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上海海联置业有限公司与道教协会房屋租赁案
发布时间: 2017/12/7日    【字体:
作者:上海市第二中级人民法院
关键词:  道教协会 房屋租赁  
 
 
上海市第二中级人民法院民事判决书 
 
   案号:(2012)沪二中民二(民)终字第461号 
 
  上诉人(原审被告)上海海联置业有限公司。
  法定代表人励某某。
  委托代理人应子正,上海市申汇律师事务所律师。
     委托代理人陈维尔,上海市申汇律师事务所律师。
 
  被上诉人(原审原告)上海道教协会。
  法定代表人吉某某。
  委托代理人陈海峰,上海君拓律师事务所律师。
     委托代理人白崇城,上海君拓律师事务所律师。
 
上诉人上海海联置业有限公司(以下简称海联公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第468号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人海联公司的法定代表人励某某及委托代理人应子正、陈维尔,被上诉人上海道教协会(以下简称道教协会)的委托代理人白崇城到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
 
原审法院审理查明,本市南京东路XXX号房屋2幢[总建筑面积565平方米,其中1幢号为四层办公楼(层数4层、钢混、建筑面积64平方米,建于1929年);2幢号为寺庙教堂(又称“虹庙”、砖木二等、建筑面积501平方米,建于1911年)],房屋权利人为道教协会,所有权性质为宗教产。
 
2006年4月17日,道教协会(甲方)与海联公司(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定道教协会将上述南京东路XXX号房屋出租给海联公司;合同第二条约定:租赁期限暂定为两年(自2006年6月1日至2008年5月31日止);该条款后辍还约定,考虑到乙方前期装修投入较大,甲方承诺租赁期满后,虹庙若未作恢复对外开放的庙宇,则甲乙双方按原租赁合同条款续签,乙方承诺,若政府下发恢复虹庙作庙宇对外开放的正式文件,乙方将于接到甲方通知后三个月内无条件搬出;第三条约定:租金每月人民币(以下币种均为人民币)37,500元,全年租金45万元;支付方式:先付后用,签约当天预付2006年6月1日至同年年底的租金;以后每年1月5日和7月5日前支付当年半年度租金,其中2006年6月1日至2006年8月31日为免租期;第九条约定,如乙方逾期支付租金超过五日,则每逾期一日按应付日租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过三十日,则视为乙方自动退租,甲方有权收回房屋,并追究乙方违约责任;租赁期间水、电、煤、电话费用由乙方自理;双方另对房屋使用要求和维修责任等作约定。
 
合同成立后,道教协会交付房屋。同年6月9日,道教协会、海联公司签订补充条款,约定海联公司根据自己修缮要求,负责对屋顶修理及透明顶棚的搭建工程,道教协会同意承担房屋修缮及透明顶棚架设费10万元。期间,海联公司对系争房屋结构进行加固和修复,对室内进行装饰装修;道教协会按补充协议给付海联公司10万元。
 
同年10月9日,海联公司向道教协会书面申请,称因房屋自来水管道及下水管道生锈、堵塞,另需对房屋结构加固及定制门窗等,要求道教协会延长免租期为六个月,但未获道教协会认可。海联公司经装饰装修后,在该场地开设“虹庙艺术馆”,并支付了合同期内的租金。
 
2008年5月12日,海联公司发函给道教协会,称根据合同约定“考虑到乙方(海联公司)前期装修投入较大,甲方(道教协会)承诺租赁期满后,虹庙若未作恢复对外开放的庙宇,则甲乙双方按原租赁合同条款续签,乙方承诺,若政府下发恢复虹庙作庙宇对外开放的正式批文,乙方将于接到甲方通知后三个月内无条件搬出”,希望与道教协会续签合同,并按原合同约定条件履行。道教协会未作答复。
 
2010年4月7日,道教协会向海联公司发出律师函,称双方合同期至2008年5月31日止,到期后双方未再续约。合同到期至今,道教协会多次要求海联公司结束租赁关系,并要求海联公司及时搬出,但未果,要求海联公司接函后七天内搬离。但该函无人签收被退。
 
2010年4月22日,道教协会向原审法院提出诉讼,要求判令确认其与海联公司之间租赁关系于2010年6月30日解除;海联公司立即迁出本市南京东路XXX号,并将房屋按照原样返还道教协会;海联公司支付2010年12月1日至实际搬离日止的房屋使用费(按原租金标准每月37,500元计算)。
 
