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余乃光与中山市基督教会隆都堂建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
发布时间: 2020/11/13日    【字体:
作者:中山市第一人民法院
关键词:  中山市基督教会 建设用地使用权转让  
 
 
 
日期: 2018-06-16
法院: 中山市第一人民法院
案号:(2017)粤2071民初18817
原告(反诉被告):余乃光,男,19581119日出生,汉族,住广东省中山市。
 
委托诉讼代理人:林明堂,广东泰力律师事务所律师。
 
委托诉讼代理人:张世禄,广东泰力律师事务所律师。
 
被告(反诉原告):中山市基督教会隆都堂,住所地广东省中山市沙溪镇龙头环村养颐山庄前,组织机构代码74550223-2
 
负责人:李间想,主任牧师。
 
委托诉讼代理人:郭敏珊,广东品信律师事务所律师。
 
委托诉讼代理人:万骞,广东品信律师事务所实习律师。
 
原告(反诉被告)余乃光与被告(反诉原告)中山市基督教会隆都堂(以下简称基督教会隆都堂)建设用地使用权转让合同纠纷一案,本院于20171012日立案后,诉讼中,被告基督教会隆都堂提起反诉,本院经审查决定合并审理,并依法适用简易程序,后转为普通程序,先后分别于2017128日、2018314日公开开庭进行了审理。
 
原告余乃光委托诉讼代理人林明堂、张世禄,被告基督教会隆都堂负责人李间想及委托诉讼代理人郭敏珊、万骞到庭参加诉讼。
 
本案现已审理终结。
 
原告余乃光向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告双方于20141015日签订的《土地转让协议》于201747日解除;2.原告无需返还140万元定金给被告。
 
事实与理由:原、被告于20141015日签订《土地转让协议》,约定原告将位于中山市岐江公路岚霞路42号的地块(总面积5981.3平方米,约8.97亩,土地容积率为1.5)中约5亩地转让被告,土地转让价以280万元/亩计算,约为1400万元。
 
合同约定定金为140万元,分两期支付。
 
土地由被告以原告名字报建、施工,建成房产后过户到被告名下。
 
被告须在协议签订后的180日历天内完成合格的设计文件提供给原告规划报建,720日历天内完成建设。
 
若被告不能按约定时间完成而由此带来的损失,由被告承担。
 
该协议没有约定具体转让地址的方位,也没有约定建设的具体细节。
 
被告支付定金后,迟迟未向原告提交合格的设计文件,以致双方无法在约定的期限内完成交易。
 
原告多次与被告协商无果。
 
因被告严重拖延履行,无法提交规划报建手续,导致增容无法实现,目前的增容费大大提高,致使无法达到合同目的。
 
因此,原告于201747日书面通知被告,解除双方的《土地转让协议》。
 
原告认为,被告签订合同后,未按照约定提供合格的设计文件,导致交易无法在预期中完成,无法实现合同目的,被告应对此承担违约责任,被告交付的定金原告有权不予返还。
 
为维护其合法权益,特提起诉讼,请求依法判决。
 
原告余乃光对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据有:1.土地转让协议书及补充协议;2.国有土地使用权证;3.房地产权证;4.解除合同通知;5.中山市不动产登记资料证明表。
 
被告基督教会隆都堂辩称:一、原告的诉讼请求没有事实及法律依据,其不确认双方之间签订的《土地转让协议》于201747日解除,原告应按照土地转让协议的约定继续履行。
 
被告已按约定向原告支付了定金140万元,且在协议约定的期限内将涉案土地报建建筑物的设计文件交予原告报建(建造光明养颐院工程项目),在20148月双方未签订协议的前期协商阶段,原告就已将土地的相关资料交给被告委托中山市沙溪建筑设计院设计报建图纸,20149月底交由原告报建,但由于该土地报建资料是原告多年前使用,较为陈旧,不被报建部门认可,且建筑规模近10000多平方米,容积率超标,后经报建部门审查未通过,201411月,被告又委托中山市沙溪建筑设计院修改了图纸,并将建筑规模改为6400平方米左右,再次将设计图纸交给原告报建,却被告知土地使用需要经过专家论证,导致第二个设计方案暂无法报建。
 
