于讼争房屋有其特殊的历史背景和缘故,自有户籍记录以来(1948年1月1日至今),福建路43号二、三层的户主就一直为庄廼昌和庄惠仁、庄安人,不能以租赁法律关系简单处理本案;2、讼争房屋所在的福建路43号是1932年教会人士捐款所建,作为闽南圣教书局经营场所,一层是书局,二、三层为员工住处,后经落实政策由厦门市宗教事务局办理并将产权放置在基督教三自爱委会名下,是福建省级文物保护单位;3、庄惠仁、庄安人的爷爷庄逸清自1928年开始直至1948年去世任职闽南圣教书局经理;4、庄惠仁、庄安人的父亲庄廼昌自1931开始直至1956年书局歇业在闽南圣教书局任职学徒、店员和经理,后被安排在鼓浪屿新华书店工作直至退休;5、按照庄逸清和闽南圣教书局董事会的协议,福建路43号作为原闽南圣教书局董事会的资产是抵给庄逸清的,该房屋的所有权应属于庄家。
 
基督教三自爱委会除对庄惠仁户口页、庄安人户口页的真实性、合法性无异议外,对其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议,并认为所有的教会财产都是有历史传承的,不管历史如何,新中国成立后,福建路43号房屋是由基督教三自爱委会根据相关政策继承下来的,即便庄惠仁、庄安人落户在此,也不能证明庄惠仁、庄安人有世袭居住的权利。
 
综上,原审法院认为,基督教三自爱委会系厦门市思明区鼓浪屿福建路43号(共三层)房屋的所有权人,依法享有占有、使用、收益、处分的权利。
 
庄惠仁、庄安人于2007年4月11日以其母亲黄恩典的名义与基督教三自爱委会签订的《住宅租赁合同》,系双方的真实意思表示,内容未违反法律法规的强制性规定,为有效合同。
 
黄恩典去世后,实际由庄惠仁、庄安人向基督教三自爱委会承租福建路43号二层、三层房屋即讼争房屋和交纳租金,基督教三自爱委会和庄惠仁、庄安人之间建立房屋租赁合同关系,双方应按上述合同的约定全面履行各自的义务。
 
上述合同约定的租赁期限届满后,双方未续签书面租赁合同,但庄惠仁、庄安人继续租用讼争房屋,并按上述合同约定的租金标准按年度向基督教三自爱委会交纳租金,双方之间形成不定期租赁合同关系,基督教三自爱委会可以随时解除合同,但应在合理期限之前通知庄惠仁、庄安人。
 
现基督教三自爱委会于2015年8月12日发函给庄惠仁、庄安人要求解除双方之间的不定期租赁合同关系,并要求庄惠仁、庄安人于2015年9月1日前清退讼争房屋结清房屋租金,符合法律规定,双方之间的不定期租赁合同关系于庄惠仁、庄安人收到函件之日即2015年8月13日解除。
 
基督教三自爱委会诉请庄惠仁、庄安人清还讼争房屋和支付2015年1月至8月的租金2812元(351.5元/月×8个月),原审法院予以支持。
 
考虑到庄惠仁、庄安人占用讼争房屋有一定的历史缘由,基督教三自爱委会诉请庄惠仁、庄安人按市场租金标准支付占用费,原审法院不予支持,庄惠仁、庄安人应参照原租金标准向基督教三自爱委会支付自2015年9月1日起至实际清还之日止的占用费。
 
庄惠仁、庄安人主张双方之间的房屋租赁关系是建立在公有住房基础上的长期稳定的租赁法律关系,非因特定事由不得终止,缺乏充分证据支持,原审法院不予采纳。
 
依照《中华人民共和国物权法》第三十九条  ,《中华人民共和国合同法》第六十条  、第二百三十二条  、第二百三十六条  ,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  之规定,判决如下:一、庄惠仁、庄安人于判决生效之日起一个月内向基督教三自爱委会清还厦门市思明区鼓浪屿福建路43号二层、三层房屋;二、庄惠仁、庄安人于本判决生效之日起一个月内向基督教三自爱委会支付租金2812元(2015年1月至2015年8月);三、庄惠仁、庄安人于本判决生效之日起一个月内向基督教三自爱委会支付占用费(按351.5元/月的标准,自2015年9月1日起计至实际清还之日止);四、驳回基督教三自爱委会的其他诉讼请求。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
本案案件受理费50元,由庄惠仁、庄安人负担。
 