原审中,海联公司辩称,根据合同约定,如果系争房屋不作庙宇对外开放,道教协会有义务将房屋出租海联公司,故双方合同租赁期限系有条件,即“庙宇对外开放”前双方租赁关系继续履行。且该合同系自2008年6月起计20年的长期合同。故不同意道教协会诉请。
 
另,海联公司已支付至2010年5月底前的租金。之后,海联公司又向道教协会支付至2010年11月底止的费用,道教协会收讫后均以“房租”名义出具收据。
 
原审审理中,道教协会申请要求对房屋结构加固、修复及装饰装修残值进行评估。原审法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司(以下简称“评估公司”)鉴定。由于海联公司未提供对房屋结构加固、修复的设计和施工图纸、预、结算报告及相关凭证等,经原审法院协调后,由评估公司派员至现场实地勘查,以实地勘查数据作为鉴定依据。评估公司于2011年4月2日出具了《关于南京东路XXX号房屋加固复原费用及装修工程残值的鉴定报告》[沪建经咨(2011)第183号]。该报告对双方无异议部分工程造价确认为1,564,439元,其中分列:土建工程1,226,351元(包含水电拆除工程、水电安装工程、安防安装工程、空调安装工程);安装工程338,088元;该报告还罗列双方存疑的关于卫生间返工的计费等6个问题。同年6月17日,评估公司出具了《关于对“南京东路XXX号房屋加固复原费用及装修工程残值的鉴定报告”的补充说明》,对原鉴定报告中双方无异议部分作调整为:土建工程1,226,351元(包含房屋加固复原工程462,338元、装修工程764,013元);安装工程248,828元(水电拆除工程1,275元、水电安装工程171,381元、原安防安装工程78,852元、扣显示器1台-2,680元)。该说明中还列入海联公司认为应计费而道教协会不予认可的部分为:卫生间返工费12,775元、建筑垃圾清运费68,250元、文明安全施工措施费120,000元、材料补差费162,000元、人工单价补差270,280元、伙食费补贴96,000元,空调安装工程计费124,300元。报告备注说明,1、由于海联公司未提供加固及装修工程建筑垃圾清运费付款凭证,结合本工程的特殊性及常规施工情况按类似工程,该费用计算为32,965元;2、一般情况下,建筑工程的施工必然会产生安全防护、文明施工措施费,参照招投标费率计算为45,870元。
 
原审法院另查,2011年11月16日,道教协会以“沪道发字[2011]第31号”作出《上海道教协会关于授权委托上海城隍庙在虹庙开办上海道教文化展示馆的决定》,决定在虹庙开办上海道教文化展示馆,授权委托上海城隍庙负责展示馆开办等事宜。同日,上海城隍庙向上海市黄浦区民族和宗教事务办公室提出《关于申请开办上海道教文化展示馆的请示》(沪道城发字[2011]第07号)。同月18日,上海市黄浦区民族宗教事务办公室作出《关于同意上海城隍庙申请开办上海道教文化展示馆的回复》(黄府民宗[2011]6号),同意上海城隍庙开办上海道教文化展示馆。
 
原审法院认为,本案主要争议,1、道教协会要求解除合同是否符合法律规定;2、合同解除后,对装饰装修费的处理。
 
  1、根据合同第二条约定,“考虑到乙方前期装修投入较大,甲方承诺租赁期满后,虹庙若未作恢复对外开放的庙宇,则甲乙双方按原租赁合同条款续签,乙方承诺,若政府下发恢复虹庙作庙宇对外开放的正式批文,乙方将于接到甲方通知后三个月内无条件搬出”。审理中,双方当事人对该条款有不同理解。道教协会认为:第一,合同到期后,双方未签订续租合同,海联公司仍然使用房屋,双方属不定期租赁合同,道教协会有权随时解除合同;第二,房屋现状不符合消防部门有关开设庙宇的条件,道教协会收回房屋作上海道教文化展示馆对外开放准备。而海联公司则认为,双方合同有租赁期限系附条件的,即“庙宇对外开放”前双方租赁关系继续履行。由于系争房屋至今未作庙宇对外开放,道教协会有义务将房屋出租海联公司使用。原审法院认为,第一、虽双方在合同中约定了“考虑到乙方前期装修投入较大,甲方承诺租赁期满后,虹庙若未作恢复对外开放的庙宇,则甲乙双方按原租赁合同条款续签,乙方承诺,若政府下发恢复虹庙作庙宇对外开放的正式批文,乙方将于接到甲方通知后三个月内无条件搬出”的前置条件,但“虹庙”是否开放、何时开放使用,双方签约时均无法预知和确定,此涉及国家民族、宗教政策。鉴于,“虹庙”开放或上海道教文化展示馆开办其宗旨、目的均为弘扬道教文化,现上海道教文化展示馆开办已获政府管理部门同意,海联公司应按约搬出系争房屋(场地)。第二、庙宇作为特定公共场所,消防安全部门对其有特殊要求,海联公司承租期间,虽安装了安保系统,但该系统仅能满足一般场馆的使用要求,其安保等级显然不能满足道教协会作为庙宇开放的要求。鉴于海联公司目前占有使用房屋的事实,道教协会无法对系争场地进行安保系统的升级改造,客观上也妨害和阻挠了道教协会“虹庙”的开放使用。道教协会选择开办上海道教文化展示馆实为变通之举,该行为符合所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分权利的规定。第三、合同中约定“虹庙若未作恢复对外开放的庙宇,则甲乙双方按原租赁合同条款续签”,该条款约定即使“虹庙”未开放,双方可按原合同条款续签,前提系仍应签约,并非按原合同履行。由于合同至2008年5月31日到期后,双方未再续约,根据合同法规定,租赁期限超过六个月的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。据此,道教协会要求解除双方租赁合同之诉请予以支持。
 