经过2015年至2016年专家论证一年多时间,后被告又被告知无需专家论证,而原告却以涉案土地报建需缴纳高额超容积费为由,一直拖延协助被告办理报建手续,导致涉案土地闲置长达三年,光明养颐院项目迟迟无法动工,被告担心原告不履行协议的约定,于201611月又向原告支付了土地转让价款500万元。
 
二、被告既向原告支付了定金,又在协议约定的期限内将设计方案交予原告报建,更是提前支付了剩余部分土地转让价款,其行为已充分履行了双方协议相关约定,无任何违约行为,更是明确表示了向原告购买涉案土地建造光明养颐院的决心。
 
三、原告所称若该合同继续履行将造成其巨大损失,合同目的无法实现,原告主张解除合同,被告不予确认。
 
况且合同目的一直都是可以达到及履行的,涉讼土地至今也未有任何相关部门文件证实不予报建,仅是需要缴纳超容费,对于超容费,双方也已签订了补充协议,约定了各自承担的部分;继续履行合同是不会让原告的利益遭受重大损失的。
 
因该协议的签订是在2014年,按照当时的土地市场价格,协议中约定的价格高于当时的土地市场价格,直至今日,土地价格上涨,超容费较高,并非是被告造成的,且其也一直要求与原告继续履行合同,原告不能因为其商业利益而损害了被告签订的协议相关约定,不能损害双方之间的诚实信用原则,且基于被告购买其土地使用权是为了建造光明养颐院,是一项利民的慈善事业,原告的支持也会得到社会各界的赞扬与认可。
 
因此,请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
 
被告基督教会隆都堂就其辩解在举证期限内向本院提交的主要证据有:1.广东省人民政府地契;2.中山市人民政府落实侨房政策退还房屋通知书3份;3.关于领取孙文西路243245号,南基路32号经济补偿款的通知书;4.于霍洁芳的港澳居民来往内地通行证;5.方霍琼芳的港澳居民来往内地通行证、中国银行存折;6.申请书、国内支付业务收款回单;7.土地转让协议;8.补充协议;9.协议书;10.国有土地使用权证;11.沙溪镇岚霞村余乃光用地图;12.收据2张;13.国内支付业务付款回单50张;14.基督教会隆都堂“光明养颐院”奠基典礼宣传册、光盘;15.基督教会隆都堂“光明养颐院”奠基典礼剪彩嘉宾名单、培土名单;16.基督教会隆都堂“光明养颐院”奠基典礼《来宾明细表》;17.基督教会隆都堂新堂落成十周年纪念特刊;18.建设工程设计合同;19.中山市建筑设计院设计图纸2份。
 
反诉原告基督教会隆都堂提出反诉请求:反诉被告余乃光继续履行双方签订的《土地转让协议》,并积极配合反诉原告基督教会隆都堂办理土地的报建、施工、过户手续。
 
事实与理由:中山籍华侨霍氏家族成员于2011年到基督教会隆都堂处交流。
 
通过多次参加基督教会隆都堂的礼拜和彼此之间的深入了解后,于2014年承诺乐捐1000万元作为建设“光明养颐院”工程项目的经费,支持基督教会隆都堂开拓服侍长者的事业,以纪念其虔诚孝敬的己故去双亲,其中“光”为其父,“明”为其母;20151月霍氏家族将中山市人民政府侨房拆除的经济补偿金240万元转入基督教会隆都堂账户,支持“光明养颐院”工程项目的建造,剩余800万元经费计划在后续建造过程中陆续按进度转款。
 
霍氏家族原计划将“光明养颐院”工程项目的院址设在基督教会隆都堂旧址,但后因该地面积小(不足2亩),活动空间受限且靠近嘈杂马路,加上其它一些客观因素导致报建进展受阻,余乃光作为中山市沙溪本地建筑公司及地产商,其也想为家乡慈善事业做出贡献,并愿意将其与基督教会隆都堂相连的土地使用权转让给基督教会隆都堂建设“光明养颐院”。
 
