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广东省源天工程公司与广州市基督教协会、广州市正傲实业有限公司再审民事判决书
发布时间: 2019/1/10日    【字体:
作者:广东省广州市中级人民法院
关键词:  基督教协会 侵权责任  
 
 
日期: 2014-02-20
法院: 广东省广州市中级人民法院
案号:(2013)穗中法审监民再字第136号
 
申请再审人(一审原告、二审上诉人):广东省源天工程公司。
法定代表人:杨峻,该公司总经理。
委托代理人:廖焕国,广东天胜律师事务所律师。
委托代理人:林晓安,广东天胜律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):广州市基督教协会。
法定代表人:陈以诺,该会会长。
委托代理人:李瑾,广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人:李彪,广东正大联合律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):广州市正傲实业有限公司。
法定代表人:何智强,该公司董事长。
委托代理人:郑超,该公司职员。
委托代理人:薛晓琴,该公司职员。
 
申请再审人广东省源天工程公司(以下简称源天公司)因与被申请人广州市基督教协会、广州市正傲实业有限公司(以下简称正傲公司)侵权责任纠纷一案,不服本院于2011年10月19日作出(2011)穗中法民五终字第2992号民事判决,向广东省高级人民法院申请再审。
 
广东省高级人民法院于2013年7月4日作出(2012)粤高法民一申字第2502号民事裁定书,指令本院再审本案。
 
本院依法另行组成合议庭审理了本案。
 
源天公司委托代理人廖焕国、林晓安、广州市基督教协会委托代理人李瑾、正傲公司委托代理人郑超、薛晓琴到庭参加诉讼。
 
本案现已审理终结。
 
源天公司于2011年3月2日向广州市荔湾区人民法院起诉称:源天公司于2001年吸收合并了广东省水利水电机械施工公司(下称机施公司),该公司前身是广东省水利电力厅机械施工公司。
 
1965年底,机施公司取得荔湾区明心路1号(自编1-6栋)房屋。
 
上世纪80年代初,为落实宗教团体房产政策,该房产被确认为广州基督教的教产,由广州基督教房产管理处接管,1982年1月,该管理处致函机施公司要求机施公司按政策规定向该处交纳租金。
 
1985年3月14日,机施公司与该管理处签订《广州基督教房产管理处房屋租赁合约》,机施公司以每月1373.56元的价格向管理处承租上述涉案房产及信义务会4号房产。
 
1997年10月13日,广东省基督教协会与机施公司签订《房地产租赁契约》,广东省基督教协会将涉案房产出租给机施公司作住宅使用,月租金6450元。
 
1998年9月,省、市基督教协会分家,从1998年9月15日起,涉案房产划归广州市基督教协会所有。
 
源天公司与广州市基督教协会签订了《房地产(住宅)租赁契约》,租期从1998年10月1日至2000年12月31日。
 
2000年12月31日后,源天公司与广州市基督教协会未签订新的租赁契约,但涉案房产仍由源天公司职工家属租住,由源天公司向广州市基督教协会缴纳租金。
 
2006年1月,广州市基督教协会和正傲公司签订《房地产买卖合同》,约定广州市基督教协会以245万元的价格将涉案房屋转让给正傲公司,同年1月22日,广州市基督教协会和正傲公司向房管局申请办理涉案房屋产权转移登记,同年3月10日,正傲公司取得了涉案房屋的《房地产权证》。
 
广州市基督教协会出卖涉案房屋时,并未按照《租赁契约》的约定提前3个月告知源天公司,也未就是否优先购买征询源天公司意见,广州市基督教协会和正傲公司在办理涉案房屋的交易登记及产权转移手续过程中,也向房管部门隐瞒了房屋已全部出租的事实:在广州市基督教协会和正傲公司签订的《房地产买卖合同》中“关系人声明”一栏系空白并被涂抹,在《广州市房地产转移登记申请书》中,广州市基督教协会和正傲公司“出租面积”一栏中填写“无”。
 