由于道教协会已收讫海联公司缴付的至2010年11月底的租金,故法院确认2010年11月30日为合同解除日。合同解除后,海联公司继续占有、使用系争房屋(场地)已无合同依据,道教协会提出要求海联公司迁出系争房屋,符合法律规定,予以支持。道教协会要求海联公司按原租金标准每月37,500元给付自2010年12月1日至实际搬迁日止的房屋使用费的诉请,予以支持。
 
2、道教协会对评估公司出具的《关于南京东路XXX号房屋加固复原费用及装修工程残值的鉴定报告的补充说明》无异议,并对报告备注中安全防护、文明施工措施费和建筑垃圾清运费,予以确认。海联公司对该说明提出如下异议,1、报告中没有安全防护措施费、文明施工费;2、双方有异议部分,人工费补差太低,按照现在市场价值应为150元至200元,而报告中只有30元;费率计算有异议,安装工程定额在修庙工程中应该套用园林定额,不应套用新建定额。既然套用安装定额,因工程属于抢修工程,应该以51%计算;3、鉴定报告中提供的建筑垃圾清运费工程量的依据不足;4、设计费、监理费、业务招待费实际发生,却未列入报告;5、房屋抢修加固费用,经海联公司估计是250万元;6、融资利息;7、抢修时间一年,期间的房租45万元海联公司已经支付,该费用应该退还。审理中,评估人员解释,报告备注已对安全防护、文明施工措施费和建筑垃圾清运费说明;关于费率问题,园林定额并无消防、安防工程内容,故无法套用园林定额,报告系采用安装工程取费45%费率,为平均值。据此,法院对鉴定报告及评估人员当庭说明予以确认。
 
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁期满时承租人请求出租人补偿附合装饰装修,不予支持。但当事人另有约定的除外。由于双方在合同中,对合同终止后的装饰装修物的处理并无明确约定,但海联公司装饰装修内容包括两部分,即房屋结构加固、房屋修复和装修工程。而房屋结构加固、房屋修复中包括安装工程内容,考虑房屋结构加固和房屋修复有别于一般装潢,其安装工程中所包含水、电和安防系统,已形成附合,成为房屋结构的全部,故该部分应全额计算,即790,001元(加固复原费462,338元+安装工程费248,828元+建筑垃圾清运费32,965元+安全防护、文明施工措施费45,870元)。关于空调安装工程计费问题,虽空调为可迁移物品,但考虑到系争房屋为古建筑,如一旦已安装空调全部拆除,可能影响到房屋的原始结构,故应全额计算,即876,581元(790,001元+86,580元)。关于报告所列装修工程费用764,013元(未折旧)一节,由于双方在合同中对合同续签约定不确定,道教协会对此也有过错,审理中道教协会承诺自愿承担全部装修工程费用764,013元。经查,道教协会自愿承担全部装修工程费用,已实际补偿了海联公司损失。对此,并无不当,予以照准。又,海联公司装饰装修时,双方达成补偿协议,道教协会已补偿海联公司10万元,该费用应在道教协会给付海联公司装饰装修款中予以抵扣,道教协会应付海联公司房屋结构加固、房屋修复和装修费1,540,594元。
 
