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福州市基督教三自爱国运动委员会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
发布时间: 2023/3/30日    【字体:
作者:福建省福州市中级人民法院
关键词:  基督教三自爱国运动委员会 房屋买卖合同纠纷  
 

2019)闽01民终1426

 

上诉人(原审原告):陈安俤,男,196621日出生,汉族,住福建省福州市仓山区。

委托诉讼代理人:陈壮,福建君立律师事务所律师。

委托诉讼代理人:徐成思,福建君立律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):福州市基督教三自爱国运动委员会,住所地福建省福州市鼓楼区花巷7号。

法定代表人:陈立福,委员会主席。

委托诉讼代理人:王彬,福建融成律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):福州市基督教协会,住所地福建省福州市鼓楼区花巷7号。

法定代表人:黄玉官,会长。

委托诉讼代理人:杨露,福建融成律师事务所律师。

委托诉讼代理人:叶锦音,福建融成律师事务所律师。

 

上诉人陈安俤因与被上诉人福州市基督教三自爱国运动委员会(以下简称爱国委员会)、福州市基督教协会(以下简称基督教协会)房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省福州市鼓楼区人民法院(2018)闽0102民初6442号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

 

陈安俤上诉请求:1.撤销一审判决,改判支持陈安俤一审全部诉讼请求,或将本案发回重审;2.由爱国委员会、基督教协会承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由:一、一审判决忽略了《同意让售证明函》系陈安俤基于《两会办公扩大会议纪要》请求爱国委员会和基督教协会出具,以及该证明函与爱国委员会和基督教协会出具购房款收据行为、陈安俤实际占有使用讼争房屋存在关联性和连续性的事实,片面地认为该证明函仅是爱国委员会和基督教协会单方意思表示,不能认定双方订立房屋买卖合同,实属事实认定不清、不全。二、《同意让售证明函》已明确当事人名称、标的、数量等合同成立的必备要素,一审判决引用《合同法》第十二条,认为该证明函不具备法律规定的合同的一般条款,不能认定双方订立买卖合同,是对该条规定的错误理解,属于适用法律错误。《合同法》第十二条规定的是合同一般条款,而非合同成立的必备条款,属于指导性示范性条款而非强制性条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》的规定,本案中《同意让售证明函》载明双方当事人名称或姓名、所出售的房屋具体座落、房号、数量、价款等合同成立基本要素,结合该证明函的形成基础及之后双方的收付款行为,应当认定双方成立讼争房屋买卖合同。三、爱国委员会和基督教协会系宗教团体法人,具有独立的民事法律地位,其与陈安俤之间的房屋买卖合同关系,是双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,应受法律保护,陈安俤已按约支付购房款,爱国委员会和基督教协会应当依法协助办理讼争房屋过户登记手续。四、讼争房屋系爱国委员会和基督教协会出售给陈安俤的拆迁安置房,目前已具备办证条件,一审法院未进一步查明事实,就以未登记在爱国委员会和基督教协会名下为由,驳回陈安俤的请求,属程序违法、适用法律错误。

 

爱国委员会辩称,一、本案一审认定事实清楚,适用法律上除认定《同意让售证明函》仅是爱国委员会和基督教协会同意向陈安俤出售讼争房产的单方意思表示是错误的,其他的法律适用均正确。二、依据宗教事务条例,无论是修订前还是修订后,宗教用房是禁止进行转让的,非宗教用房要经过批准同意才能进行转让,本案讼争房产的转让未取得任何批准。陈安俤提供的同意出售的相关文件并不是针对本案的相关文件,对讼争房产无法予以适用。三、本案《同意让售证明函》并不是爱国委员会的真实意思表示。不动产权属应当以登记为主,本案讼争房产登记并非在爱国委员会名下,爱国委员会目前是无法出售该房产的。


基督教协会辩称,陈安俤的上诉请求没有事实和法律依据。一、基督教协会不是讼争房产产权人,与本案没有关联。二、陈安俤所主张的房屋买卖合同并不存在,基督教协会也没有与其达成房屋买卖的意思表示。两会原来章程中并没有其所主张的市两会办公会议、扩大会议的规定。

