摘要：我国学界对于“宗教财产”的概念及其具体范围尚未展开充分的研究。就宗教房产而言，历史上各宗教、各时期所有权归属有所差异，我国目前的国家政策是可以归宗教团体和宗教活动场所所有，部分私人性质的小庙可以归私人所有。对于未来的宗教立法，主流观点认为应该实现“宗教组织法人化”。
1.宗教财产与宗教财产权
（一）宗教财产的概念
学界对于宗教财产的讨论现状
我国学术界对于“宗教财产”的概念界定并未展开充分讨论。在相关学术讨论中，学者们并不严格界定“宗教财产”的概念，而是普遍将“宗教财产”与“宗教房产”作为基本等同的概念。例如，梁慧星教授认为，“宗教财产，包括佛教的寺庵、道教的宫观，天主教、基督教和东正教的教堂，伊斯兰教的清真寺，及供奉各种神明的庙宇。”孙宪忠教授认为，“在敏感的宗教财产尤其是宗教房产的归属问题上，我国实践中的政策和作法相当混乱，对这些财产的法律关系的认识及保护措施相当缺乏。目前，对于宗教财产（主要是房产）的所有权归属问题在政策、认识和实际作法上存在着三种矛盾的观点。”
只有少数学者尝试对“宗教财产”进行概念界定。冯玉军教授认为，“宗教财产简称‘教产’，是一种在社会历史中形成的，因宗教信徒捐助或国家扶持而积聚形成的特殊财产。”梁迎修教授认为，“所谓宗教财产，依据目前相关法律法规的界定，是指由宗教团体或者宗教活动场所依法使用的土地，依法所有或者管理、使用的房屋、构筑物、各类设施、用品、工艺品、文物、宗教收入、各类捐赠以及从事经营服务活动的合法收益和其他合法拥有的财产。”但是，“宗教财产”实则为一个十分复杂且模糊的概念。“中外关于宗教信仰与宗教活动的话语体系不尽相同，对宗教财产的表述差异较大。首先，从宗教财产的归属来看，有观点认为教产即宗教组织拥有的财产，宗教财产权归属于宗教组织，只有宗教组织才有权对宗教财产进行处分，但目前我国法律并未对宗教财产权主体作出明确界定。其次，从宗教财产的存在目的和价值来看，有观点认为教产是因其能保障顺利开展各种宗教活动这一非功利性目的而体现其存在意义的，这就决定了宗教财产本身的慈善性而非营利性。但也有学者用市场理论和功利主义观点解读宗教与宗教财产，指出宗教财产是宗教团体争夺信众、发挥社会影响力的基础。最后，从宗教财产的内容和形式来看，广义观点将教产定义为宗教团体所拥有和运用的各种财产与收益，具有内容上的广泛性和形式上的多样性；狭义观点认为教产就是宗教团体占有、使用的财产，不包括其他财产收益与社会捐助。”
2. 相关规范性文件的规定
目前，我国存在大量涉及宗教财产相关规定的规范性文件。但是缺乏对于“宗教财产”准确、统一的界定，体现出模糊与混乱的特点。
我国现行《宗教事务条例》在第五章以一个整章对“宗教财产”进行规定。但是，该条例中并没有明确规定“宗教财产”的概念。条例第30条规定，“宗教团体、宗教活动场所合法使用的土地，合法所有或者使用的房屋、构筑物、设施，以及其他合法财产、收益，受法律保护。 任何组织或者个人不得侵占、哄抢、私分、损毁或者非法查封、扣押、冻结、没收、处分宗教团体、宗教活动场所的合法财产，不得损毁宗教团体、宗教活动场所占有、使用的文物。”也有许多地方宗教事务条例采取了相似的表述。
也有一些地方宗教事务条例以条文的形式，尝试界定“宗教财产”的概念。例如，《上海市宗教事务条例》第38条规定，“宗教财产是指宗教组织依法使用的土地，依法所有或者管理、使用的房屋、构筑物、各类设施、用品、工艺品、文物、宗教收入、各类捐赠以及从事经营服务活动的合法收益和其他合法拥有的财产。”
（二）宗教财产的具体范围