宣判后,庄惠仁、庄安人不服,向本院提起上诉。
 
上诉人庄惠仁、庄安人共同上诉称,请求依法撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
 
一、一审判决认定事实不清,并刻意遗漏案涉福建路43号房屋上诉人家族长期居住于此80多年的历史渊源,以及案涉房屋系公有房屋性质和被上诉人取得案涉房屋产权背景等影响案件审理的重要事实。
 
1、上诉人家族自1932年起即居住于案涉房屋的缘由,并非因与被上诉人签订租赁合同,而是基于上诉人爷爷、父亲自1928年起任职于闽南圣教书局的历史事实。
 
一审中,上诉人提交的证据,充分证明了案涉房屋是1932年由教会人士捐款所建并作为闽南圣教书局经营场所新址,及上诉人爷爷庄逸清和父亲庄廼昌自1928年开始为闽南圣教书局管理人员、上诉人家族自1932年起至今居住于案涉房屋、新中国成立户籍管理后上诉人家族即作为户主户籍落户于案涉房屋,案涉房屋闽南圣教书局旧址而被认定为厦门市重点历史风貌建筑、福建省级文物保护单位等诸多事实。
 
被上诉人因政策原因取得案涉房屋产权的时间为1991年3月21日。
 
然,案涉房屋1932年既已建成使用,上诉人家族居住于此亦已长达83年。
 
显然,上诉人家族居住于此并非因与被上诉人签订租赁合同,而是历史原因的沿袭,有着众所周知的历史背景和历史事实。
 
一审判决对此不做任何认定、不考虑上诉人家族长期居住于此缘由的做法显然有失公允。
 
2、案涉房屋是公有住房性质,新中国成立后,政策原因导致案涉房屋由私有房屋变更为公有住宅性质,且由上诉人家庭向鼓浪屿房管所承租的事实,直至1991年3月21日被上诉人因厦门市政府落实宗教房产政策取得案涉房屋的产权。
 