正是通过上述欺瞒行为,正傲公司取得了涉案房屋的《房地产权证》。
 
2009年4月21日,正傲公司向荔湾区人民法院起诉源天公司,要求源天公司从涉案房屋中搬出,源天公司了解到涉案房屋已由广州市基督教协会转让给正傲公司的事实。
 
2009年6月2日,源天公司向荔湾区人民法院提起诉讼,要求人民法院判决广州市基督教协会和正傲公司之间关于涉案房屋的买卖无效、广州市基督教协会将涉案房屋以245万元人民币的价格出售给源天公司。
 
2010年6月7日,荔湾区人民法院作出(2009)荔法民三初字第1156号民事判决书(下称1156号判决),确认源天公司与广州市基督教协会的关于涉案房屋的租赁合同关系,确认广州市基督教协会在转让房屋时侵犯了源天公司的优先购买权,但判决书以维护物权公示公信及市场交易安全为由,驳回了源天公司的全部诉讼请求。
 
该判决目前已生效。
 
2010年6月,源天公司委托评估公司对涉案房地产的市场价值进行鉴定。
 
评估公司出具《资产评估报告书》,确认涉案房地产的市场价值为1387.5万元。
 
该价格与广州市基督教协会和正傲公司之间转让的差价为1142.5万元。
 
源天公司认为,源天公司作为承租人,在广州市基督教协会转让涉案房屋时,享有同等条件下的优先购买权,广州市基督教协会的行为,侵犯了源天公司的优先购买权,广州市基督教协会应赔偿由此给源天公司造成的损失。
 
而正傲公司在本案中受让涉案房屋不属于善意取得,共同侵犯了源天公司的优先购买权。
 
故请求:1.判决广州市基督教协会和正傲公司立即赔偿源天公司经济损失1142.5万元;2.广州市基督教协会和正傲公司承担本案的诉讼费用。
 
广州市基督教协会和正傲公司共同辩称:不同意源天公司的全部诉讼请求。
 
房地产买卖合同是依法签订,经房管部门备案登记的,属于合法合同。
 
合同约定的购房款245万元是签订合同当时的价格。
 
源天公司也不是涉案房屋合法的承租人,源天公司与广州市基督教协会签订的租赁合同已经过期,源天公司属于非法住户。
 
广州市荔湾区人民法院一审查明:广州市荔湾区明心路1号(自编1-6栋)从1965年起由广东省水利电力厅机械施工公司占有、使用。
 
1982年1月,广州基督教房产管理处函告广东省水利电力厅机械施工公司,上述房屋按规定为广州市基督教所有。
 
1985年3月14日,广州基督教房产管理处与广东省水利电力厅机械施工公司签订《广州基督教房产管理处房屋租赁合约》约定,由广东省水利电力厅机械施工公司向广州市基督教房产管理处承租上述房屋,租期为两年。
 
1987年3月14日,广东省水利电力厅机械施工公司与广东省基督教房地产管理处签订《房屋租赁合约》约定,由广东省水利电力厅机械施工公司向广东省基督教房地产管理处承租上述房屋、租赁期限从1987年4月1日至1992年4月1日。
 
1988年,广东省水利电力厅机械施工公司改为广东省水利水电机械施工公司。
 
1997年10月13日,广东省水利水电机械施工公司与广东省基督教协会签订《广州市房地产租赁契约》约定,广东省基督教协会将上述房屋全部出租给广东省水利水电机械施工公司,租赁期限自1997年1月1日至1998年12月31日,月租金6450元。
 
1998年9月、10月,广东省基督教房地产管理处、广州市基督教协会分别函告广东省水利水电机械施工公司,明心路1号自1998年9月15日起产权、使用权、管理权划归广州市基督教协会所有。
 
1999年,广州市基督教协会与广东省水利水电机械施工公司签订《广州市房地产租赁契约(住宅)》约定,广州市基督教协会将明心路1号全部房屋出租给广东省水利水电机械施工公司,租赁期限自1998年10月1日至2000年12月31日,月租金7740元。
 
2000年2月23日,经公证,广州市基督教协会委托正傲公司为广州市基督教协会向房管部门申请办理涉案房屋的登记、领取房地产证手续;对涉案房屋进行管理、使用等。
 
2004年11月11日,广东省水利水电机械施工公司注销工商登记,其在工商行政管理部门备案的资料载明:广东省水利水电机械施工公司并入源天公司,债权债务、历史遗留问题等由合并后的源天公司承继。
 