依据上述各规范性文件的相关规定，笔者归纳出宗教财产可能涉及的具体财产形态包括：（1）宗教团体、宗教活动场所、宗教院校合法使用的土地；（2）合法所有、使用或管理的房屋、构筑物、设施、用品、工艺品、文物、山林、牲畜、墓地；（3）所属企事业的财产和收入；（4）各类捐赠；（5）从事经营服务活动的合法收益；（6）宗教收入；（7）宗教活动场所的门票收入；（8）其他合法拥有的资产和收入。
也有学者对于宗教财产的具体形态尝试进行类型化的划分。例如，冯玉军教授认为，宗教财产“在物质形态上包括四种类型：
第一，宗教团体和宗教人员占有或使用的主体建筑及附属设施。包括传统宗教和民间信仰中供奉神明的寺院、庙宇、宫观、教堂、清真寺，宗教组织和神职人员住宿和从事宗教活动的其他房屋设施，寺院、庙宇内的佛像、神像等其他构筑物；
第二，宗教建筑及附属设施占用的土地，附属的山林、草原、田地等；
第三，宗教经籍文献、法物以及宗教无形资产（如属于宗教建筑或设施所特有的标志等，以及宗教作品、刊物包含的知识产权等）；
第四，其他宗教财产及获取的合法收益，如信徒捐赠财产、房租、宗教活动收入等。”
（三）宗教财产权的概念
“宗教财产权”同样是我国学者广泛使用的一个概念。例如，华热·多杰教授在《我国宗教组织财产所有权问题刍议》一文中；仲崇玉博士在《宗教法人制度论纲》一文中均使用了“宗教财产权”这一提法。但是，与“宗教财产”相似，也只有少数学者尝试明确阐述“宗教财产权”的概念内涵。例如，冯玉军教授认为，“从逻辑上讲，宗教财产权并非一个严格意义的法律概念，不能简单地放置于我国现行民事物权体系之中。其在性质上属于民事财产权，可以被视为一组民事财产性权利的集合，具体包括由宗教团体或者宗教活动场所对土地、建筑物、构筑物、各类设施、用品、工艺品、文物、宗教收入、各类捐赠等的所有权、使用权，宗教活动收入、生产收入、相关商业收入的收益权，相关的知识产权等。”
2我国各宗教财产权属的历史变迁
宗教问题具有很强的历史性和民族性，了解相应的历史背景，有利于我们更好地理解宗教财产的权属问题。以下，即简要介绍我国各宗教之宗教财产在历史上的权属状况的发展脉络。
（一）我国各宗教财产权属的历史概况
华热·多杰教授将我国五大宗教的财产制度分为四种类型，即藏传佛教寺院（包括苯教等各类寺院）；汉传佛教寺院（包括道教寺院）；基督教教堂（包括天主教）；伊斯兰教寺院（包括拱北）。四种类型各自的特点概括如下。
藏传佛教：“第一，从寺院内部的财产关系看，寺院集体所有权和僧人个人所有权并存；第二，僧人生活实行家庭制。财产权属私有性质。”
汉传佛教：“僧尼生活实行集体生活制，个人拥有财产的数量较少；一切收入归寺院集体所有，由主持或者方丈负责管理。”
基督教：“第一，宗教财产名义上归教会所有；第二，实行个人财产和寺院财产分立制，第三，教堂给宗教职业者发放生活费。第四，实际上教堂拥有对宗教财产的完全物权，即名义上，宗教组织的所有财产归教会所有，实际上归各教堂独立支配。”
伊斯兰教：“第一，从财产构成看，清真寺的财产主要由地产、房产构成。第二，从财产来源看，在宋朝时大都为私人捐资所建；元朝也有敕修的，即由朝廷出资修建的；到了明朝敕修清真寺增多。目前，集体捐资所建清真寺居多。第三，从财产管理关系看，清真寺的财产实际控制在各教坊门宦掌教手中。第四，财产所有权呈现出由单一所有权向多级所有权形式的转变。”
由于汉传佛教长期以来在我国宗教格局中占据主导地位，以下仅对汉传佛教宗教财产权属的历史变迁作略为具体的阐述。
（二）清末以前汉传佛教宗教财产权属状况