1991年3月21日房屋产权人变更为被上诉人后,案涉房屋的性质仍为公有住宅,而非私人住宅性质。
 
被上诉人取得案涉房屋所有权的背景,是基于十一届三中全会后,1988年厦门市宗教事务处根据落实宗教房产政策确定将属于基督教会宗教资产的案涉房屋所有权归被上诉人。
 
被上诉人基于此于1991年3月21日取得了产权证,但该产权证明确案涉房屋所有权性质为“集体”。
 
根据《城市公有房屋管理规定》第三条  “本规定所称公有房屋系指国有房屋和集体所有的房屋。
 
”的规定,本案案涉房屋产权人虽变更为被上诉人,但房屋仍为公有住房的性质。
 
因此,上诉人认为一审判决对案涉房屋的历史背景事实和上诉人家族长期居住于此的事实不予核实、考虑,与本案审理割裂开来,做出的一审判决事实认定不清、不完整。
 
二、一审判决适用法律错误。
 
本案并非普通的房屋租赁合同纠纷,案涉房屋为特殊的公有房屋,应适用公有房屋的法规予以调整。
 
如前所述,案涉房屋系公有房屋性质。
 
根据《城市公有房屋管理规定》的有关规定法规可知,公有房屋有专门的法规予以调整。
 
公有房屋的承租权与传统民法上的私人所有权基础上的承租权是不同的。
 
在承租期限上,公房租赁合同的期限只是一种象征没有实际意义,出租人收回房屋必须征得承租人同意,非因特定事由,出租人不得终止公有房屋租赁合同。
 
而一审判决适用私人房屋租赁合同关系法律法规审理本案明显法律适用错误,做出的判决错误。
 
综上,上诉人家族居住于福建路43号有着特殊和久远的历史原因和背景。
 
而且案涉房屋在特定的历史时期已变更为房管所统一管理并收取租金的公有住宅性质,被上诉人取得产权后并未变更案涉房屋公有住宅的性质。
 
历史原因的沿袭和产权变更,不能也不应改变或消灭上诉人作为房屋承租人、使用人对案涉房屋的权利。
 
一审判决事实认定不清,适用法律错误,请求依法改判。
 
被上诉人基督教三自爱委会答辩称,被上诉人系讼争房屋的所有权人,依法享有占有、使用、收益、处分的权利。
 
虽因历史原因,被上诉人与上诉人形成了不定期租赁合同关系,但被上诉人已于2015年8月12日致函上诉人,双方之间的不定期租赁合同关系已依法解除。
 
上诉人依法应清还思明区鼓浪屿福建路43号二层、三层房屋,并支付拖欠的房屋租金和占用费。
 
上诉人主张讼争房屋系公有房屋性质,应适用《城市公有房屋管理规定》予以调整。
 
而《城市公有房屋管理规定》经2001年10月19日第48次部常务会议审议废止,被上诉人系于2015年解除双方之间不定期租赁合同关系并要求上诉人清还讼争房屋,不应适用此规定。
 
综上,原审法院的判决认定事实清楚,适用法律正确,请求依法维持原判决。
 
经审理查明,双方当事人对原审判决查明的事实均无异议,本院予以确认。
 
但上诉人认为原审判决遗漏查明以下事实:1、讼争房屋和二上诉人居住在诉讼房屋的历史渊源。
 
讼争房屋的产权证上明确房屋来源“1931年由信使捐款与外国人合建”。
 
而且讼争房屋是闽南圣教书局旧址,是福建省级文物保护单位、厦门市重点历史风貌建筑。
 
上诉人爷爷庄逸清、父亲庄廼昌做为闽南圣教书局经理、职员,自1932年该房屋建成起就和家人居住在此至今。
 
2、被上诉人取得讼争房屋所有权的时间、原因和取得时房屋的状况。
 
被上诉人是因厦门市政府落实宗教政策而于1991年3月21日办理讼争房屋的权属证书。
 
在被上诉人取得权属证书时,二上诉人和父母、子女早已落户、居住于此并向鼓浪屿区房管部门以共有住宅标准缴纳租金。
 
3、上诉人父辈庄廼昌的户籍1948年1月1日就落户于讼争房屋,二上诉人出生后户籍亦落户于此,父亲庄廼昌去世后,2003年5月经厦门市公安局核准,讼争房屋二、三楼的户主相应变更为二上诉人。
 
4、双方并非是2007年1月1日才签订租赁合同的时间。
 
被上诉人办理权属证书后,根据相关部门的告知,二上诉人的父亲庄廼昌与被上诉人签订租赁合同,向被上诉人缴纳租金。
 
庄廼昌去世后,即由二上诉人母亲黄恩典与被上诉人签订租赁合同。
 
本院认为,被上诉人基督教三自爱委会系讼争房产的所有权人,此前上诉人庄惠仁、庄安人的母亲与被上诉人签订的租赁合同期限已届满,之后也未再签订租赁合同。
 
上诉人亦已发函通知解除租赁合同关系。
 
故被上诉人有权基于物权保护主张两上诉人腾退讼争房产。
 
两上诉人上诉主张因历史原因及讼争房屋系集体性质等事实,并以此对抗被上诉人的主张,不具有法律依据。
 
综上,上诉人上诉理由,缺乏法律依据,不予采纳。
 
原审判决认定事实清楚,依法应予维持。
 
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第(一)项  的规定,判决如下:
 
驳回上诉,维持原判。
 
本案二审案件受理费50元,由上诉人庄惠仁、庄安人负担。
 
本判决为终审判决。
 
审判长曾聆
审判员胡林蓉
代理审判员章毅
二〇一六年四月四日
书记员王兴胜
附:本案所适用法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
 
转自裁判文书网
http://openlaw.cn/judgement/502e513426154f77a8858d54cb1bcd93?keyword=%E4%B8%89%E8%87%AA%E6%95%99%E4%BC%9A
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