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海市基督教三自爱国运动委员会诉上海稳发房地产开发经营有限公司、上海华盛建设发展有限公司(以下简称华盛公司)合资、合作开发房地产一案
发布时间: 2017/12/15日    【字体:
作者:上海市第二中级人民法院
关键词:  基督教三自爱国运动委员会 房地产  
 
民事判决书 
案号:(2003)沪二中民二(民)初字第65号 
 
  原告(反诉被告)上海市基督教三自爱国运动委员会,住所地上海市西藏中路328号。
  法定代表人傅先伟,主席。
  委托代理人沈兴初、黄国强,上海市十方律师事务所律师。
  被告(反诉原告)上海稳发房地产开发经营有限公司,住所地上海市九江路399号1409室。
  法定代表人陈华,董事长。
  委托代理人丁晓文、朱黎庭,上海市中建律师事务所律师。
  被告上海华盛建设发展有限公司,住所地上海市山西南路11号。
  法定代表人陈华,董事长。
  委托代理人丁晓文、朱黎庭,上海市中建律师事务所律师。
 
  原告上海市基督教三自爱国运动委员会(以下简称基督教三自会)诉被告上海稳发房地产开发经营有限公司(以下简称稳发公司)、上海华盛建设发展有限公司(以下简称华盛公司)合资、合作开发房地产合同纠纷及反诉原告稳发公司诉反诉被告基督教三自会合资、合作开发房地产合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,于2003年11月26日公开开庭进行了审理。基督教三自会的委托代理人沈兴初、黄国强,稳发公司和华盛公司的委托代理人丁晓文、朱黎庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
  基督教三自会诉称,本市北京西路351号二幢合计1,282平方米房屋(土地使用权面积为1,207平方米),原系基督教圣彼得堂,产权人为基督教三自会,属宗教房产。1994年7月,为开发包括上述房地产在内的本市成都路、北京西路周围的7,260平方米地块,稳发公司与基督教三自会签订《建房协议书》,约定基督教三自会同意稳发公司拆除上述属基督教三自会所有的房屋;新房建成后,基督教三自会从建成的房屋中获得3,300平方米的新房产权和使用权及免费车位8个。协议签订后,基督教三自会提供了上述房屋由稳发公司拆除。期间,因种种原因,该项目的建设在较长时间内未能正常进行。2002年4月,经上海市黄浦区发展计划委员会以黄计投[2002]44号《关于同意北京大厦调整建设主体的批复》,批准上述原由稳发公司经营开发的项目调整为由稳发公司和华盛公司共同开发。2003年2月,鉴于该项目已开始进行建设的实际情况,基督教三自会就协议的履行事宜致函稳发公司、华盛公司。但稳发公司、华盛公司无视客观事实,竟声称由于项目尚未建成,因此原协议书无法生效,并明确拒绝履行其交房义务。经查,华盛公司在受让稳发公司股权过程中,已享有稳发公司“名下的全部资产及全部债权债务,包括北京大厦项目中各项权益和所有负债以及相关义务”,而且,本市北京西路351-369号地块的土地使用权已变更为稳发公司、华盛公司共有。为维护基督教三自会的合法权益,故要求判决确认基督教三自会与稳发公司签订的《建房协议书》有效;判令稳发公司、华盛公司共同履行双方签订的《建房协议书》,在本市北京西路351号黄浦区21号地块上建设项目完成后,按协议约定向基督教三自会交付房屋计3,300平方米及免费车位8个;本案诉讼费由稳发公司、华盛公司承担。
 
  稳发公司辩称,一、基督教三自会与稳发公司原法定代表人王嘉沐、案外人上海嘉蒙贸易有限公司(以下简称嘉蒙公司)恶意串通,故意损害国家及企业利益的事实证据充分,《建房协议书》应属无效。《委托协议书》、《协议书》和《建房协议书》在内容上和时间上有内在关联,相互有不可分割的联系。嘉蒙公司取得1,200平方米使用权的基础是《委托协议书》,而《协议书》使其具体化,《建房协议书》是实现协议书内容的“桥梁”。三份协议互相印证,串通事实显而易见。由于基督教三自会取得了按动迁补偿原则所不应得的利益,而作出了划拨1,200平方米使用权的意思表示,其行为已侵害动迁人即稳发公司的合法权益。二、基督教三自会与稳发公司并未依法形成联建关系,《建房协议书》也不符合联建合同的规范性要求,基督教三自会从未在法律上被确定为北京大厦项目的开发建设主体,《建房协议书》依法应属无效。三、稳发公司对基督教三自会进行动迁补偿应以拆迁时被拆迁房屋的评估价格为依据。
 