“汉传佛教的宗教财产的归属和管理都是（以）寺院为中心展开。佛陀创教之初，禁止僧人积蓄财富，……，尚未形成寺院之制。但魏晋南北朝之际，僧众剧增，特别是在一些大城市出现了规模较大的僧团，于是建寺之风渐起。开始，寺院尚无固定财产，僧尼依靠国家和社会捐助生活。但到南北朝之时，寺院所有的土地和房产增多，开始成了与世俗地主分庭抗礼的寺院地主，甚至对国家政权造成潜在威胁，故唐朝中期实行两税法，寺院免税特权被取消，后又有唐武宗‘会昌法难’，以大量农奴和奴隶为基础的寺院地主经济开始走向衰落，出现了中国特色的‘农禅并重’的佛教禅宗体系，提倡僧众直接参加农业劳动，使寺院经济由依靠封建剥削制转向主要依靠类似小农经济式的自给自足。当然，后来伴随寺院地产的增多，又转变为地主经济，但是由于明清两代抑制宗教政策，再也无法恢复到唐宋以前的经济规模，这种经济形态一直延续到清末。”
“就汉传佛教寺院内部财产关系而言，宗教财产所有权归属一直以寺院所有制为主，以僧尼个人私有财产制为辅。”《四分律行事钞》以及许多共住规约都对寺院集体财产作出了十分细致的规定。僧人私有财产一方面“财产较少，特别是土地较少，私有财产的主要内容是布匹等可以用于交换的物品；更重要的是另一方面，通过僧尼遗产继承制度，将僧尼在寺院生活期间取得的财产归入常住或直接在现前僧尼间进行分配，只有来自家庭祖产中的僧尼私产才可以由其世俗亲属继承，从而将主要私有财产保留在寺院之中”。
“总之，我国各宗教传统财产所有权制度的特点是：僧侣生活实行共同消费制，个人具有私有财产权，但私有财产的数量较少；绝大部分收入归寺院集体所有，由寺院管理者负责管理；寺院作为事实上的法人得到了各宗教教规和国家法的确认或默认，寺院的基础是僧团，而非德国式的财产或财团，僧团管理与寺院财产管理是结合在一起的。”
（三）清末至民国时期汉传佛教宗教财产权属状况
北洋政府时期规范寺庙管理的规范性文件主要包括：袁世凯政府内务部1913年6月20日颁布的我国首部专门性庙产管理正式法规《寺院管理暂行规则》；袁世凯以大总统申令于1915年10月29日颁布的《管理寺庙条例》；北洋政府总统徐世昌于1921年5月20日颁布的《修正管理寺庙条例》；国民政府于1929年1月25日颁布的《寺庙管理条例》；国民政府于1929年12月7日公布的《监督寺庙条例》。其中最为重要的是最后颁布的《监督寺庙条例》。
《监督寺庙条例》的主要内容包括：（1）明确区分寺庙财产的所有权与管理权，“寺庙财产及法物为寺庙所有，由住持管理之”（第6条第1项），即寺庙财产所有权归寺庙、管理权归住持；（2）对住持的管理权进行目的性限制，即“住持于宣扬教义修持戒律，及其他正当开支外，不得动用寺庙财产之收入”（第7条），而且“寺庙应按其财产情形，兴办公益或慈善事业”（第10条）；（3）加强对寺庙财产管理的内外部监督：在寺庙财产的处分上，“寺庙之不动产及法物，非经所属教会之决议，并呈请主管官署许可，不得处分或变更”（第8条）；在寺庙财产的管理上，“寺庙收支款项及所兴办事业，住持应于每半年终报告主管官署，并公告之”。该条例一方面在事实上承认了寺庙的法人主体地位，另一方面，完善了寺庙财产的归属、管理、监督和信息披露制度，代表了我国宗教财产立法历史上的最高成就，至今仍然在我国台湾地区适用。
（四）建国以后的宗教财产权属状况
1. 主要的法律渊源
“建国以来，中国共产党发布的一系列政策性文件和国家颁布的法律法规中规定了有关宗教财产保护的内容。这些政策性文件和法律法规主要有: 1952 年中共中央转发的《中央宣传部、中央统战部关于成立佛教协会的指示》、1980 年国务院发出的《国务院批转宗教事务局、国家建委等单位〈关于落实宗教团体房产政策等问题的报告〉》、1981 年《最高人民法院、国务院宗教事务局关于寺庙、道观房屋产权归属问题的复函》、1983 年《国务院批转国务院宗教事务局〈关于确定汉族地区佛道教全国重点寺观的报告〉的通知》、1984 年国务院宗教事务局对沈阳市人民政府办公厅《复有关宗教团体房屋产权问题的函》、1987 开始施行的《民法通则》、2005 年开始施行的《宗教事务条例》、2007 年生效的《物权法》、2010年开始施行的《宗教活动场所财务监督管理办法（试行）》等等。”