广州市基督教协会与广东省水利水电机械施工公司签订的《广州市房地产租赁契约(住宅)》约定的租赁期限届满后,双方没有再签订书面租赁合同。
 
广东省水利水电机械施工公司、源天公司相继向广州市基督教协会交纳租金至2007年12月。
 
2006年1月22日,广州市基督教协会、正傲公司签订《房地产买卖合同》,约定广州市基督教协会将自有的明心路1号房地产转让出售给正傲公司,房地产权证号:粤房地证字第C1247051号,交易价格为245万元。
 
双方填报的《广州市房地产转移登记申请书》交吉面积栏写明“不交吉”、出租面积栏写明“无”。
 
2006年3月,正傲公司取得上述房屋的《房地产权证》(粤房地证字C3404846),该房地产权证载明权属人广州市正傲实业有限公司,房地座落荔湾区明心路1号(自编1-6栋),建基面积719.8平方米,建筑面积1218.01平方米。
 
2009年4月27日,正傲公司以源天公司不交租金为由,起诉至广州市荔湾区人民法院要求解除双方的不定期租赁关系、支付租金及源天公司负责安排实际使用人搬迁等。
 
该院以(2009)荔法民三初字第938号立案受理了该案,并作出判决:解除两公司对广州市荔湾区明心路1号(自编1-6栋)房产使用的不定期租赁关系、源天公司向正傲公司支付房屋使用金及驳回正傲公司其他诉讼请求。
 
正傲公司对该判决提起上诉,现该案正在二审审理阶段。
 
2009年2月20日,广州市海珠区人民法院作出(2007)海民执字第3807号-2民事裁定:查封执行担保人广州市正傲实业有限公司位于广州市荔湾区明心路1号(自编1-6栋)的房产。
 
2009年,源天公司向广州市荔湾区人民法院提起诉讼,请求判决广州市基督教协会、正傲公司之间的房地产买卖无效及广州市基督教协会将涉案房屋以245万元人民币的价格出售给源天公司等。
 
该院于2010年6月7日作出1156号判决,认为广州市基督教协会确实侵犯了源天公司的优先购买权,如确认广州市基督教协会、正傲公司关于涉案房屋的买卖无效,将不利于维护交易稳定、节约社会交易成本,综合衡量源天公司在本案中的优先购买权与物权公示公信及市场交易安全之间的价值,维护公示公信及交易安全更为重要,因此,判决驳回了源天公司的全部诉讼请求。
 
该判决已于2010年6月24日生效。
 
2010年6月25日,经源天公司委托,广东京华资产评估房地产土地估价有限公司作出《资产评估报告书》称:评估基准日(2010年6月23日)时,委托方委托评估的荔湾区明心路1号(自编1-6栋)房地产市场价值为人民币1387.5万元。
 
广州市荔湾区人民法院一审认为:侵权行为是侵害他人合法权益的行为。
 
根据原审法院已生效的1156号判决确认,广州市基督教协会确实侵犯了源天公司的优先购买权,广州市基督教协会、正傲公司的行为已构成侵权行为。
 
本案中,源天公司提起诉讼,要求广州市基督教协会、正傲公司赔偿因源天公司优先购买权被侵犯所造成的损失,其实质是要求广州市基督教协会、正傲公司承担侵权行为赔偿责任。
 
构成侵权行为并不一定构成侵权行为责任。
 
侵权行为责任的主要功能在于对受害人进行补偿,它以损害赔偿为主要形式,而此种形式的适用是以损害的确定为前提、以损害事实的存在为基础的,无损害则无赔偿。
 
损害事实的构成,其中一重要条件为损害的确定性。
 
损害的确定性包括:损害必须是已经发生的事实,损害未来的利益或者尚未发生的损害不具有确定性,不能确定的损害不能视为损害;损害是真实存在的,而不是当事人凭主观上的感觉或臆想而得出的损害。
 