基督教会隆都堂与余乃光于20141015日签订《土地转让协议》,约定:余乃光将位于中山市岐江公路岚霞路42号的地块(土地证号:中府国用20082408**号,总面积5981.3平方米,约8.97亩,商业住宅用地)其中约5亩土地使用权转让给基督教会隆都堂,余乃光实收土地转让价以280万元/亩计算,约为1400万元;基督教会隆都堂以余乃光的名义办理报建、施工,完成建设后过户给基督教会隆都堂,余乃光需提供相关资料予以配合办理各项所需手续;规划报建、设计费用、项目设计费用、建筑施工及材料费,税费及过户费用等与协议有关的所有费用由基督教会隆都堂承担;签订本协议,基督教会隆都堂支付定金140万元后,拥有该地的使用权并有权支配该地;基督教会隆都堂按约支付相关费用后,有权取得新建筑物的所有权与相应的产权所有证,余乃光不得转让给任何其他人或以任何理由不转给基督教会隆都堂;若合同履行拖延时间是余乃光因素造成的,责任由余乃光承担。
 
基督教会隆都堂于20141016日及20141112日向余乃光的公司账户转账定金合计140万元,另于201611月期间向余乃光的个人账户转账50笔每笔10万元,合计转账500万元。
 
上述土地使用权转让款项,基督教会隆都堂向余乃光合共支付640万元。
 
基督教会隆都堂于201511日举办了“光明养颐院”奠基典礼,广东省三自爱国运动委员会梁明牧师、广东省基督教协会会长樊宏恩牧师、中山市基督教三自爱国会主席樊巧儿牧师,中山市民族宗教事务局及当地镇政府、村委会相关领导,霍氏家族代表于霍洁芳女士、基督教会隆都堂李间想主任、陈海光主席,余乃光以及其他嘉宾、群众共计1200人出席了奠基典礼,共同见证“光明养颐院”的奠基。
 
协议签订后,基督教会隆都堂积极履行义务,委托中山市沙溪建筑设计院设计了两份“光明养颐院”的报建规划图,交给余乃光报建,但余乃光却消极处理,一直推延协助基督教会隆都堂办理报建手续,导致涉案土地闲置长达三年之久,“光明养颐院”工程项目迟迟无法动工。
 
基督教会隆都堂认为,余乃光的行为已经严重违反了双方签订的《土地转让协议》的相关约定,余乃光拒绝配合基督教会隆都堂完成报建及后续的建造、过户义务使得“光明养颐院”工程项目至今无法建成。
 
“光明养颐院”项目是一项有益于中山老年人养老居住的重大慈善举措,至少可供约200位长者入住,为他们解决老有所依、老有所顾的现实问题,余乃光切不可因一己私利而做出有损社会公德的行为。
 
现余乃光在自身违约的前提下向法院提起诉讼要求解除协议、没收140万元定金于法无据。
 
余乃光应当继续履行双方签订的《土地转让协议》的相关约定,积极配合基督教会隆都堂办理土地的报建、施工、过户手续。
 
因此,基督教会隆都堂特提起反诉,请求法院支持其反诉请求。
 
反诉原告基督教会隆都堂对其反诉请求在举证期限内提交的证据与本诉证据一致。
 
反诉被告余乃光针对反诉辩称:一、其与基督教会隆都堂签订协议后,已按协议约定配合基督教会隆都堂提供了相关资料,已尽合同义务,基督教会隆都堂未按约定提供合格的设计文件,违反合同约定,导致合同无法继续履行;二、基督教会隆都堂未按约定的期限完成报建、施工,继续履行合同将造成余乃光巨大损失,合同的权利义务严重失衡,无法实现其合同目的,合同无法继续履行,应当解除。
 
因此,请求法院依法驳回基督教会隆都堂的全部反诉请求。
 
反诉被告余乃光就其反诉辩解在举证期限内提交的证据与本诉证据一致。
 
本院经审理认定事实如下:20141015日,余乃光(甲方,转让方)与基督教会隆都堂(乙方,受让方)签订《土地转让协议》,约定:一、地块现状。
 
乙方拟在甲方位于中山市岐江公路岚霞路42号地块(土地证号:中府国用20082408**号,总面积5981.3平方米,折合8.97亩,商业住宅用地)建设商住楼一栋,建设完成后由甲方一次性转让给乙方,该地块现状为甲方已经在所在地块建设有五层楼办公楼一栋(房产证编号:粤房地证字第××号);二、转让主要内容。
 