2. 具体的法律规制
（1）建国初期至文革前。①在土地，所有权归国家所有，宗教团体仅有土地使用权。②在宗教建筑上，从外国教会手中收回大量房产，对天主教、基督教宗教建筑实行了变相的国有化，对于佛道教寺庙房产则为社会公有，家庙则为私人所有。③在宗教财产的收益上，政策允许宗教团体通过自养方式来管理宗教财产，允许其出租，并对宗教房产实行国家包租利用，同时对宗教团体的收入实行免税的优惠政策。④在宗教财产权属主体上，承认宗教团体为宗教房产、法物等宗教财产的归属主体，承认私人为家庙的归属主体，同时明确国家是原宗教团体所有之土地以及作为国家文物的宗教财产的归属主体。
（2）文革时期。“宗教被视为‘四旧’而被破除，宪法中的宗教信仰自由原则被彻底否定，相关宗教政策被取消或名存实亡。宗教职业者被赶出寺庙宫观或遭到迫害，宗教财产被肆意践踏，几乎全部的寺院、宫观、教堂被各种非宗教团体、机关、单位和军队所侵占，大量宗教建筑、设施、经籍、文物、法物遭到严重破坏。各地政府房管部门对教会、庙观出租的房屋停付了包租费，断绝了宗教团体和宗教职业者的经济生活来源。在缺少宗教政策和宪法法规维护的时期，宗教团体的宗教财产权益也从根本上丧失了保障。”
（3）改革开放以来。一方面，全面落实文革前的宗教财产保护政策。另一方面，则逐步出台相关法律法规，逐步实现宗教财产保护的法制化。主要包括：
①民事基本法。《民法通则》第 77条规定，“社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保护。”《物权法》第 69 条规定，“社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。”
②宗教特别法。1989 年国家建设部发布《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》，在第二部分“宗教房产登记主体问题”中规定: “1. 宗教团体的教堂、寺院、庵堂、宫观及其他房屋，不论自用、出租（包括由房地产管理部门包[经]租）、出借、被占用和按中央、国务院政策规定应退还的均由宗教团体登记。尚未发还产权的暂缓登记。原外国教会房产，按中央、国务院政策规定解放后已转移为中国教会所有，其产权由宗教团体登记。2. 解放以来按照中央、国务院有关政策规定由政府接管、接办的原教会办的学校、医院、慈善事业的房产产权归接管后的单位登记。3. 宗教团体房屋经规划部门批准拆除后重建的房屋，原房已给宗教团体作了补偿的，重建房屋归建房单位，凡未做补偿的暂缓登记。4. 宗教团体的房屋，产权证件不全的，由宗教团体书面说明产权情况，由主管机关证明，经调查属实，产权无纠纷的，可由有关宗教团体登记。5. 信徒个人购建的带有家庙性质的小寺庵，主要用于自住和修行，不作为社会宗教活动的，其房屋产权仍属个人所有。” 2004年颁布的《宗教事务条例》在第五章对“宗教财产”作了专章规定，第 30 条至第 37 条分别从宗教团体、宗教活动场所享有宗教财产权的范围、登记方式、使用宗教财产的限制以及宗教团体、宗教活动场所获得财务收入的方式、建立财务制度以及进行财产清算等方面做出了相应的规定。
③其他法律法规的规定。主要是《文物保护法》对于宗教文物的有关规定。
（五）我国目前宗教财产权属规制存在的问题