联系本案实际,源天公司主张的损失为,涉案房屋在源天公司明确知道未能行使优先购买权的时点与广州市基督教协会出卖房屋的时点的差价。
 
结合损害事实的构成条件去考虑源天公司所主张的损失,源天公司主张的损失在事实上并未发生,源天公司只是通过评估涉案房屋市场价值得出两时点之间的差价,作为其损失的依据,源天公司主张的损失并非真实存在,并不具备损害事实的构成要件,并不能就此认定源天公司主张的损失为损害事实。
 
既然源天公司主张的损失并非损害事实,则源天公司要求广州市基督教协会、正傲公司就该损失承担损害赔偿责任,于法无据,依法不予支持。
 
综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第四条  、第五条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条  的规定,判决如下:驳回源天公司的诉讼请求。
 
本案受理费90350元,由源天公司负担。
 
源天公司不服上述判决,向本院提起上诉称:一审判决认定事实和适用法律错误,从而导致实体处理错误。
 
一、广州市基督教协会、正傲公司共同侵犯了源天公司的优先购买权。
 
一审判决确认了广州市基督教协会侵犯了源天公司优先购买权的事实,却未确认正傲公司与广州市基督教协会共同侵犯源天公司优先购买权的事实。
 
事实上,作为涉案房屋买受人的正傲公司,于2000年2月23日,受基督教协会委托,代行涉案房屋除所有权以外的一切权利,包括办理涉案房屋的登记、领取房地产权证手续,对涉案房屋进行管理、使用,出售、抵押涉案房屋,订立租赁合同并收取租金等。
 
从基督教协会出具委托书之日起直至广州市基督教协会、正傲公司完成涉案房屋的转让,涉案房屋一直由正傲公司直接管理,正傲公司对涉案房屋已由源天公司承租是明知的。
 
广州市基督教协会、正傲公司在签订买卖涉案房屋时均不予通知源天公司,在双方签订的《房地产买卖合同》中“关系人声明”一栏系空白并被涂抹,在双方填报的《广州市房地产转移登记申请书》出租面积栏写明“无”,显示广州市基督教协会、正傲公司是以合谋的方式侵犯源天公司的优先购买权。
 
正傲公司受让涉案房屋,不是善意取得,而是在恶意损害源天公司的合法利益的基础上取得。
 
在本案中,正傲公司不是善意第三人,而是合谋侵害源天公司权益的共同侵权人。
 
二审法院应依法认定广州市基督教协会、正傲公司共同侵犯了源天公司的优先购买权这一事实,判决广州市基督教协会、正傲公司共同赔偿源天公司的损失。
 
二、源天公司的损失已经发生,本案损害的事实真实存在。
 
二审人民法院应判决广州市基督教协会、正傲公司赔偿源天公司损失。
 
一审判决认定,源天公司主张的损失并末发生,并非真实存在,不具有确定性,不能认定损害事实,因此对源天公司主张的赔偿请求不予支持。
 
源天公司认为,上述认定是对本案客观事实的歪曲认定和对损害概念内涵外延的肆意曲解。
 
在事实上,由于广州市基督教协会向正傲公司转让涉案房地产时并没有通知源天公司,源天公司直至正傲公司起诉源天公司时才得知承租房地产被转让的消息,源天公司在确认这一事实后,毫不迟疑地提起诉讼,请求判令广州市基督教协会、正傲公司之间的房地产买卖合同无效及广州市基督教协会将涉案房屋以245万元的价格出售给源天公司,但一审法院于2010年6月7日以1156号判决驳回了源天公司的诉请,该判决于2010年6月25日生效。
 
经源天公司委托评估,评估基准日(2010年6月23日)时,涉案房地产的市场价值为人民币1387.5万元。
 
源天公司认为,自1156号判决生效,源天公司因优先购买权被侵犯的损失就已实际发生,因为源天公司要求优先购买涉案房屋的请求被法院驳回,源天公司已不可能以245万元人民币的价格受让承租房屋,而源天公司如想从市场购买到相同的房屋,则需支付1387.5万元,源天公司产生损失1142.5万元。
 