1.甲方转让给乙方约5亩地(以土地实际面积为准)配合乙方建设商住楼一栋,甲方实际收地价280万元/亩,总价约为1400万元;2.乙方以甲方名义办理报建、施工,完成建设后过户给乙方,各项所需手续,甲方提供相关资料予以配合;3.规划报建、设计费用、项目建设费用、税费及过户费用等与本协议有关的所有费用由乙方承担;三、付款方式。
 
1.首期定金140万元,签订协议后,乙方支付70万元,1个月后再支付70万元;2.在甲方办理过户手续后15天内,乙方支付甲方转让款1000万元;3.乙方领到自有产权契证2天内,乙方支付甲方土地转让费余额;4.如乙方不能按约定支付转让款,甲方有权按余款1.5%/月收取乙方的滞纳金,直至乙方付清所有款项为止;四、双方的权利义务:1.甲方协助乙方办理各项手续,各项手续费用全部由乙方承担;2.若乙方不按约定支付款项,甲方有权不办理相关手续;3.签订本协议,乙方向甲方支付定金140万元后,乙方拥有该地块的使用权并有权支配该块土地;4.乙方按约定支付相关费用后,有权取得新建建筑物的所有权与相应的产权所有证,甲方不得转让给任何其他人或以任何理由不转让给乙方;5.乙方有权要求甲方配合协助办理相关手续,办理手续的费用由乙方承担;6.乙方承担办理相关手续费用及后期建设费用;7.若拖延时间是甲方因素造成,责任由甲方承担;8.如乙方中止协议或不支付土地转让款,甲方有权收回本协议中地块的使用权,甲方有权不退还乙方已经支付的土地转让款,乙方与本协议有关发生的所有费用全部由乙方承担;9.若甲方不按协议办理过户手续,甲方要双倍赔偿乙方的定金及双倍建筑费用;10.乙方必须在协议签订后的180日历天内,完成合格的设计文件提供给甲方规划报建,720日历天内,完成整个项目的建设,若乙方不能按照约定时间完成而由此带来的损失,由乙方承担;因甲方的原因造成工程的拖延而带来的损失由甲方承担。
 
同年1224日,双方签订《补充协议》,约定:4亩地设计,建筑面积6000平方米,其中4000平方米的超容费由甲方负责缴纳,2000平方米的超容费由乙方负责缴纳。
 
上述转让协议及补充均由余乃光签名(转让协议加捺手印),基督教会隆都堂(负责人李间想签名)盖章予以确认。
 
协议没有约定具体转让土地的坐标、方位、四至等,也没有约定建设商住楼工程的具体细节。
 
双方签订合同后,基督教会隆都堂依约先后于20141016日、1112日分别向余乃光支付定金70万元、70万元,合计140万元,余乃光以中山市建筑工程有限公司名义向基督教会隆都堂出具对应收据(2张)。
 
20161116日至同年1130日,基督教会隆都堂先后分别向余乃光多笔银行转账支付部分土地转让价款合计500元。
 
后余乃光以基督教会隆都堂未依约提供合格设计文件,以致双方无法在预期内完成交易,合同目的无法实现,已构成违约,其有权解除合同等为由,遂于20171012日诉至本院,主张前述实体权利。
 
诉讼中,基督教会隆都堂提出反诉,主张其前述反诉实体权利。
 
另查,基督教会隆都堂于20171017日另案以余乃光为被告向本院提起建设用地使用权转让合同纠纷诉讼[案号:2017)粤2071民初20197号],后因基督教会隆都堂在本院规定的期间内未预交诉讼费,本院另作民事裁定按基督教会隆都堂撤回起诉处理。
 
涉讼土地为位于中山市××村国有土地,土地证号:中府国用20082408**号,土地使用权人为余乃光,使用权面积5981.3平方米,使用权类型为出让,地类(用途)为商业住宅。
 