学者们普遍认为，我国目前的法律法规、政策对于宗教财产权属的相关规定存在严重问题。代表性的观点是孙宪忠教授于1990年在《财团法人财产所有权和宗教财产财产归属问题初探》一文中提出的，其认为将宗教财产定性为“中国教会所有”、“社会所有”、“国家所有”、“集体所有”、“宗教协会所有”等存在法律上的缺陷。首先，“社会所有”的缺陷：一是“社会”一词只能代表不确定的人群，而不能形成明确的、肯定的法律关系主体；二是把宗教财产规定为社会所有，实际上是把宗教财产当作无主财产，给社会各界侵犯宗教财产提供了依据或可乘之机，所以“社会所有”的规定有违法治精神，受到宗教界人士的一致反对。其次，“集体所有”的缺陷：一是信教群众捐赠给宗教的财产，信教群众主观上不愿、也不能成为其所有人；二是信教群众从来没有形成为一个成员稳定的集体，也没有明确的组织形态，故难以成为所有权的主体；三是在某些宗教中，信教群众与不信教群众之间没有明确的区分，而且信教群众和捐献出的财产之间从未形成过成员与团体的法律上的身份关系。再次，“国家所有”的缺陷：国家如果接管了宗教财产，那么国家势必要负责宗教财产的养护工作，甚至还要安排组织宗教活动，这样就可能形成我国国体不允许存在的“政教合一”、“官办宗教”的局面。最后，“宗教协会所有”的缺陷是：一是它违背了信教群众捐献财产的心愿，因为信教群众捐献的财产是给予他们心中的神明，而非捐给僧众道徒所组成的宗教协会；二是宗教财产定为宗教协会所有，有违宗教教规信条，因为各宗教信条皆规定僧众道徒等不能成为宗教财产的所有人；三是我国各地的宗教协会按地区划分为许多层级，把宗教财产划归哪一级别也是个难以解决的问题。
此外，冯玉军教授认为目前的法律规制还存在以下问题：调整方式以政策为主、法律为辅，欠缺稳定性和可操作性；宗教财产所有权缺乏民法上的明确规定；宗教财产权归属主体不统一、不协调；宗教房产登记较为混乱，给落实政策和理顺产权关系带来许多困难；一些地方、企业和个人借教敛财、以教牟利，致使寺庙宫观“被承包”、“被上市”；宗教财产的管理和使用无法可依、无章可循。
3对未来法律规制的展望
（一）关于宗教财产立法的两种观点
关于宗教财产立法问题，在大方向上目前主要有两种观点。主流观点认为，应当尽快明确宗教财产的所有权主体，强调“产权清晰”对于保护宗教财产的重要性。关于此一观点的各种学说在下文详述，此处暂不阐述。
也有极少数学者认为相较于所有权问题，“管理权”才是宗教立法的核心。持此观点的代表学者是张建文教授。张建文教授认为，“宗教财产的所有权问题（归属问题）不再成为宗教财产规制的首要问题。……我国的宗教财产立法的传统和现实以‘重在管理，回避所有，强化监督，保障使用’为基本特点。”“在当前的宗教财产立法中，《民法通则》所规定的社会团体（宗教团体）所有说已经被《物权法》和《宗教事务条例》所抛弃。”“宗教财产与私人财产或者公共财产有较大差别。我国《物权法》中的私人财产或者公共财产制度均对宗教财产的相关问题保持沉默。鉴于宗教财产的目的性用途限制与使用群体结构的特殊性，对宗教财产的立法规制，应当淡化或者回避宗教财产的所有权归属问题，强化关于宗教财产使用者群体对该财产的永久性、持续性、目的性使用的监督，从而保障宗教财产的宗教用途。具体而言，应建立宗教财产监察人制度，强化对宗教财产目的性使用的内部监督，同时应赋予主管机关一系列主动权限，变消极性监督为积极性监督，并课予宗教财产管理人向社会公众公开宗教财产相关信息的义务，以发挥社会监督的特性，弥补政府监督之不足，减轻主管机关的监督责任，形成宗教财产管理人的良性竞争。”
（二）宗教财产的所有权主体
根据前文所述的我国目前的法律法规、政策文件，可以发现我国宗教财产所有权可能涉及三个主体，即宗教组织、国家和私人。而对于未来法律对于宗教财产的所有权主体的规定，学者间有不同看法。有的学者主张宗教组织单一所有。如梁慧星教授认为，“根据民法原理并参考发达国家的经验，应规定一切宗教财产，包括不动产和动产，都属于作为宗教法人的寺庙宫观所有。”也有学者主张宗教组织、国家、私人多元所有。如冯玉军教授将宗教财产所有权划分为三个方面，包括宗教团体、宗教活动场所的宗教财产区分所有权，国家对宗教财产的所有权，私人对宗教财产的所有权。下文分别加以阐述。