  华盛公司辩称,由于华盛公司系稳发公司的股东而被基督教三自会追加为被告,在法律上显属荒谬。基督教三自会主张的权益均基于《建房协议书》,而该《建房协议书》签订的主体为稳发公司,而非华盛公司,基督教三自会无权要求华盛公司承担与其毫不相干的协议中约定的义务,故要求驳回基督教三自会对华盛公司的诉讼请求。
 
  同时,稳发公司提起反诉称,1994年7月14日,基督教三自会分别与稳发公司、嘉蒙公司签订《建房协议书》和《协议书》。在《建房协议书》中,约定“稳发公司在新房建成后,于本地块成都路大楼中划交建筑面积3,300平方米房屋产权及使用权归基督教三自会,建有车位的地方,免费向基督教三自会提供8个车位。”在《协议书》中,约定“基督教三自会应在分得的3,300平方米产权房屋中划出1,200平方米房屋使用权归嘉蒙公司。”1997年,稳发公司原法定代表人王嘉沐因职务侵占罪被上海市浦东新区人民法院判处有期徒刑14年。经浦东新区人民法院审理查明,在北京大厦项目前期开发中,王嘉沐曾多次利用职务之便伙同胡伟倩,与协议相对方串通,以签订虚假协议内容、将钱款打入嘉蒙公司的犯罪手法非法侵吞稳发公司资产。嘉蒙公司系于1994年3月成立的私营企业,其法定代表人为胡伟倩。胡伟倩开设嘉蒙公司期间曾担任稳发公司会计、副经理职务。《建房协议书》第2条、第4条内容系协议签订当时稳发公司法定代表人王嘉沐伙同胡伟倩为达到其侵吞国家财产目的,利用其与基督教三自会协商位于北京西路351号房产拆迁补偿事宜之机,与稳发公司恶意串通、抬高补偿价格而立。该两条条款中约定的补偿给基督教三自会的3,300平方米房产中有1,200平方米房屋使用权系王嘉沐欲非法占有的部分,而其余约定用于补偿的2,100平方米房产及协议中免费提供的8个车位中有大部分是作为基督教三自会与其串通的回报,故该约定严重损害了稳发公司及国家利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定依法应被确认无效。被拆迁房产建造于1906年,建筑面积合计1,282平方米,所有权性质为宗教。自1964年2月起,基督教三自会将被拆迁房产委托原黄浦区房管局牯岭房管所包租,直至1996年7月因拆迁注销代理经租事宜。拆迁时,被拆除房产的实际使用人为上海劳动卫生职业病防治研究所(以下简称劳研所),其中另有两户居民居住在被拆迁房产中,该两户居民的房租由劳研所代收。拆迁时,北京西路351?361号均为劳研所使用,1993年年底,稳发公司与劳研所共同开发北京大厦项目,上述地块均被列入开发范围。稳发公司分别于1995年、1996年向劳研所支付了上述地块的动迁安置补偿费共计人民币1650万元,其中包括了对本案所涉被拆迁房屋使用权的安置补偿。同时,稳发公司又分别与居住在被拆迁房产中的两户居民签订《拆迁补偿协议》,一次性对该两户居民支付安置补偿费共计人民币58万元。综上,被拆迁房产系宗教产权的委托代经租房产,稳发公司在拆除被拆迁房产时,因已对被拆迁房屋的实际使用人分别进行了安置补偿,故基督教三自会作为被拆迁房屋的所有人未能实际占有、使用该房屋,依法仅享有拆迁经济补偿权益。根据被拆迁房产拆迁当时适用的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定,本案中被拆迁房产建筑面积为1282平方米,根据当时适用的上海市房屋估价暂行标准,砖木二等结构的房屋评估单价最高为每建筑平方米人民币849.6元(此单价不考虑折旧)。被拆迁房产的补偿价最高不应超过人民币1,089,187.2元。故要求依法判决确认《建房协议书》第2条、第4条协议条款无效;确认基督教三自会作为北京西路351号房屋产权人仅享有动拆迁补偿权益,相应的补偿金额最高不应超过人民币1,089,187.2元;本案反诉诉讼费由基督教三自会承担。
 