1156号判决生效之日,就是本案实际损失发生的时点,该1142.5万元,就是本案损害事实真实性、客观性和确定性的具体表现。
 
显然,源天公司的损失已经发生,本案损害的事实真实存在,一审法院对此不予认定显然错误。
 
综上,请求二审法院判令:1.撤销一审判决,支持源天公司的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由广州市基督教协会、正傲公司承担。
 
广州市基督教协会、正傲公司答辩称:不同意源天公司的上诉请求,请求二审法院依法驳回,维持一审判决。
 
一审判决查明事实清楚,适用法律正确。
 
源天公司不存在实际的损失,损失所计算的数额没有依据,不能确定损害事实。
 
源天公司并非适格的诉讼主体,因为其并非房屋的居住人和使用人。
 
源天公司出具的资产评估报告书仅仅是对房屋的再开发价值进行评估,未对房屋的价值进行评估,不可采信。
 
正傲公司以245万元的对价取得诉争房屋合法合理,应该受到法律的保护。
 
房屋的价格,我方是依据2006年2月8日广州市芳村区房地产估价所出具的广州市价值审核书的审核价格245万元进行交易,不存在源天公司所说的低于市场价格交易的事实。
 
根据源天公司提供一审法院的资产评估报告书的资产评估说明第三点评估方法及案例对资产评估报告说明,诉争房屋已经严重风化,现在建筑物的价值为负数,所以评估报告是对房屋的土地再开发的市场价值,而不是建筑物的价值,建筑物的价值是负数。
 
既然源天公司提供的评估报告说明,房屋不但不值245万元,而且价值为零,故不存在源天公司所说的损失问题。
 
二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。
 
本院二审另查明,源天公司于一审诉讼中所出示的粤京资评字(2010)第491号《资产评估报告书》中的资产评估说明部分称,“建筑物已严重风化、破损,本次按最佳使用原则只评估土地再开发的市场价值,建筑物价值为负数”。
 
本院再审查明,双方对一、二审查明事实无异议,再审予以确认。
 
本院再审另查明:广州市荔湾区人民法院作出的(2009)荔法民三初字第1156号民事判决于2010年6月24日发生法律效力。
 
本院再审认为,本案争议焦点问题是:源天公司以承租人优先购买权受到侵害为由请求广州市基督教协会及正傲公司赔偿的依据是否符合法律规定。
 
承租人优先购买权性质上是强制缔约请求权,即承租人丧失的是以同等条件购买同等价格房屋的机会,故侵权时间应以涉案房屋交易时点确定。
 
1156号判决已确定作为承租人的源天公司对涉案房屋不具有优先购买权,源天公司可在其知道其优先购买权受到侵害之日起的二年内,即诉讼时效期间内主张损失,而源天公司将优先购买权不予支持的时点(即2010年6月)作为其侵权损失的时点并据此请求损害赔偿于法无据,再审不予支持。
 
另源天公司提交的《资产评估报告书》载明“建筑物已严重风化、破损,本次按最佳使用原则只评估土地再开发的市场价值,建筑物价值为负数”,可见源天公司主张侵权损失的依据是涉案土地再开发价值,而非涉案房屋的实际价值,该评估报告书关于建筑物价值为负数的说明亦印证了涉案房屋在出售交易时价值较低的事实,故源天公司称其购买相同房屋需支付1387.5万元的主张显然缺乏依据。
 
源天公司未举证证实其因承租人优先购买权受到侵害而受到的具体损失,一、二审均驳回源天公司的诉讼请求,并无不当,再审予以维持。
 
综上所述,一、二审判决认定事实清楚,适用法律正确。
 
源天公司申请再审的理由不能成立,本院再审不予支持。
 
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第(一)项  之规定,判决如下:
 
维持本院(2011)穗中法民五终字第2992号民事判决。
 
本判决为终审判决。
 
审判长廖俊莲
代理审判员王汇文
代理审判员林锐君
二〇一四年二月二十日
书记员李洁茹
叶莹
 
转自裁判文书网
 
http://openlaw.cn/judgement/07fd69f9e2a64763b0f65ed7e0c94dfe?keyword=%E5%9F%BA%E7%9D%A3%E6%95%99%E5%8D%8F%E4%BC%9A
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