宗教团体、宗教活动场所的所有权——宗教组织法人化
对于宗教团体、宗教活动场所，目前我国学者们普遍认为应该“法人化”。例如，仲崇玉博士认为，“宗教法人制度是一项重要的基础法律制度，宗教组织法人化实质上是将宗教组织纳入国家法制轨道的必由之路。”其理由主要包括：宗教组织法人化是从微观领域落实公民宗教信仰自由的一项宪政制度，具有宪政意义；“它使得法人组织可以适用私法制度，从而有效地解决实践中的许多民事问题，如宗教组织内部治理、宗教组织财产权以及宗教组织与其他社会成员间的私法关系等一系列问题，具有重要的私法价值”；“它使得法人组织可以适用公法规范，从而使宗教领域的单位犯罪、针对法人的行政处罚、税收优惠等制度成为可能，因此，它同时也是现代国家通过间接方式管控监督宗教事务的法律工具，具有重大的公法意义”。
虽然学者们广泛同意“宗教组织法人化”的主张，但是对于宗教组织法人化中“法人”的性质以及“法人”的范围，则有相当不同的观点，主要包括以下主张：
（1）宗教法人说。持此说的学者认为，“将宗教组织设计为专门的独特的宗教法人比较适合我国的国情”。例如，华热·多杰教授认为，对宗教财产实行宗教法人所有权制度，是实现宗教财产权主体单一化、产权明晰化的有效手段。宗教法人所有权制度的确立，有利于宗教财产的产权关系进一步明晰。而且宗教法人所有权一旦得到法律的认可，也就意味着同时解决了法人所有权的性质问题。也有学者认为，在“宗教法人之下，可以包含社团法人型、财团法人型以及中间型宗教组织”。
（2）财团法人说。持此观点的学者主要是传统的主流民法学者，如王利明教授、梁慧星教授、孙宪忠教授等。持此说的学者认为，“宗教财产在民法上是经捐助形成的独立财产，此财产已脱离了原捐助人的控制，与捐助人已无关系。在此基础上，宗教财产能独立参加民事活动，是一财团法人。”其理由主要包括：宗教财产是完全依靠捐助财产建立起来的；宗教组织独立参与民事活动，形成了事实上的法人人格；将宗教财产所有权赋予作为宗教财团法人的寺庙宫观，符合捐助人的主观意愿，也符合我国各种宗教的宗教戒律；我国法律允许宗教财团法人享有财产所有权。因此，持此说的学者一般主张，“除确应属于个人家用的小庙以外，其他宗教财产只能依法确定为财团法人的寺院宫观所有”。
（3）社团法人说。持此说的学者主要是徐国栋教授，其采宗教团体概念，并将宗教组织界定为公法人和社团法人，并将宗教团体与社会团体置于其主持的民法典草案的同一章节之中。
（4）宗教团体、宗教活动场所区分所有权。冯玉军教授对于上述三种观点的利弊进行了细致分析，他认为，“（1）‘社团法人’以人为基础，是人的集合，有自己的意思机关，如把宗教团体登记为社团法人，那么宗教团体的利益可通过其自身的意思自治得到很好的保护，但由于宗教团体仅是会员机构，并不实际占有和使用全国各地成千上万的寺观庙堂，赋予其所有权也不利于宗教财产的运作和利用。（2）‘财团法人’以财产为基础，属于财产的集合，无意思机关，也比较符合信教群众捐出财产给予他们心中神灵而寺观庙堂的经营理应合乎特定目的之原意。但当前我国财团法人的登记和规范还不成熟，也未形成财团法人的运作模式，不能保障宗教财产的有效运用和保护。进而，和宗教信托制度一样，无意思机关的财团法人，宗教财产就只能限定在特定目的的运作中，在面对宗教自身活动和从事教育、慈善、医疗救助等社会公益行动时显得不够灵活，也不能体现宗教团体对宗教财产的权限。