  对稳发公司的反诉请求,基督教三自会辩称,在签订《建房协议书》的过程中,基督教三自会从未与任何人、任何单位恶意串通,侵害国家或他人的合法权益。根据庭审调查中稳发公司向法庭提交的证据材料反映,稳发公司没有任何证据能够证明,在《建房协议书》签订过程中,确实存在基督教三自会与稳发公司原法定代表人恶意串通的事实。因此,稳发公司的第一项反诉请求无事实依据,依法应判决不予支持。而稳发公司的第二项反诉请求是以第一项反诉请求为基础的,由于其第一项反诉请求依法应当判决不予支持,故其第二项反诉请求同样应当依法判决不予支持。
 
  经审理查明,本市北京西路351号房屋两幢(砖木1结构房屋)建筑面积为1,282平方米(土地使用权面积为1,207平方米),产权人为基督教三自会,性质属宗教。上述房屋由原黄浦区房管局牯岭房管所代理经租,租赁单位为劳研所,实际使用人为劳研所及居民。1994年6月3日,劳研所、稳发公司与嘉蒙公司签订《委托协议书》,约定根据劳研所与稳发公司签订的《合作联建商办楼与医疗科技楼协议》,劳研所受稳发公司委托,将改建后北京西路361号原教堂及房管所房屋的全部使用权划转给嘉蒙公司,该地块经改造后返还的新建房屋所有权益也划归嘉蒙公司。1994年7月14日,基督教三自会与稳发公司签订《建房协议书》,约定基督教三自会同意提供北京西路351号房屋1,282平方米,土地1,207平方米,由稳发公司出资拆除改建综合楼。稳发公司在新房建成后,于本地块成都路一侧大楼中划交建筑面积3,300平方米房屋产权及使用权归基督教三自会。划归基督教三自会房屋的具体层次、方位应于设计图纸决定后由双方协商决定。建有车位的地方,免费向基督教三自会提供8个车位。
 
  同日,基督教三自会与嘉蒙公司签订《协议书》,约定根据嘉蒙公司与稳发公司、劳研所三方签订的《委托协议书》,基督教三自会应在分得产权及使用权的3,300平方米房屋中划出1,200平方米房屋使用权归嘉蒙公司。经双方协商达成如下协议:在北京西路351号圣彼得堂房地产拆迁改造后,基督教三自会分得成都路一侧房屋3,300平方米的全部产权房屋中划交1,200平方米房屋使用权归嘉蒙公司。嘉蒙公司按国家规定使用权付费标准向基督教三自会交纳费用。1996年7月11日,基督教三自会发函给原黄浦区房管局牯岭房管所,表示为了支持稳发公司开发成都北路北京西路周围7,260平方米地块,须要拆除房屋产权属于其的北京西路351号圣彼得堂房地产,即日起注销该处房屋产权。
  之后,系争项目由稳发公司与劳研所共同开发北京大厦商业楼和劳研所医疗科研楼。2001年12月31日,华盛公司与稳发公司的原股东签订《协议书》,由华盛公司收购稳发公司原股东持有的全部股权,华盛公司受让稳发公司全部股权后,即享有稳发公司名下的全部资产及全部债权,包括北京大厦项目中各项权益和所有负债以及相关义务。
 