该地块现状为余乃光自建有一栋五层建筑物,其余为空地。
 
该建筑物房产证号:粤房地证字第××号,权属人为余乃光,所有权来源为自建,房屋用途为商业住宅,占有房屋份额为全部,建筑面积3959.91平方米(其中建基面积810.13平方米)。
 
涉讼土地及地上建筑物于2012619日抵押给中国工商银行股份有限公司中山市沙溪支行(被担保主债权数额为2800万元),2017525日注销抵押登记,并于同日再次办理抵押登记手续。
 
又查,诉讼中,余乃光主张其于201747日向基督教会隆都堂发出一份通知,内容为:“基督教会隆都堂:本人于20141015日与贵教会签订的《土地转让协议》,该协议第8条约定:‘乙方应在签订合同后180日内,完成合格的设计文件提供给甲方规划报建,720日内完成整个项目的建设,若乙方不能按照约定时间完成,由此带来的损失,由乙方承担。
 
’而贵教会截止于2017330日仍未向我方提交合格的设计文件。
 
故此,为不影响双方关系,现以终止协议结束本次合作。
 
余乃光。
 
201747日”。
 
经质证,基督教会隆都堂质证意见为:对该通知书真实性无异议,但不确认其合法性、关联性;因涉讼土地建造“光明养颐院”奠基典礼已举行,已是一个公开的善举,后因超容费问题双方协商不一,基督教会隆都堂宁愿分担超容费的一半(600万元),余乃光不愿意,提出要基督教会隆都堂承担全部超容费,基督教会隆都堂不接受,余乃光便出具该通知书要求解除合同,而基督教会隆都堂不同意解除,向余乃光送达一份要求继续履行合同的通知。
 
再查,诉讼中,本院向中山市国土资源局函询下列事项:1.本案双方当事人涉讼土地(土地证号:【中府国用20082408**号】,权利人:余乃光;房地产权证号:粤房地证字第××号,权利人:余乃光)转让交易属否规避法律法规规定的情形?2.因涉讼土地及地上建筑物已设定抵押权且未予涂销抵押登记,本案土地使用权转让情形能否继续履行?”中山市国土资源局2018124日作出中土函【2018276号复函本院:“……权利人余乃光,不动产转让条件如下:一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条  、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条  、《广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法》第四十三条  、《城市房地产转让管理规定》第十条  、《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十九条等有关规定,国有土地使用权转让时应符合开发投资进度达25%以上的条件。
 
权利人应按照以上规定提交转让所需材料申办相关手续。
 
二、须提交中山市闲置土地处理工作领导小组办公室审核意见申请办理转让业务。
 
三、根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》及不动产登记其他相关法律、规范。
 
办理不动产转让,设有抵押权的,需现办理抵押权注销登记”。
 
本院并向中山市城乡规划局函询下列事项:1.涉讼土地(土地证号:【中府国用20082408**号】,权利人:余乃光)除原有建筑物(房地产权证号:粤房地证字第××号,权利人:余乃光)外,有无另行申请办理规划报建手续或规划变更手续?2.在前述土地及地上建筑物已设置抵押权未予涂销抵押登记的情形下,该土地使用权人余乃光能否另行申请办理规划报建或变更规划报建手续?”中山市城乡规划局2018131日作出中规函【2018219号《关于查询中山市岐江公路岚霞路42号余乃光用地规划情况的复函》回复本院:“……有关规划情况如下:一、该用地权属人于20161129日申请办理建设用地规划条件变更,我局于20161212日同意办理并出具了《中山市建设用地规划条件变更批复书》(业务编号:071152016110007,项目编号:072016070051)。
 
截至目前,除原有建筑物(房地产权证号:粤房地证字第××号;权利人:余乃光)外,我局未收到土地证号为中府国用(2008)第2408**号用地的其他规划报建申请;二、根据《城乡规划法》第四十条第二款规定‘申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料’。
 