（3）‘宗教法人’是独立的法人形式，兼具‘财团法人’和‘社团法人’的属性，又考虑到了宗教团体的特殊性，在日本的法律实践中取得了一定经验。但是，如果采取这种方案的话，就需要在立法上不仅修订《物权法》的相应条款，还应由全国人大另行制定基本法律层面的《宗教法》或《宗教法人法》，其位阶应与《民族区域自治法》相一致。很明显，第三种宗教法人及其所有权方案在法律上更容易规范，理论上也更顺一些，但因这一方案牵涉到宪政层面的变动，需要克服历史演进与现实状况的诸多困难，还要征得包括宗教人士在内的全体人民的广泛共识，故在短期内难以实现。从现实规范角度看，只能在前两种方案中进行科学考量，细加斟酌。”因此，冯玉军教授提出宗教团体、宗教活动场所区分所有权的理论，即宗教团体在性质上属于社团法人，其宗教财产主要包括办公用房、捐赠收入和自营收入等财产；而宗教活动场所在性质上属于财团法人，其宗教财产不仅有宗教不动产，如寺庙、宫观、教堂和其他建筑物、构筑物，还包括许多宗教动产，如佛像、法器、经卷、牲畜、宗教自营收入、所受捐赠、知识产权等。
2. 私人对宗教财产的所有权
这主要涉及“确系私人出资修建或购置的小庙”、“带家庙性质的小尼庵”。对于此类宗教财产应当归私人所有，学者间没有太多争议。
3. 国家（或集体）对宗教财产的所有权
国家（或集体）对宗教财产的所有权主要包括土地、被认定的历史文物和被国家征收的宗教财产。土地的所有权归国家（或集体）没有异议。主要的争议焦点在于文物的所有权归属。冯玉军教授认为，“《文物保护法》第5条规定，中国境内遗存的一切文物，属于国家所有。所以，石窟寺、寺庙、宫观等宗教不动产，以及各宗教使用的法物、器皿、经籍文献等宗教动产，只要被认定为历史文物或者被国家征集、购买、无偿征收的或者国家机关和国有单位收藏、保管的，原则上均属于国家所有。”但是“《文物保护法》第1条规定了国家保护文物的宗旨是‘继承中华民族优秀的历史文化遗产，促进科学研究工作，进行爱国主义和革命传统教育，建设社会主义精神文明和物质文明’，而不是以此获取经济利益，因此利用寺庙宫观的文物特殊性而获得的门票收入不应归属于旅游部门、文物部门或其他行政机关，而由占有该文物的宗教团体所有，因为宗教团体是独立的民事主体，合法的享有所占有财产的收益。同时相关部门应当切实履行修缮、维护文物等保护义务。”
也有学者认为，“宗教法人作为这些宗教财产的使用权和管理权的享有者，更能保护好这些国家文物，国家只需对其使用和管理行为进行监督即可。按照这种理论，有以下三种归属情形：（1）已经划归为国家所有的文物，只要这些文物带有宗教性，与宗教属灵活动不可分割且必须留在宗教活动场所，依法由宗教团体占有、使用和收益，也即从国家所有转为宗教财团法人所有；（2）对于那些已经退出宗教活动的宗教文物，可作为纯历史文化遗产，维持国家所有；（3）对已经转化为世俗财产的宗教财产，可视为公共财产，为国家或集体所有。”
4小结
纵观我国学者目前对于宗教财产权属问题的讨论，我们可以发现在很多情况下学者们是在不同语境中进行争论，例如，对于最为核心的“宗教财产”这一概念，有的学者是在较广意义上来讨论，有的学者则是局限在宗教建筑这一狭小范围来讨论；对于“宗教组织”这一概念，有的学者是兼含宗教协会与宗教活动场所，有的学者则是不自觉的仅仅限于宗教活动场所这一范围。此外，学者们在论证完宗教组织法人化之必要性之后，又鲜见对于此一法人具体的权利能力、行为能力的范围展开讨论，使得宗教组织法人化的讨论陷于空洞与不务实。因此，展望未来宗教立法的学术研究，应该在加强基本理论研究的基础上，更为深入地、具体地研究、讨论“法人化”之后的宗教组织的规制问题。
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