2002年4月29日,上海市黄浦区发展计划委员会向华盛公司、稳发公司核发黄计投[2002]44号《黄浦区发展计划委员会关于同意北京大厦调整建设主体的批复》,同意原由稳发公司经营开发的北京大厦项目,现调整为由华盛公司、稳发公司共同开发。根据黄规规[2002]20号文,同意该项目性质由办公调整为居住及公共设施用地,容积率应予降低,其中住宅容积率应大于3.6万平方米/公顷。2002年9月19日,华盛公司、上海金都房地产公司与稳发公司的原股东签订《上海市产权交易合同》,由华盛公司受让稳发公司90%股权,上海金都房地产公司受让稳发公司10%股权。2002年10月29日,劳研所与稳发公司、华盛公司签订《协议书》,劳研所向稳发公司有偿转让其北京大厦项目的全部权利(益),华盛公司同意支付上述权益的转让款。2002年11月15日,上海市城市规划管理局向华盛公司、稳发公司核发《建设用地规划许可证》。2002年12月20日,上海市人民政府向华盛公司等二单位核发《建设用地批准书》,建设项目名称为商住办综合楼,批准用地面积为10,369平方米。该地块座落于北京西路351-369号,稳发公司拥有10%权利,华盛公司拥有90%权利。
 
  目前,系争北京大厦项目尚未竣工,处于预售阶段。
 
  以上事实由当事人签订的合同、协议、有关部门核发的文证及当事人的陈述等为证。
 
  本院认为,合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。基督教三自会系北京西路351号房屋的所有权人,其与稳发公司签订的《建房协议书》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规,应确认上述协议合法有效。有效的合同对双方当事人均具有约束力,双方当事人均应按约履行相应义务。稳发公司辩称该协议系基督教三自会与稳发公司原法定代表人及嘉蒙公司恶意串通而签订应确认为无效,无事实与法律依据,本院不予采信。由于基督教三自会系房屋所有权人,而其与稳发公司签订的合同实质为双方合作建房的协议,故现基督教三自会主张房屋权利符合法律规定,稳发公司抗辩称应按动拆迁法律对基督教三自会作补偿于法无据。
  由于目前系争北京大厦项目尚未竣工,因此,稳发公司应在项目建设完成后,按协议约定的内容向基督教三自会交付3,300平方米房屋及免费车位8个。
 
  基督教三自会现起诉的依据虽是《建房协议书》,华盛公司并不是合同的相对方。但由于华盛公司亦成为系争北京大厦项目的开发建设主体,成为项目的共有人,故华盛公司应共同承担向基督教三自会交付3,300平方米房屋及免费车位8个的责任。华盛公司辩称其不承担责任的理由,本院不予采纳。
 
  关于稳发公司的反诉请求,由于前述本院已确认《建房协议书》合法有效,故稳发公司的反诉请求不予支持。
 
  综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第五条、第五十四条、第八十五条之规定,判决如下:
 
  一、上海市基督教三自爱国运动委员会与上海稳发房地产开发经营有限公司于1994年7月14日签订的《建房协议书》有效;
 
  二、上海稳发房地产开发经营有限公司应按1994年7月14日签订的《建房协议书》中约定的在北京大厦(北京西路351-369号地块)建设项目房屋建成后,向上海市基督教三自爱国运动委员会交付上述项目房屋中3,300平方米房屋及免费车位8个;
 
  三、上海华盛建设发展有限公司应对上述上海稳发房地产开发经营有限公司向上海市基督教三自爱国运动委员会交付房屋及车位的义务共同承担责任;
 
  四、上海稳发房地产开发经营有限公司的反诉请求不予支持。
 
  本案本诉案件受理费人民币175,010元、财产保全费人民币165,520元,共计人民币340,530元,由上海稳发房地产开发经营有限公司、上海华盛建设发展有限公司各负担人民币170,265元;反诉案件受理费人民币15,456元,由上海稳发房地产开发经营有限公司负担。
 
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市高级人民法院。
 
   审  判  长  吴耀君 
   审  判  员  李  蕾 
   审  判  员  王文耀 
 
   二OO四年一月十九日 
   书  记  员  宋  歌 
  
转自上海市高级人民法院网
http://www.hshfy.sh.cn/shfy/gweb2017/flws_list.jsp?ajlb=aYWpsYj3D8crCz
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