因此,我局在受理建设单位申请办理建设工程规划许可证时只要求建设单位提交土地证明文件,无需核实土地及地上建筑物是否设置抵押权等情形。
 
经质证,余乃光对中山市国土资源局复函质证意见为:真实性、合法性确认,关联性由法院审查。
 
对中山市城乡规划局复函质证意见为:真实性、合法性确认;关于复函的第二点,办理建设工程规划许可证所需要的条件之一是需要建设工程设计方案等材料,也间接说明余乃光没有进行报建是因为没有得到工程设计的方案,与本案的关联性由法院审查。
 
基督教会隆都堂对中山市国土资源局复函质证意见为:真实性、合法性、关联性均予以确认;该复函中第一点反映了国有土地使用权转让时应符合开发投资进度达25%以上的条件,根据当事人双方约定,由余乃光将商住楼建设完成后才过户给基督教会隆都堂,因此,双方签订的土地转让协议符合法律法规;其复函中第三点说明办理设有抵押权的不动产转让需先办理抵押权注销登记,但其根据的条例为《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》,但上述法律、规范并未明确说明办理不动产转让时如何将其不动产上的抵押权注销才可以办理转让的详细规定,尤其是对本案土地面积较大,虽地上房产已设立抵押登记,但旁边土地上报建建设的房屋在未设立抵押登记的情况之下,是否可以转让的情形并未详细说明。
 
对中山市城乡规划局复函意见为规划局的复函的真实性、合法性、关联性认可;该复函的内容第一点也明确说明除房产证号为C6××77号外的建筑物,规划局并未收到涉案土地的其他报建申请;这也就证实了余乃光一直未履行为土地报建的合同义务,余乃光称基督教会隆都堂未提交合格的设计文件,但在庭审中余乃光已承认基督教会隆都堂已提交2份设计方案,仅是认为方案不合格,其未提交给规划局报建,但从规划局该复函可显示余乃光连第一步的申请步骤都未进行,如何能证实基督教会隆都堂提交的设计方案不合格?该复函已明确如需报建,只需要提交土地证明文件,并未包括设计方案,更无需审核土地及地上建筑物是否设置抵押权的情形,因此,在以上较为简易的申报程序中,余乃光未对涉讼土地进行申请报建,已违背了双方签订的土地转让协议的约定。
 
诉讼中,就涉讼土地使用权设置有抵押权、余乃光在签订合同签前有无告知抵押权情形以及有无将转让行为通知抵押权人并取得抵押权人同意的问题,经本院询问,余乃光述称:其已经将土地设置抵押权的情况告知基督教会隆都堂,但没有告知抵押权人。
 
基督教会隆都堂述称:其对于抵押权的存在是不知情的,签订协议时其很信任余乃光。
 
就基督教会隆都堂主张继续履行合同,对涉讼土地使用权抵押物权如何处理问题(是否同意代为清偿债务消灭抵押权问题),基督教会隆都堂述称:1.因涉案土地的抵押权涉及标的较大,签订协议前余乃光也未告知土地设有抵押权,因此余乃光应自行对抵押债务承担责任,其应在继续履行合同(协议)时注销抵押权登记;2.余乃光作为沙溪最大的房产商,其有能力及财力对抵押权涉及的债务予以清偿,无需基督教会隆都堂清偿。
 
就基督教会隆都堂有否催告解除抵押权问题,余乃光述称没有催告;基督教会隆都堂述称针对这个问题其庭后补交书面意见,但期限届满未予提交书面意见。
 
诉讼中,就余乃光及基督教会隆都堂分别主张的本诉请求及反诉请求问题,经本院释明,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条  规定,当事人主张的法律关系性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,当事人可以变更诉讼请求。
 
余乃光及基督教会隆都堂明确坚持其本诉请求及反诉请求。
 
但法庭辩论阶段终结后,基督教会隆都堂主张变更其反诉诉讼请求。
 
余乃光不同意基督教会隆都堂变更其反诉诉讼请求。
 
诉讼中,当事人双方申请庭外和解期间为24天。
 
但该期间届满后当事人双方未能达成庭外和解协议。
 
本院认为,结合当事人双方的诉辩意见,本案争议焦点为:1.当事人双方签订的土地转让协议的法律关系性质问题;2.该土地转让协议及补充协议的效力如何认定以及应否继续履行问题;3.本案的违约责任或者过错责任如何认定问题。
 