 

陈安俤向一审法院起诉请求:1.确认陈安俤与爱国委员会、基督教协会的房屋买卖合同有效;2.判令爱国委员会、基督教协会立即协助陈安俤将省机电大楼B#207室(另附屋53#)房屋产权属登记至陈安俤名下,若爱国委员会、基督教协会不予配合的,陈安俤有权单独办理上述手续。

 

一审法院认定事实:2006530日,爱国委员会和基督教协会共同出具《同意让售证明函》,载明:“于二〇〇五二月二十四日,经市两会办公扩大会议研究通过,同意以‘宜粗不宜细’的原则,并按照先例以每平方米壹仟元让售:黄玉官所租的富年公寓1#1304,建筑面积105.54平方米,计人民币:105540元正;陈荣所租住的富年公寓1#1005,建筑面积105.54平方米,计人民币:105540元正;陈安俤所租住的省机电大楼B#207室,建筑面积92.31平方米(另附屋53#10.40平方米,计价按建筑面积50%)两项计人民币97510元正。该款项须足额缴交后,方可变更办理所有权出售手续。”同时,该证明函左下方记载有“叁人自愿在原基础上增加百分之三十,即以每平方米计算,总数:陈安俤计交人民币:126763元正”的书写字迹。2008611日,爱国委员会向陈安俤出具金额为126763元的收款收据,缴款目的摘要记为“购房款”。审理中,双方确认出具《同意让售证明函》时,爱国委员会的公章由陈荣保管。另,经向福州市不动产登记和交易中心查询,位于福州市晋安区华林路261号机电大厦B207单元房屋未登记在爱国委员会和基督教协会名下。

 

一审法院认为,《同意让售证明函》仅是爱国委员会和基督教协会同意向陈安俤出售讼争房屋的单方意思表示,证明函不具备法律规定的合同的一般条款,不能据此认定陈安俤与爱国委员会、基督教协会就讼争房屋订立了房屋买卖合同,故陈安俤诉请确认房屋买卖合同有效,无事实和法律依据,不予支持。同时,讼争房屋未登记在爱国委员会或基督教协会名下,故陈安俤关于爱国委员会和基督教协会协助办理过户手续,及若爱国委员会和基督教协会拒不配合办理过户手续时,陈安俤可自行办理过户手续的诉讼请求,无事实依据,亦不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第十三条,《中华人民共和国物权法》第九条规定,判决:驳回陈安俤的诉讼请求。案件受理费2835元,减半收取计1417.5元,由陈安俤负担。

 

本院二审期间,陈安俤提交以下三份证据:证据一报告;证据二租用基督教房产凭证;证据三收款收据,共同证明爱国委员会是讼争房产的实际所有人。本院组织了当事人进行证据交换和质证。经审查,陈安俤提交的上述证据,不属于二审程序中的新的证据,故不予采纳。

根据本案现有证据,本院对一审法院查明的基本事实予以确认。

 

本院认为,首先,《同意让售证明函》系爱国委员会和基督教协会单方出具的,陈安俤等人并未签字或盖章,该证明函不具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同的一般条款。其次,本案讼争房产的出售,属于爱国委员会处分重大财产的重大事项,仅通过包含买方即陈安俤在内的五人组织召开的“市两会办公扩大会议”的形式作出决定不符合爱国委员会章程规定,结合当时爱国委员会的公章由另一买方陈荣保管的事实,在案证据不足以证明爱国委员会有出售讼争房屋的真实意思表示,故无法认定陈安俤与爱国委员会、基督教协会就讼争房屋具有买卖合意。一审法院据此认定陈安俤的诉讼请求缺乏依据并予以驳回并无不当。

 

综上所述,陈安俤的上诉请求不能成立,予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

 

驳回上诉,维持原判。

 

二审案件受理费2835元,由陈安俤负担。

 

本判决为终审判决。

 

审判长  吴一萍

审判员  黄 锋

审判员  马 青

二〇一九年三月二十八日

法官助理江丽丽

书记员郑紫雯


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