关于海联公司提出的设计费、监理费、业务招待费;房屋抢修加固费用250万元;融资利息;抢修时间一年,应退还房屋抢修期间的房租45万元及天棚材料(透明耐力板)所用材料,价格每平方米120元,报告低估为每平方米90元等辩称,因均未提供相关证据,不予采纳。据此判决:一、确认上海道教协会与上海海联置业有限公司于2006年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2010年11月30日终止;二、上海海联置业有限公司应自判决生效之日起十日内迁出上海市南京东路XXX号房屋(含物品);按现状将上海市南京东路XXX号房屋交付上海道教协会;三、上海海联置业有限公司应自判决生效之日起十日内,按每月37,500元标准给付上海道教协会自2010年12月1日至实际迁出日止的房屋使用费;四、上海道教协会应自判决生效之日起十日内给付上海海联置业有限公司房屋结构加固、房屋修复和装修费1,540,594元。
 
判决后,海联公司提出上诉,要求撤销原判,改判驳回道教协会的诉请。其认为双方约定合同解除条件尚未成就,合同应继续履行。同时对补偿金额亦提出异议,坚持其在原审中的观点。
 
道教协会则表示服从原判。
 
经审理查明,原审法院判决认定事实无误,本院予以确认。
 
本院认为,《房屋租赁合同》第二条约定,“考虑到乙方前期装修投入较大,甲方承诺租赁期满后,虹庙若未作恢复对外开放的庙宇,则甲乙双方按原租赁合同条款续签,乙方承诺,若政府下发恢复虹庙作庙宇对外开放的正式批文,乙方将于接到甲方通知后三个月内无条件搬出”。因该合同2008年5月31日到期后,由于双方没有签订书面租赁合同,从2008年6月1日至2010年11月底,海联公司按照原租赁合同的价款给付租金,而道教协会亦接受该款项,并在收款单项下注明是房租。根据《合同法》第二百一十五条之规定:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。故本院认为,自2008年6月1日起,道教协会与海联公司已建立了一个不定期租赁合同。海联公司上诉称,其与道教协会签订的租赁合同实质为附解除条件的长期合同,本院不予支持。根据《合同法》第二百三十二条之规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。海联公司上诉认为道教协会在不定期租赁合同中解除合同系违约行为,于法无据。而道教协会要求解除双方租赁合同之诉请,可予以支持。
 
由于道教协会于2010年4月22日请求原审法院判令解除原租赁合同,但其已收讫海联公司缴付的至2010年11月底的租金,故原审法院确定该不定期租赁合同的终止日并无不妥。自2011年12月1日起,海联公司继续占有、使用系争房屋(场地)已无合同依据,道教协会提出要求海联公司迁出系争房屋,符合法律规定,予以支持。道教协会要求海联公司按原租金标准给付自2010年12月1日至实际搬迁日止的房屋使用费之诉请,可予以支持。
 
关于合同解除后,对装饰装修费的处理:道教协会对评估公司出具的《关于南京东路XXX号房屋加固复原费用及装修工程残值的鉴定报告的补充说明》无异议,并对报告备注中安全防护、文明施工措施费和建筑垃圾清运费,予以确认。海联公司对该说明提出多项异议。原审审理中,评估人员进行了解释和说明,本院对原审当中的鉴定报告及评估人员当庭说明予以确认。
 
由于双方对合同终止后的装饰装修物的处理并无明确约定,而海联公司对涉讼房屋所作的房屋结构加固、房屋修复和装修工程中所包含水、电和安防系统,已形成附合,成为房屋结构的全部,并在客观上避免了系争房屋受损,而道教协会也因此受益。原审法院根据基于以上事实,依据相关司法解释,并结合本案实际情况,判令道教协会应付海联公司房屋结构加固、房屋修复和装修费1,540,594元并无不当。关于海联公司上诉提出的设计费、监理费、业务招待费及房屋抢修加固费用等多项费用,因均未提供相关证据,对其该部分异议,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
 
驳回上诉,维持原判。
 
  二审案件受理费18,665.34元,由上诉人上海海联置业有限公司负担。
  本判决为终审判决。
 
   审  判  长  王泳雷 
   代理审判员  郑  华 
   代理审判员  张  松 
   二○一二年五月七日 
   书  记  员  朱伟静 
   
   相关案号:(2010)黄民四(民)初字第468号 查看法律文书
   
转自上海高级人民法院网
http://www.hshfy.sh.cn/shfy/gweb2017/flws_list.jsp?ajlb=aYWpsYj3D8crCz
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