关于焦点一。
 
从当事人双方签订的《土地转让协议》确定的权利义务来看,余乃光的主要义务是提供涉讼地块中的5亩土地,对基督教会隆都堂的建设商住楼行为予以配合,并以其名义办理报建、施工,完成建设后过户给基督教会隆都堂,取得的利益则为获得1400万元(280万元/亩×5亩)的价款。
 
因此,双方当事人之间法律关系不具备共担风险这一要件,在法律性质上不属于合作开发房地产合同。
 
从该权利义务的具体内容来看,余乃光在提供该宗地的使用权之后,获得固定金额的对价,其实质是土地使用权转让,即余乃光是土地转让人,基督教会隆都堂是受让人。
 
故本案法律关系性质应确定为建设用地使用权转让合同纠纷。
 
关于焦点二。
 
关于土地转让协议及补充协议的效力问题,首先,《中华人民共和国担保法》第四十九条  第一款  规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
 
”本案中,没有证据证明余乃光将涉讼土地转让行为通知了抵押权人中国工商银行股份有限公司中山市沙溪支行,根据上述规定,该土地使用权转让行为应属无效。
 
其次,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条  第一款  规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。
 
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
 
”由于基督教会隆都堂受让的标的物上存在抵押权,根据该款规定,基督教会隆都堂可以通过行使涤除权消灭该抵押权,从而对转让行为的效力予以补正,但基督教会隆都堂既未催告解除抵押权,亦未明确表示同意代为清偿债务消灭该抵押权,其并未行使涤除权,该转让行为的效力未能得到补正。
 
因此,余乃光与基督教会隆都堂20141015日、1224日分别签订的《土地转让协议》、《补充协议》均应认定为无效。
 
关于土地转让协议及补充协议应否继续履行问题,如前所述,该土地转让协议及补充协议因违反法律的强制性规定而无效,故基督教会隆都堂主张继续履行合同,于法无据,本院不予支持。
 
同理,余乃光主张解除涉案合同,亦于法无据,本院不予支持。
 
关于焦点三。
 
《中华人民共和国合同法》第五十八条  规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
 
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
 
”本案中,土地使用权转让协议作为一项双务合同,要求出让方首先提供具有使用权无瑕疵的土地,受让方依约支付转让款。
 
双方当事人在签订《土地转让协议》时,余乃光作为涉讼土地转让人,明知该转让土地已被抵押,依法应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,但其未履行法定义务,亦未能适时解除转让土地上设定的抵押,提供无权利瑕疵的土地,此种消极不作为的行为,显属明显过错行为,对导致合同无效应负主要责任。
 
而基督教会隆都堂作为涉讼土地受让人,其对涉讼土地是否负有权利瑕疵亦负有必要的审查注意义务,对导致合同无效应负次要责任。
 
诉讼中,经本院释明,余乃光与基督教会隆都堂在法庭辩论阶段终结前均分别不予变更其本诉、反诉诉讼请求,故本院对本案余乃光与基督教会隆都堂分别主张的本诉、反诉诉讼请求,因于法无据,均不予支持。
 
就涉讼土地使用权转让协议无效产生的损失承担问题,待后当事人双方或一方可另循合法途径解决。
 
综上所述,原告余乃光本诉诉讼请求,以及反诉原告基督教会隆都堂反诉请求,没有法律依据,本院均予驳回。
 
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第五项  ,《中华人民共和国担保法》第四十九条  第一款  ,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下:
 
一、确认原告余乃光与被告中山市基督教会隆都堂20141015日签订的《土地转让协议》、同年1224日签订的《补充协议》无效;
 
驳回原告余乃光的诉讼请求;
 
三、驳回反诉原告中山市基督教会隆都堂的反诉请求。
 
本诉案件受理费17400元(原告余乃光已预交),由原告余乃光负担;反诉案件受理费8700元(反诉原告中山市基督教会隆都堂已预交),由反诉原告中山市基督教会隆都堂负担。
 
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。
 
审判长吴浩明
 
人民陪审员陈明玉
 
人民陪审员梁素轼
 
二〇一八年六月十六日
 
书记员王丽
 
转自裁判文书网
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